나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경82244 [1] 경기도 가평군 조종면 대보리 19-1 전 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경82244 [1] 경기도 가평군 조종면 대보리 19-1 전 경매

물건 대표 이미지

남양주지원 경매3계 2024타경82244 | 소재지: 경기도 가평군 조종면 대보리 19-1 | 감정가: 738,621,000원 | 최저가: 253,348,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보

사건번호: 남양주지원 2024타경82244 (1)

소재지: 경기도 가평군 조종면 대보리 19-1

용도: 전 (밭/농지)

감정가: 738,621,000 원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 6,313.00㎡ (약 1,910.93 평)

건물면적: 0.00㎡ (매각 대상 아님)

1.3. 입지 조건 및 환경 분석

본건은 경기도 가평군 조종면 대보리 소재 "대보2리마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 자연림, 농경지, 공장 등이 혼재하는 일반적인 농촌 환경입니다. 교통 상황은 인근까지 차량 접근은 가능하나, 대중교통(버스정류장 등) 이용은 원거리로 사정이 보통 수준입니다. 본 토지는 남측 하향의 완경사지에 위치하며, 현황은 휴경지 상태의 부정형 토지입니다.

1.4. 권리 분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로 소유자 지O의 채무로 인해 채권자 신OOO에 의해 진행되는 물건입니다. 토지 위에 소유자 미상의 제시외 수목이 존재하지만, 감정평가 시 토지만을 평가하여 매각 대상은 토지 한정입니다. 임대차 관계는 미상입니다.

주의 사항: 본 물건은 농지이므로 매수인은 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 입찰보증금은 반환되지 않습니다.

1.5. 용도 및 제한 사항

본 토지는 계획관리지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등으로 지정되어 있어 개발 행위에 제한이 따릅니다. 특히 영농여건불리농지로 분류되어 있어 농지로서의 활용 가치가 낮을 수 있습니다. 계획관리지역은 40% 이하의 건폐율(용도에 따라 상이)이 적용되는 등, 비교적 개발 가능성이 있는 지역이지만 각종 규제로 인해 사전에 가평군청 등 관계기관을 통해 개발 가능 여부를 확인해야 합니다.

1.6. 상권 분석 및 생활 정보

본건의 위치는 마을회관 북동측 인근의 자연림 및 농경지 중심의 지역으로, 상업 시설이나 생활 편의 시설은 매우 제한적입니다. 기본적인 생활 인프라는 차량을 통해 조종면 소재지 등으로 이동해야 이용 가능합니다.

주변 혐오시설 확인 결과, 해당 지역(대보2리)은 과거 폭우로 인한 침수 피해(대보교 월류, 시설 붕괴 등)가 발생했던 이력이 있으나, 직접적인 시설 형태의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 잠재적 리스크 및 주의사항

1. 맹지(盲地) 리스크: 본 토지는 지적상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)입니다. 현황 상 인접 타인 토지를 통해 접근이 가능해 보이지만, 진입로 부근에 사유지 안내 표지판이나 출입문 등이 설치되어 있어 추후 토지 이용 시 인접 토지 소유자와의 통행권 분쟁 발생 가능성이 매우 높습니다. 경매 참여 전 반드시 현장 답사 및 진입로 확보 방안을 강구해야 합니다.

2. 농지 취득 리스크: 농지취득자격증명 제출이 의무입니다. 개인의 경우 농업 경영 계획서를 제출하거나 주말체험 영농을 목적으로 할 수 있지만, 그 목적과 계획에 부합해야 발급됩니다. 미발급 시 보증금 몰수되므로 주의해야 합니다.

3. 제시외 수목: 토지 경계상에 소유자 미상의 제시외 수목이 존재하여 향후 토지 이용 및 경계 확정 시 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 토지는 계획관리지역 내의 대형 농지(약 1,911평)라는 장점을 가지고 있으나, 지적상 맹지이며 농지취득자격증명이 필수라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 현황은 휴경지 및 영농여건불리농지이므로, 농지 본래의 목적보다는 인허가를 통한 제한적 개발(창고, 일부 공장, 단독주택 등 계획관리지역 내 허용 시설)을 염두에 둔 투자 접근이 필요합니다. 맹지 해결 방안(주위토지통행권 또는 사도 개설)이 확보되지 않는다면 투자가치가 현저히 낮아질 수 있는 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

최고의 입지: 약 1,911평의 대형 면적으로, 향후 규모 있는 개발 사업(주말농장, 창고 부지 등)을 구상하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

용도지역의 활용: 농림지역보다 활용도가 높은 계획관리지역에 위치하고 있어, 개발 허용 범위가 상대적으로 넓습니다. 각종 제한사항(자연보전권역, 수질보전특대지역 등)을 감안하여도 장기적 관점의 투자처로 고려 가능합니다.

저가 매수 기회: 맹지라는 리스크와 농지라는 제한 때문에 유찰될 경우 감정가 대비 낮은 가격으로 매수할 기회가 생길 수 있으며, 낮은 가격으로 진입하여 진입로 문제를 해결할 수 있다면 높은 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

남양주지원 경매3계