나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경80736 [1] 경기도 남양주시 평내동 578 리안타워 1동 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경80736 [1] 경기도 남양주시 평내동 578 리안타워 1동 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

남양주지원 경매3계 2024타경80736 | 소재지: 경기도 남양주시 평내동 578 리안타워 1동 | 감정가: 28,438,031,200원 | 최저가: 9,754,245,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 개요

본 보고서의 대상 물건은 경기도 남양주시 평내동 578 리안타워 1동 소재 근린생활시설, 운동시설, 교육연구시설 용도의 부동산입니다. 해당 물건은 남양주지원 2024타경80736 (1) 사건으로 진행되는 부동산임의경매 물건이며, 토지 및 건물이 일괄 매각되는 조건입니다. 채무자는 블OOOOOOOOOOO, 채권자는 주OOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 물건 현황

총 감정가: 28,438,031,200원

용도: 근린생활시설, 운동시설, 교육연구시설 (건축 중 미완공 상태)

매각대상: 토지/건물 일괄매각. 제시외 건물 포함.

소재지: 경기도 남양주시 평내동 578 리안타워 1동

토지 면적: 1,623.90㎡ (약 490.93평)

건물 면적: 18,070.99㎡ (약 5,466.30평)

건물 제시외 면적: 116.10㎡ (약 35.12평)

2. 감정평가 요약 및 입지 분석

2.1. 최고의 입지: 교통 및 주변 환경

본건 토지는 "평내중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 주거 및 상업 복합지역입니다. 제반 주위환경은 보통시 되며, 주변 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

교통환경은 차량의 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통환경은 보통 수준 이상으로 평가됩니다.

2.2. 토지 이용계획 및 형태

토지는 인접지대비 등고평탄한 세장형 평지로서 현재 상업용 건부지로 이용 중입니다.

특히, 북서측으로 대로1류(폭 35m-40m), 북동측으로 대로3류(폭 25m-30m), 남서측으로 중로3류(폭 12m-15m)에 접하고 있어 3면이 넓은 도로에 접하고 있는 최고의 접근성과 가시성을 확보하고 있습니다.

토지이용계획은 도시지역, 일반상업지역으로 최고 수준의 상업적 활용이 가능하며, 지구단위계획구역(평내택지지구), 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 건물 현황 및 문제점

3.1. 건물의 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지하 4층, 지상 12층 규모의 대형 건물입니다.

현재 공부상 용도는 제1종근린생활시설, 운동시설, 교육연구시설이나, 건축공사가 중단된 미완공 상태로 장기간 방치되어 현황 전층 공실 상태입니다.

특히, 4층부터 12층까지는 현황 원룸형 오피스텔(각층 17호)로 공사가 중단된 상태이며, 건축 설비의 기초공사 외에는 전기, 수도 설비 등이 미시공 상태입니다.

지하 4층은 기준시점 현재 침수되어 있어 내부 확인이 불가능했습니다.

3.2. 건축 현황의 특이사항

공부상의 연면적(20,213.93㎡)과 현재 등기사항전부증명서상의 연면적(18,070.99㎡)에 약 2,142.94㎡의 차이가 있습니다. 이는 향후 준공 또는 등기 시 정리해야 할 사항입니다.

옥상층에 제시외 건물(㉠) 116.10㎡이 소재하며, 이는 일괄매각에 포함됩니다.

4. 권리분석 및 리스크

4.1. 권리분석

경매구분은 부동산임의경매이며, 중복사건이 진행 중인 것으로 보아 채무 변제가 원활하지 않은 상황으로 판단됩니다.

특이사항으로 유치권이 신고 및 점유 중인 상태이므로, 입찰자는 유치권의 성립 여부 및 유치권자에게 변제해야 할 금액을 면밀히 분석하고 확인해야 합니다. 만약 유치권이 적법하게 성립한다면 매수인이 이를 인수할 위험이 있습니다.

4.2. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 유치권의 성립 여부와 그 규모입니다. 유치권 해결이 투자의 성패를 가를 핵심 요소입니다.

건물이 미완공 상태이므로, 잔여 공사 비용과 기간을 정확히 산정해야 합니다. 미시공된 전기, 수도 설비 등 건축 설비 비용이 상당할 것으로 예상됩니다.

지하 4층 침수 상태는 건물의 구조적 안전성이나 추후 보수 비용에 대한 불확실성을 높이는 요소입니다.

지역적 리스크로, 남양주시 평내동 일대에서는 과거 건설폐기물처리장 또는 협동산업과 같은 환경적 혐오시설 이전 문제가 발생한 이력이 있습니다. 본 물건 주변의 현황 및 장래 계획을 사전에 확인하여 혹시 모를 입지적 악영향을 확인해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 상권 분석 및 생활 정보

본건은 일반상업지역 내 대로변에 위치하여 가시성과 접근성이 매우 뛰어나며, 평내택지지구 내에 있어 주변 아파트 단지와 학교(평내중학교 등)를 배후로 하는 항아리 상권의 특성을 가질 수 있습니다.

용도가 근린생활시설, 운동시설, 교육연구시설로 계획되었던 만큼, 주변 배후 세대를 흡수할 수 있는 대형 학원, 병의원, 프랜차이즈 식당, 피트니스 센터 등으로의 활용 잠재력이 높습니다.

5.2. 종합 의견

본 물건은 최고의 상업지역 입지와 대형 면적을 보유하고 있어 잠재적 가치가 매우 높습니다.

그러나 미완공, 유치권 점유, 지하층 침수 등의 심각한 문제가 복합적으로 얽혀 있어, 일반적인 투자 물건보다 권리적, 물리적 리스크가 매우 큰 초고위험 물건입니다.

투자 성공 여부는 유치권의 합리적인 해결과 잔여 건축 공사비의 정확한 산정 및 공사 이행 능력에 달려 있습니다.

5.3. 투자 포인트

A. 최고 수준의 입지: 대로변 3면 접합의 일반상업지역 대형 부지로서 희소성 및 가시성이 최상입니다.

B. 대형 개발 잠재력: 연면적 약 5,466평 규모의 대형 빌딩을 저렴하게 취득하여 오피스텔(4~12층) 및 상업시설(지하~3층)로 준공 후 매각 또는 임대수익을 창출할 수 있는 기회가 있습니다.

C. 리스크 대비 하이 리턴: 대형 리스크를 떠안는 만큼, 유치권 및 공사 문제를 해결할 경우 감정가를 훨씬 상회하는 높은 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

남양주지원 경매3계