나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경81395 [1] 경기도 남양주시 다산동 6089-2 다산진건라페온빌 7층709호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경81395 [1] 경기도 남양주시 다산동 6089-2 다산진건라페온빌 7층709호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경81395
• 주소: 경기도 남양주시 다산중앙로 113, 7층709호 (다산동,다산진건라페온빌)
• 감정가: 135,000,000원
• 최저가: 46,305,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 오피스텔

남양주지원 경매3계 2024타경81395 | 소재지: 경기도 남양주시 다산중앙로 113, 7층709호 (다산동,다산진건라페온빌) | 감정가: 135,000,000원 | 최저가: 46,305,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호는 남양주지원 2024타경81395 (1)이며, 용도는 오피스텔입니다. 소재지는 경기도 남양주시 다산동 6089-2 다산진건라페온빌 7층 709호입니다. 본 물건의 감정가는 135,000,000원으로 책정되었습니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 경매구분은 부동산강제경매로 채권자는 주OOOOOOO입니다. 소유자는 임OO로 확인됩니다.

1.2. 면적 및 구조 정보

본 물건의 전용 건물면적은 23.28㎡ (약 7.04평)이며, 대지권(토지) 면적은 4.93㎡ (약 1.49평)입니다. 모두 제시외면적은 없습니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층 / 지상 12층 건물 내 7층에 위치하고 있습니다. 외벽은 외장 석재 마감이며, 창호는 새시창호입니다. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 천정형 냉방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 갖추어져 있어 이용 상태는 오피스텔로 이용 중이며 설비 내역은 양호한 편입니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "남양주다산고등학교" 남서측 인근, 다산진건라페온빌 내에 위치합니다. 주변은 남양주다산진건공공택지지구 내 상업지구로 근린생활시설 및 오피스텔 등이 밀집되어 있어 제반 주위 환경은 보통 수준입니다. 토지의 형상은 인접 대지 및 도로와 등고평탄한 정방형의 토지로서 업무용 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 다산신도시 핵심 상업지구 내 위치하며, 다산역과 가까워 교통 및 상업 인프라 이용이 편리합니다. 동측으로 노폭 약 35미터 내외, 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성은 우수합니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구)에 해당하며, 대로1류(폭 35m~40m) 및 중로2류(폭 15m~20m)에 접합합니다. 이는 건물의 상업적 가치와 접근성을 높이는 요인입니다. 그 외 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 경매의 종류 및 채무 관계

본건은 부동산강제경매 사건입니다. 강제경매의 경우 채무자의 채무 불이행으로 인해 채권자가 집행권원을 얻어 경매를 신청한 사건입니다. 채무자 정보는 공란이나, 소유자가 임OO로 확인됩니다.

3.2. 임차 관계 및 명도 리스크

제시된 정보에는 임대관계가 "미상"으로 되어 있어, 현재 점유자가 소유자인지, 임차인인지 여부를 알 수 없습니다.

따라서 낙찰자는 매각대금 완납 후 점유자를 상대로 명도(인도명령 또는 명도소송)를 진행해야 할 수 있으며, 점유 형태(소유자 또는 대항력 없는 임차인)에 따라 명도 난이도와 비용이 달라질 수 있습니다. 이는 명도 리스크로 분류됩니다.

4. 상권 분석

4.1. 상권 환경

본건이 위치한 다산동 6089-2 다산진건라페온빌은 다산신도시 내 신축된 상업지구에 속하며, 오피스텔과 근린생활시설이 혼재된 형태입니다. 유동인구가 비교적 풍부한 상업지역이므로 소형 오피스텔의 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 생활 정보 및 편의 시설

다산진건지구의 상업 인프라를 직접적으로 누릴 수 있는 입지이며, 오피스텔 내에 위생, 난방, 냉방, 승강기 등의 기본 설비가 잘 갖춰져 있어 1인 가구 또는 소규모 사무실 용도로 사용하기에 적합합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 명도 불확실성

임대관계가 미상인 관계로, 낙찰 후 점유자에 대한 명도 절차를 철저히 준비하고 명도 비용 및 기간을 예상해야 합니다.

5.2. 주변 환경 리스크

본 물건이 일반상업지역에 위치하고, 인접한 검색 결과를 볼 때 주변 상가에 마사지샵, 유흥 관련 업종 등 일부 혐오 시설이 혼재될 가능성이 높아 주거 환경에 다소 영향을 미칠 수 있습니다. 이는 특히 여성 임차인이나 쾌적한 주거 환경을 중시하는 임차인에게는 마이너스 요인이 될 수 있습니다.

5.3. 시장 상황

오피스텔의 특성상 주변 신축 오피스텔 공급량 및 월세 시세 변동에 민감하게 반응할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 임대 수요 및 시세 조사(렌트프리 및 마이너스 옵션 유무 포함)가 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 다산신도시 핵심 상업지구 내에 위치한 소형 오피스텔로, 감정가가 1억 3,500만 원입니다. 입지 조건(교통, 상권)이 우수하여 안정적인 임대 수요를 확보할 수 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 상업지역의 특성상 주변 환경의 쾌적성 일부 저해 요인 및 임차 관계의 불확실성에 대한 대비가 필요합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 다산 신도시 내 상업지구에 위치하여 풍부한 배후 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

소액 투자: 비교적 낮은 감정가로 소액 투자가 가능하여 투자 접근성이 우수합니다.

안정적인 수익률: 전용 면적 대비 활용도가 높아 인근 월세 시장의 흐름만 파악된다면 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있는 물건입니다.

성공적인 투자를 위해서는 입찰 전 정확한 권리 분석(등기부 확인)과 함께 임차인 현황 파악 및 예상 명도 비용 산정이 필수적입니다.

법원 정보

남양주지원 경매3계