나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경81395 [1] 경기도 남양주시 다산동 6089-2 다산진건라페온빌 7층709호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화성 · 평가일 2024.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "남양주다산고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 남양주다산진건공공택지지구내 근린생활시설, 오피스텔 등이 밀집한 상업지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상12층 건 내 7층 709호로서,

외벽: 외장 석재마감 등,
내벽: 벽지마감 등(탐문조사),
창호: 새시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 천정형 냉방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지 및 도로와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 35미터 내외 및 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구),대로1류
(폭 35m-40m)(접합),중로2류(폭 15m-20m)(접합),가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,공공주택지구(남양주 다산진건 공공주택지구)
<공공주택 특별법>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,
공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2024타경81395 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 다산동 6089-2, 다산진건라페온빌 7층 709호

* 용도: 오피스텔

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하 4층 / 지상 12층 건물 중 7층 709호

* 토지 면적: 4.93㎡ (약 1.49평)

* 건물 면적: 23.28㎡ (약 7.04평) (전용면적 기준)

* 감정가: 135,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 본 건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "남양주다산고등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 남양주다산진건공공택지지구 내 근린생활시설, 오피스텔 등이 밀집한 상업지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본 건은 동측으로 폭 약 35미터, 서측으로 폭 약 15미터의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 대로1류(35m-40m) 및 중로2류(15m-20m)와 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

* 소유권: 최초 소유권 보존 후 일반 매매를 통해 소유권이 이전되었습니다.

* 등기 현황:

* 을구 3번: 주택임차권 (권용문, 150,000,000원) - 2021년 8월 31일 전입 및 확정일자, 대항력이 있습니다. 이 권리는 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 하는 중요한 권리입니다.

* 갑 3, 4, 5: 삼성카드, 경기신용보증재단, 신용보증기금의 가압류 - 모두 말소될 예정입니다.

* 갑 6: 주택도시보증공사의 강제경매 - 본 경매 개시 채권자이며, 말소될 예정입니다.

* 총 채권액: 등기부상 채권 총액은 약 241,459,032원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 권용문 (주택도시보증공사)

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2021-08-31

* 확정일자: 2021-08-31

* 배당신고일자: 2023-09-25

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위임차인으로, 보증금 150,000,000원은 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다.

* 임차인: 김영진

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-07-15

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있다고 되어 있어, 금액이 미상이라도 주의가 필요하며 인수 여부에 대한 추가적인 확인이 요구됩니다.

1.3. 상권분석

* 건물 자체: 다산진건 라페온빌은 2019년에 준공된 오피스텔 및 근린생활시설 복합건물로, 상업지역 내에 위치하여 주변 시설과의 연계성이 좋습니다.

* 주변 상권: 근린생활시설 및 다수의 오피스텔이 밀집된 상업지대로, 잠재적인 유동인구와 배후수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 주택가 및 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교통: 인근 버스정류장 및 주요 도로망을 통해 시내외 접근성이 양호합니다.

* 건물 설비: 본 건물에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 천정형 냉방 설비, 승강기, 소화전 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수: 가장 중요한 리스크는 을구 3번의 주택임차권(권용문, 150,000,000원)을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 이 금액은 감정가(135,000,000원) 및 최근 시세(약 109,000,000원~110,000,000원)보다 높으므로, 입찰 시 총 매수 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

* 보증금 미상 임차인: 임차인 김영진은 보증금이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있다고 되어 있어, 금액이 미상이라도 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

* 지역 규제: 토지이용계획상 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역 등이 포함되어 있어 향후 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 다산동의 상업지역에 위치한 오피스텔로, 2019년에 준공되어 비교적 신축이며 편리한 교통과 주변 상권의 이점을 가지고 있습니다. 건물 자체의 관리 상태 및 기본 설비는 양호한 것으로 판단됩니다. 그러나 가장 큰 우려는 선순위 주택임차권 150,000,000원이 매수인의 인수 대상이 될 수 있다는 점이며, 이는 감정가 및 최근 거래 시세보다 높은 금액입니다. 또한, 보증금이 0원으로 기재된 대항력 있는 임차인의 존재도 잠재적 리스크입니다. 이러한 인수 부담을 고려할 때, 투자 가치를 신중하게 평가해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 다산진건 라페온빌은 비교적 신축(2019년 준공) 건물로, 현대적인 시설과 관리를 기대할 수 있습니다.

* 상업지역 내 위치하여 향후 지역 개발 및 상권 활성화 시 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 본 경매 물건은 부동산 강제 경매로, 채권자의 신청에 의해 진행되어 경매 절차상의 문제는 없어 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2025년 11월 5일: 109,000,000원 (7층, 23.28㎡) [cite:JSON]

* 2026년 1월 13일: 109,000,000원 (10층, 23.28㎡) [cite:JSON]

* 2026년 2월 27일: 110,000,000원 (8층, 23.28㎡) [cite:JSON]

* 현재 시장가 기준, 본 물건의 호당 시세는 약 109,000,000원에서 110,000,000원 수준으로 파악됩니다. [cite:8, JSON]

* 건물 면적 23.28㎡ (약 7.04평) 기준, 최근 실거래가 최고가인 110,000,000원을 참고하여 예상 입찰가를 산정하였습니다. [cite:JSON]

* 인수해야 할 선순위 임차 보증금 150,000,000원을 제외하고, 본 물건의 시장 가치에 따른 적정 입찰가는 약 110,000,000원으로 판단됩니다.

* 주의: 상기 예상 입찰가는 물건 자체의 시장 가치를 기준으로 산정된 것이며, 실제 총 취득 비용은 예상 입찰가에 인수해야 할 임차 보증금 150,000,000원을 더한 금액이 됩니다. 따라서 총 지출 비용은 약 260,000,000원에 달하게 되므로, 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.