나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경81753 [1] 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 71-4 마석그랜드힐2차아파트 205동 2층203호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경81753 [1] 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 71-4 마석그랜드힐2차아파트 205동 2층203호 아파트 경매

물건 대표 이미지

남양주지원 경매3계 2024타경81753 | 소재지: 경기도 남양주시 화도읍 경춘로 2102-25, 205동 2층203호 (마석그랜드힐2차아파트) | 감정가: 315,000,000원 | 최저가: 108,045,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 남양주지원 2024타경81753 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 71-4 마석그랜드힐2차아파트 205동 2층203호

용도: 아파트

감정가: 315,000,000 원

경매구분: 부동산강제경매 (토지/건물일괄매각)

사용승인일: 2007년 5월 31일 (약 17년차 아파트)

층수: 15층 중 2층

1.2. 면적 세부 사항

본건은 아파트(전용면적 기준) $84.74 \text{m}^2$ 형으로

전용면적: $84.74 \text{m}^2$ (약 25.63평)

토지면적: $87.45 \text{m}^2$ (약 26.45평)

일반적으로 이 면적은 구 33~34평형대 아파트(공급면적 약 $110\text{m}^2$ 내외)에 해당합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재 "마석역" 남동측 근거리에 위치합니다.

주변은 중소규모의 아파트단지, 근린생활시설, 임야 등이 혼재되어 형성되어 있으며, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 아파트 단지까지 차량 접근이 용이하며, 외곽 2차선 도로와 연결된 단지 내 도로를 이용합니다.

인근에 버스 정류장이 위치하며, 경춘선 "마석역"이 근거리에 있어 대중교통 이용이 무난합니다. 간선도로인 경춘로를 통해 남양주시내 및 고속도로 등 광역 교통망 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 현황 및 구조

토지는 북서쪽으로 경사가 있으나, 아파트 단지 자체는 평탄하게 조성되어 아파트 건부지로 이용 중입니다.

건물은 2007년 5월에 사용승인된 철근콘크리트구조의 15층 건물 내 2층에 해당합니다.

내외장재 상태는 보통이며, 샤시 이중창호가 설치되어 있습니다.

급탕 및 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등 기본 주거 편의 설비는 모두 완비되어 있습니다.

3. 법적 및 권리 분석

3.1. 권리 관계

경매 구분은 부동산강제경매이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

소유자는 강OO, 채권자는 김OO로 확인됩니다.

본건은 강제경매이므로 임차인 여부를 철저히 확인해야 하며, 현재 임대관계는 미상으로 보고되어 있습니다. 낙찰 시 점유자가 소유자인지 임차인인지 확인이 필요하며, 명도(인도명령) 진행 시 협의 또는 법적 절차를 통해 해결해야 합니다.

3.2. 토지 이용 제한 상태

본건은 도시지역, 보전녹지지역, 제2종일반주거지역에 속합니다.

특이사항으로는 역사문화환경보존지역(흥선대원군묘 보호구역 외곽경계로부터 200M 이내 및 200M 이상 300M 이내 지역)으로 지정되어 있습니다.

또한, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등으로 중첩 규제되어 있습니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 주변 편의 시설

인근에 중소규모의 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

아파트 단지 내 지상 및 지하 주차장 설비가 잘 갖춰져 있으며, 승강기, 소방설비 등이 구비되어 있어 주거 편의성은 양호한 편입니다.

4.2. 교육 및 공공 시설

(제공된 정보에 교육 시설 및 공공 시설에 대한 구체적인 언급은 없으나, 주거지역 특성상 인근에 위치할 가능성이 높습니다.)

가장 가까운 전철역은 "마석역"입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 명도 리스크

현재 임대 관계가 '미상'이므로, 점유 관계에 대한 불확실성이 있습니다.

낙찰 후 실제 점유자가 누구인지(소유자 또는 대항력 있는 임차인) 신속히 파악해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 있다면 추가 인수 금액이 발생할 수 있으므로 주의해야 합니다.

5.2. 개발 제한 리스크

토지이용계획상 역사문화환경보존지역, 수질보전특별대책지역, 자연보전권역 등 다수의 규제 지역으로 중첩 지정되어 있어, 향후 건물의 증개축이나 장기적인 개발 가능성 측면에서는 법률적 검토가 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 마석역 근거리에 위치한 2007년식의 전용 $84.74 \text{m}^2$ (구 30평대) 아파트입니다.

주변 환경 및 교통 사정이 무난하고, 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 명확한 장점이 있습니다.

다만, 2층 물건이라는 점과 임대 관계 미상에 따른 명도 리스크, 그리고 토지 이용 규제사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 감정가 3억 1천 5백만 원은 현재 시점의 시장 가격을 반영한 것으로 보이며, 현 시세 대비 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

6.2. 투자 포인트

1) 역세권 인접성: 경춘선 마석역 근거리에 위치하여 역세권 프리미엄 및 대중교통 접근성이 우수합니다.

2) 실거주 적합성: 준수한 연식(2007년)과 전용 $84.74 \text{m}^2$의 인기 평형으로 실거주 수요가 높습니다.

3) 권리 관계: 토지/건물 일괄 매각 건으로, 복잡한 권리 문제 없이 진행 가능합니다. (단, 명도 리스크는 별도 해결 필요)

법원 정보

남양주지원 경매3계