나이스옥션 법원경매 부천 2024타경4822 [1] 경기도 김포시 마산동 646-1 엠파워프라자1동 1층108호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2024타경4822 [1] 경기도 김포시 마산동 646-1 엠파워프라자1동 1층108호 근린상가 경매

• 사건번호: 2024타경4822
• 주소: 경기도 김포시 김포한강8로 172, 1층108호 (마산동,엠파워프라자1동)
• 용도: 근린상가

부천지원 경매1계 2024타경4822 | 소재지: 경기도 김포시 김포한강8로 172, 1층108호 (마산동,엠파워프라자1동) | 감정가: 755,000,000원 | 최저가: 258,965,000원 | 용도: 근린상가

1. 부천 지원 2024타경4822 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2024타경4822 (1)

소재지: 경기도 김포시 마산동 646-1 엠파워프라자 1동 1층 108호

용도: 근린생활시설 (집합건축물대장상 제1종근린생활시설 - 소매점)

감정가: 755,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 14.18㎡ (약 4.29평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 41.60㎡ (약 12.58평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 및 토지 지분

토지 지분: 14.181㎡ (약 4.29평)

건물 지분: 41.6㎡ (약 12.58평)

1.4. 건물 구조 및 상태

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물 내 1층 108호

외벽: 석재붙임 및 스톤코트 마감

창호: 새시 창호

1.5. 주요 특징 및 현황

본건은 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)으로, 인접 호수(107호~111호)와 통합하여 현재 커피점으로 이용 중입니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 석재 및 스톤코트로 마감되어 있습니다.

건물 내 위생설비, 급배수설비, 승강기, 소화전설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 장방형이며, 제1, 2종 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

본건은 서측, 북측 및 동측으로 도로에 접해 있습니다.

1.6. 특별 매각 조건

매수 신청 보증금: 최저 매각 가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 김포시 마산동 소재 "마산역" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 근린생활시설 및 공동주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철역(마산역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)으로 지정되어 있습니다.

또한, 소로1류(폭 10m-12m), 중로1류(폭 20m-25m), 중로3류(폭 12m-15m)에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역(가현도담유치원), 성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시택지개발), 하수처리구역(양촌처리분구) 등 다양한 도시계획적 제한 및 관리가 적용되고 있습니다.

3. 상권 분석

3.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 김포시 마산동 지역은 김포한강신도시 개발과 함께 성장해 온 지역으로, 근린생활시설과 주거 시설이 복합적으로 발달해 있습니다.

"마산역" 인근의 상권은 역세권을 중심으로 형성되어 있으며, 유동인구 및 배후수요를 바탕으로 다양한 업종이 입점해 있습니다.

현재 인접 호실과 통합하여 커피점으로 운영되고 있는 점으로 보아, 해당 공간의 상업적 활용 가능성은 높다고 판단됩니다.

3.2. 개발 호재

김포한강2 콤팩트시티 조성 사업이 진행 중이며, 이는 김포한강신도시를 더욱 발전시키고 지역 가치를 상승시킬 잠재력이 있습니다.

특히, 서울 5호선 김포·검단 연장 사업 추진은 지역 접근성을 크게 향상시켜 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

4. 생활 정보

4.1. 편의 시설

마산역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변 상업 시설 및 주거 지역과의 접근성이 좋습니다.

근린생활시설로 분류되어 있어, 다양한 소매점, 음식점, 카페 등 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 권리 분석

5.1. 경매 유형

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자의 신청에 의해 진행됩니다.

말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이나, 인수되는 권리관계는 반드시 별도의 권리분석을 통해 확인해야 합니다. (제시된 정보만으로는 상세한 권리 분석 불가)

6. 잠재적 리스크

6.1. 통합 사용으로 인한 문제

본건은 인접 호수와 통합하여 커피점으로 이용 중입니다. 향후 분리하여 단독 사용 시, 원상복구 또는 구조 변경에 대한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

집합건축물대장상 용도가 '소매점'으로 되어 있어, 커피점 외 다른 용도로의 전환 시 용도 변경 가능 여부 및 관련 법규 검토가 필요합니다.

6.2. 주변 시설 (혐오시설 관련)

김포시 마산동 646-1 일대를 주변 지도 및 관련 검색 결과들을 종합적으로 검토한 결과, 명확하게 인근에 위치한 혐오시설(예: 대규모 산업단지, 폐기물 처리장, 유해 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

다만, 도시개발 지역 특성상 향후 추가적인 개발 계획이나 주변 환경 변화 가능성은 상존합니다.

6.3. 상권 침체 가능성

최근 창원시 마산 지역의 상권 쇠퇴 사례(롯데백화점 마산점 폐점 등)가 보도된 바 있으나, 이는 해당 지역의 특수한 상황이며 김포시 마산동 지역과는 직접적인 연관성을 단정하기 어렵습니다.

그러나 부동산 시장 전반의 침체나 지역 경제 상황 변화는 언제든 상권에 영향을 미칠 수 있으므로, 지속적인 관심이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 김포시 마산동의 역세권 인근에 위치한 근린생활시설로, 현재 활발히 이용 중인 커피점이라는 점에서 안정적인 수익 창출이 기대됩니다.

우수한 교통 환경과 개발 호재(김포한강2 콤팩트시티, 지하철 5호선 연장 등)는 향후 부동산 가치 상승의 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

다만, 인접 호실과의 통합 사용으로 인한 추후 활용 방안에 대한 면밀한 검토와, 경매 물건의 일반적인 리스크(미납 관리비, 점유자 명도 등)에 대한 사전 대비가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지 및 유동인구

마산역 역세권이라는 지리적 이점을 바탕으로 풍부한 유동인구 및 배후수요 확보가 가능합니다.

8.2. 활발한 상권 및 통합 활용

현재 커피점으로 성업 중인 점은 수익성 검증 및 빠른 재임대 또는 직접 운영에 유리합니다. 인접 호실과의 통합된 공간을 활용한 대형 매장 운영 또는 향후 분리 시 리모델링을 통한 가치 증대 가능성을 고려할 수 있습니다.

8.3. 미래 가치 상승 잠재력

김포한강신도시 개발과 교통망 확충 계획은 해당 지역의 미래 가치를 높일 중요한 요인입니다.

8.4. 합리적인 감정가

7억 5천 5백만원의 감정가는 지역 및 건물 규모, 입지 등을 고려할 때 향후 시세 상승 가능성을 감안하면 투자 가치가 있다고 판단됩니다. (낙찰가에 따라 달라질 수 있음)

법원 정보

부천지원 경매1계