나이스옥션 법원경매 부천 2024타경52050 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 산16-7 복사골아파트 비동 1층 104호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2024타경52050 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 산16-7 복사골아파트 비동 1층 104호 아파트 경매

물건 대표 이미지

부천지원 경매1계 2024타경52050 | 소재지: 경기도 부천시 소사구 안곡로30번길 33, 비동 1층 104호 (괴안동, 복사골아파트) | 감정가: 151,000,000원 | 최저가: 73,990,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 평가

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2024타경52050 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 산16-7 복사골아파트 비동 1층 104호

용도: 아파트

감정가: 151,000,000원

경매구분: 부동산강제경매 (소유자 김OO, 채무자 김OO, 채권자 엔OOOOOOOOOOOOO)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 및 구조 정보

토지면적: 40.39㎡ (약 12.22평), 지분율 4039

건물면적(전용): 44.64㎡ (약 13.50평), 지분율 4464

추정 분양면적: 전용 44.64㎡에 공용면적을 합산할 경우, 통상적인 소형 아파트 기준 약 17~19평형대로 추정됩니다.

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 1층 (사용승인일: 1988.10.31)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 경기도 부천시 괴안동 소재 "창영초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 및 다세대주택 등의 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다. 창영초등학교와 인접하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리, 편의성 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 단지 내 도로를 이용하여 외곽 공도와 연계됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 건축 규제

토지는 제2종일반주거지역에 해당하여 주거 개발이 가능한 지역입니다. 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉되는 부분이 있어 향후 건축 행위 시 제한이 있을 수 있습니다. 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(창영초), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리 관계

본 건은 부동산강제경매 사건이며, 소유자(김OO)와 채무자(김OO)가 동일하여 권리 관계가 비교적 단순합니다. 매각 대상은 토지 및 건물이 일괄 매각되므로, 토지 또는 건물만의 문제가 발생할 가능성은 낮습니다.

3.2. 잠재적 리스크 (주의사항 포함)

임대 관계: "임대관계는 미상임"으로 보고되어 있습니다. 이는 매각 시점에 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 매수인이 인수해야 할 보증금 등의 추가 부담이 발생할 수 있는 잠재적 리스크로, 명도 계획 수립 시 철저한 확인이 필요합니다.

지역적 리스크 (혐오시설): 인근 지역인 소사구와 경계지점(구로구 항동 산50-2 일대)에서 서울 구로구가 폐기물 처리시설 건립을 추진했던 사례가 있습니다. 이 지역의 최종 건립 여부 및 본 건 아파트와의 실제 거리를 추가적으로 확인하여 투자가치에 미치는 영향을 분석해야 합니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

주변이 주택지대이므로, 주로 아파트 및 다세대주택 거주민들을 대상으로 하는 근린생활시설 상권이 형성되어 있습니다. 대규모 중심 상권보다는 주거 밀착형 상권에 가깝습니다.

4.2. 생활 편의 및 설비

인근에 "창영초등학교"가 위치하여 초등학생 자녀를 둔 세대에게는 양호한 교육 환경을 제공합니다. 건물은 1988년에 사용 승인된 오래된 아파트이나, 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비 등은 갖추고 있습니다. 1층 물건이므로 층간 소음 문제에서 비교적 자유로운 장점이 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 투자 포인트

저평가된 소형 아파트: 감정가 151,000,000원대의 소형 아파트(전용 약 13.5평) 물건으로, 초기 투자 금액 부담이 적습니다.

재건축/리모델링 잠재력: 1988년에 사용 승인된 30년 이상 된 구축 아파트로, 향후 리모델링 또는 재건축(재개발) 등의 정비 사업 추진 가능성을 염두에 둔 장기 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

우수한 학군: 창영초등학교 인근에 위치하여 실수요층(특히 초등학생 자녀 가구) 확보에 유리합니다.

5.2. 종합 의견

본건은 부천시 괴안동 소재의 저가 소형 아파트로, 1층이라는 특성과 오래된 연식을 가지고 있습니다. 그러나 감정가가 합리적으로 책정되었고, 주거지로서의 입지가 양호하며, 강제경매로 권리 관계가 비교적 명확하여 실수요 목적이나 소액 투자자에게 적합한 물건입니다. 다만, 임대차 관계 확인을 통한 명도 리스크 최소화와 폐기물 처리시설 건립 이슈(혐오시설)의 최종 확인이 필요합니다.

법원 정보

부천지원 경매1계