나이스옥션 법원경매 부천 2025타경30903 [1] 경기도 김포시 사우동 1250 다온아르떼 101동 4층 401호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2025타경30903 [1] 경기도 김포시 사우동 1250 다온아르떼 101동 4층 401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

부천지원 경매1계 2025타경30903 | 소재지: 경기도 김포시 봉화로51번길 86, 4층 401호 (사우동, 다온아르떼 101동) | 감정가: 156,000,000원 | 최저가: 53,508,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 부천지원 2025타경30903 (1)

소재지: 경기도 김포시 사우동 1250 다온아르떼 101동 4층 401호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 정보 및 감정가

토지면적: 18.84제곱미터 (약 5.70평)

건물면적(전용): 29.96제곱미터 (약 9.06평)

감정가: 156,000,000원

1.3. 채권/채무 관계

소유자: 서OO

채무자: 서OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 재정비촉진지구

2. 물건 분석 및 입지 평가

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

본건은 김포시 사우동 소재 김포여자중학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 중소규모 공동주택과 학교가 혼재된 주거 지대입니다.

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 대체로 보통 수준입니다.

주요 간선도로로의 접근성 및 김포 골드라인 인근 역(사우역 또는 풍무역)과의 거리 등을 추가로 확인하여야 하나, 전반적인 교통 사정은 양호할 것으로 판단됩니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

주변은 거주자들을 위한 근린생활시설(상가)이 분포되어 있어 일상생활 편의성은 확보된 것으로 보입니다.

인근에 김포여자중학교, 김포고등학교 등이 소재하는 상대보호구역에 속해 있어 교육 환경은 양호합니다.

다만, 토지이용계획상 고도지구(공항고도제한) 및 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역 등에 속하여 개발 행위 시 제약이 있을 수 있으나, 이는 해당 지역 전반에 걸친 공통적인 제한 사항입니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 4층에 위치합니다.

외벽은 타일 붙임 마감, 창호는 하이샷시 창호이며, 건물 상태는 양호할 것으로 추정됩니다.

내부적으로는 다세대주택(방 2개, 거실/주방, 욕실 등으로 예상)으로 이용 중입니다.

설비 내역으로는 상·하수도, 급배수설비, 도시가스, 승강기, 지하주차장 및 개별난방 시설이 갖춰져 있어 주거 편의성이 높습니다.

3. 권리 관계 및 리스크 분석

3.1. 권리 분석

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 채무자 겸 소유자인 서OO의 채무로 인해 경매가 진행되었습니다.

강제경매의 경우 통상적으로 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰 후 소유권 이전에 문제가 없을 것으로 보이나, 매각물건명세서를 통해 최종적인 권리 관계(특히 대항력 있는 임차인 유무)를 반드시 확인해야 합니다.

현재 임대관계는 미상으로 보고되어 있으므로, 낙찰자는 명도(점유 이전)에 대한 계획을 수립해야 합니다.

3.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건은 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 특히 "재정비촉진지구"(김포 재정비촉진지구) 내에 위치하고 있다는 점이 가장 큰 특이사항이자 잠재적 투자 포인트입니다.

그 외에도 고도지구(공항고도제한), 역사문화환경 보존지역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 제한보호구역(군사시설) 등 다양한 규제에 중첩되어 있습니다.

이러한 중첩된 규제는 일반적인 건축 행위에 제약을 줄 수 있으나, 재정비촉진사업 추진 시에는 특별법을 적용받아 개발됩니다.

3.3. 잠재적 리스크 및 주의 사항

재정비촉진지구 내의 물건은 향후 사업 진행 여부 및 속도에 따라 가치가 크게 변동할 수 있습니다.

따라서, 김포 재정비촉진지구의 현재 사업 단계, 추진위원회 구성 여부, 주민 동의율 등을 사전에 면밀히 조사해야 합니다.

강제경매의 특성상 채무자 또는 점유자의 명도 저항이 있을 수 있으므로, 명도 계획 및 비용을 고려해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 투자 포인트

재정비촉진지구 내의 소형 주택 투자로서, 향후 재개발/재건축 추진 시 지분 가치 상승 및 입주권 확보의 잠재력을 가집니다.

감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 초기 투자 비용을 최소화하면서 장기적인 개발 이익을 기대할 수 있습니다.

김포여자중학교 남측 인근의 비교적 양호한 주거 입지로, 당장 개발이 진행되지 않더라도 임대 수요는 안정적일 것으로 예상됩니다 (임대차 관계 미상으로 확인 필요).

4.2. 종합 의견

본건 다세대주택은 소액으로 재정비사업의 지분을 확보하고자 하는 투자자에게 매력적인 물건입니다.

다만, 다수의 토지 이용 규제 사항과 더불어 재정비사업의 진행 상황이 유동적일 수 있으므로, 반드시 김포시 도시관리과와의 협의를 통해 사업 추진 현황 및 규제 사항을 명확히 확인한 후 입찰에 참여해야 합니다.

총 투자금액 및 수익률을 면밀히 분석하고, 명도 리스크를 최소화하기 위한 전략을 수립하여 접근하는 것이 중요합니다.

법원 정보

부천지원 경매1계