나이스옥션 법원경매 고양 2024타경88272 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 832-69 한울하임 205동 4층401호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2024타경88272 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 832-69 한울하임 205동 4층401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매5계 2024타경88272 | 소재지: 경기도 고양시 일산동구 고양대로 953-9, 205동 4층401호 (식사동,한울하임) | 감정가: 328,000,000원 | 최저가: 112,504,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호 고양지원 2024타경88272 (1)

소재지 경기도 고양시 일산동구 식사동 832-69 한울하임 205동 4층401호

용도 다세대주택

감정가 328,000,000원

경매구분 부동산강제경매

매각대상 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 정보 (토지/건물)

토지 면적 58.54㎡ (약 17.71평)

건물 면적 54.14㎡ (약 16.38평, 전용면적)

* 다세대주택은 전용면적 기준으로 활용되며, 아파트와 같은 일반적인 분양면적 표기는 통용되지 않습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치하며, "동국대학교 바이오메디캠퍼스" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주택지대를 형성하고 있습니다.

차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용에는 불편함이 없는 보통 수준의 입지입니다.

철근콘크리트 구조의 지하 1층/지상 4층 건물 중 4층에 위치합니다.

2.2. 상권 및 생활정보

본건 주변은 근린생활시설이 산재한 주택지대로, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설은 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

단지 자체가 비교적 큰 규모의 다세대주택 단지(한울하임)에 속해 있어 주거 편의성은 보통 수준 이상으로 보입니다.

인근에 대학교 캠퍼스가 있어 배후 수요 및 생활 환경에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

3. 권리 분석 및 리스크

3.1. 권리 분석 (특이사항)

본 건은 부동산강제경매 물건으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

**최대 위험 요소: 매수인 인수 가능 임차권등기**

주의사항에 명시된 바와 같이, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기(임차보증금 325,000,000원)가 설정되어 있습니다.

전입일(2021. 12. 13.) 및 확정일(2021. 11. 23.)을 갖춘 대항력 있는 임차인입니다.

감정가(328,000,000원)와 임대차보증금(325,000,000원)의 차이가 300만원으로 매우 적습니다.

따라서, 임차인이 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하는 경우, **그 잔액은 매수인에게 인수될 수 있는 막대한 위험이 존재합니다.** (사실상 전액 인수 가능성을 염두에 둔 보수적인 입찰 필요)

3.2. 잠재적 리스크

권리적 리스크: 상기 언급된 임차권등기로 인한 보증금 인수 리스크가 가장 큽니다. 입찰가 선정 시 이 부분을 보증금 인수액으로 가정하고 보수적으로 접근해야 합니다.

법률적 제한 리스크: 토지이용계획상 **계획관리지역** 및 **성장관리계획구역(복합zone)**에 속하며, 특히 **제한보호구역(전방지역:25km)**(고도 8m 위임지역) 규제가 있습니다. 재건축 또는 증축 시 고도 제한 등 군사시설 보호법에 따른 제약을 확인할 필요가 있습니다.

혐오시설: 인근에 일반적인 혐오시설(쓰레기 소각장, 폐기물 처리시설 등)은 파악되지 않았으나, 주변에 군사시설 보호구역과 관련된 규제가 있는 점은 인지해야 합니다.

4. 투자 종합 의견

4.1. 투자 포인트

주거 환경: 동국대학교 바이오메디캠퍼스 인근에 위치한 다세대주택 밀집 지역으로, 주택가 및 근린생활시설 이용이 편리합니다.

건물 상태: 비교적 최근에 건축된 (철근콘크리트, 지상 4층 중 4층) 다세대주택으로, 위생/급배수/난방/승강기 설비가 잘 갖춰져 있어 실거주 또는 임대 활용에 용이합니다.

개발 잠재력: **성장관리계획구역(복합zone)**으로 지정되어 있어, 고양시의 장기적인 도시계획에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

4.2. 종합 의견

본 건은 입지적 측면에서 대학교 인근의 주택가라는 안정적인 수요층을 확보할 수 있는 장점이 있습니다.

**그러나, 권리 분석상 대항력 있는 임차인의 보증금(3억 2,500만원) 전액을 낙찰자가 인수할 가능성이 매우 높은 물건입니다.**

따라서, 입찰자는 감정가(3억 2,800만원)를 기준으로 임차보증금 전액을 인수한 후의 **실질적인 취득금액**이 주변 시세보다 충분히 낮아야만 수익성이 발생합니다.

실거주 목적 또는 임대수익 목적 모두 **입찰 전 임차인과의 명도 및 보증금 상계에 대한 명확한 전략** 수립이 필수적이며, 보수적인 낙찰가 산정이 요구되는 **고난이도 물건**입니다.

법원 정보

고양지원 경매5계