나이스옥션 법원경매 고양 2024타경88272 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 832-69 한울하임 205동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한비 · 평가일 2025.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "동국대학교 바이오메디캠퍼스" 남서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 근린생활시설이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 중 제401호로서

외벽: 드라이비트, 돌붙임마감 등
창호: 새시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로 "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2015-08-04), 성장관리계획구역(복합zone) 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도8m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 임차보증금 ‘금325,000,000원’, 임차권자 ‘김윤영’ 으로 주택임차권 설정되어 있으며, 구체적인 임대내역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경88272 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 832-69 한울하임 205동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 328,000,000원

토지면적: 58.54㎡ (약 17.71평)

토지지분: 58.5368㎡ (약 17.71평)

건물면적: 54.14㎡ (약 16.38평)

건물지분: 54.14㎡ (약 16.38평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 소재하며, "동국대학교 바이오메디캠퍼스" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주택지대로, 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 남동측으로는 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 8월 7일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(금액: 120,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리 (대항력 있는 임차인)

등기사항전부증명서 및 물건명세서 상, 임차인 김윤영 씨가 2021년 12월 13일 전입하여 대항력을 갖추고 있습니다. 보증금은 325,000,000원으로 확인되며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있는 권리입니다. 임차인의 배당 신고일자는 2023년 12월 22일입니다.

3.3. 기타 권리사항

을구 1번의 주택임차권(김윤영, 보증금 325,000,000원) 외 다수의 권리(소유권이전, 가압류, 압류, 강제경매 등)가 존재하며, 이는 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 그러나, 을구 1번 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수되므로 각별한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 인근에 동국대학교 바이오메디캠퍼스가 있어 관련 종사자나 학생들의 주거 수요가 잠재적으로 존재할 수 있습니다. 근린생활시설이 일부 소재하여 기본적인 상업 기능은 갖추고 있으나, 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 동국대학교 바이오메디캠퍼스가 있으며, 주변 주택가에 초, 중, 고등학교 등 교육 시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 편의시설

생활에 필요한 기본적인 편의시설(마트, 편의점, 병원, 은행 등)은 차량 또는 도보 이동 가능한 거리에 소재할 것으로 보입니다.

5.3. 잠재적 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 인근에 위치한 주요 시설 중 잠재적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역 등 관련 법규에 따른 지역적 제한사항이 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김윤영 씨의 보증금 325,000,000원입니다. 해당 보증금이 배당 절차에서 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 이를 인수해야 하므로 총 투자 비용이 크게 증가할 수 있습니다. 현재 물건의 감정가가 328,000,000원인 점을 감안할 때, 임차인의 보증금 부담이 매우 높습니다. 또한, 여러 권리관계가 복잡하게 얽혀 있어 권리 분석에 더욱 세심한 주의가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2020년 준공)의 다세대주택이라는 장점이 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 325,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 이 인수 보증금은 물건의 감정가와 유사하거나 더 높은 수준으로, 매수인은 낙찰가 외에 추가적인 자금 부담 가능성을 반드시 고려해야 합니다. 현재 파악된 주변 시세(유사 물건 매매가 약 2억 2천만원 ~ 2억 7천만원) 대비 감정가가 높게 책정되었으며, 임차인 보증금까지 고려하면 수익성 확보에 상당한 어려움이 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2020년 준공).

* 동국대학교 바이오메디캠퍼스 인근에 위치하여 잠재적인 임대 수요 기대 가능.

* (주요 리스크 해결 시) 향후 시세 차익 또는 실거주 목적 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 325,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이를 고려하여 투자 가치를 산정해야 합니다.

현재 감정가 328,000,000원에서 인수되는 보증금 325,000,000원을 제외하면, 매수인이 실질적으로 부담하는 추가 비용은 매우 적은 것으로 볼 수 있습니다. 그러나 주변 유사 물건의 최근 매매가를 고려할 때, 실질적인 시장 가치는 감정가보다 낮을 가능성이 높습니다.

따라서, 매우 보수적으로 접근할 때, 투자자 본인의 자금 계획 및 인수 보증금 전액 상환 가능성을 철저히 검토한 후, 감정가 대비 인수되는 보증금으로 인해 발생하는 순수 에퀴티(Equity) 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 투자 위험을 반영한 최소 입찰가는 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액, 즉 약 3,000,000원 내외를 고려할 수 있으나, 이는 시세와의 괴리 및 낙찰 가능성을 감안할 때 실질적인 경매 참여에는 매우 신중한 판단이 요구됩니다.

총 인수 예상 금액 = 낙찰가 + 인수 보증금 (325,000,000원)

매수인은 낙찰가 외에 325,000,000원의 보증금을 추가로 부담해야 할 수 있음을 인지해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.