나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62352 [14] 경기도 고양시 덕양구 향동동 485 라비앙프라자 4층404호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62352 [14] 경기도 고양시 덕양구 향동동 485 라비앙프라자 4층404호 근린상가 경매

• 사건번호: 2025타경62352
• 주소: 경기도 고양시 덕양구 향동동 485 라비앙프라자 4층404호
• 용도: 근린상가

고양지원 경매5계 2025타경62352 | 소재지: 경기도 고양시 덕양구 향동동 485 라비앙프라자 4층404호 | 감정가: 484,000,000원 | 최저가: 116,210,000원 | 용도: 근린상가

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 고양지원 2025타경62352 (14)이며, 경기도 고양시 덕양구 향동동 485 라비앙프라자 4층404호 소재 근린생활시설입니다. 감정가는 484,000,000원이며, 경매 구분은 부동산 임의경매로 매각 대상은 토지/건물 일괄매각입니다. 본 건물의 사용승인일은 2020.03.11.로 비교적 신축급 상가입니다. 소유자 및 채무자는 주OOOOOOOOO, 채권자는 엠OOOOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보

본 건의 토지 면적은 56.97㎡ (약 17.23평)이며, 건물(전용) 면적은 107.23㎡ (약 32.44평)입니다. 상가이므로 아파트와 같은 분양면적은 따로 명시되지 않았습니다. 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 특이 사항

현재 "관리비 체납을 이유로 유치권 행사 중"이라는 현수막이 게시되어 있으며, 내부 공사가 완료되지 아니한 상태로 호별 벽체가 구분되어 있지 않은 상태입니다. 이는 입찰 전 반드시 현장 및 법적인 확인이 필요한 주요 리스크 요인입니다.

2. 입지 조건 및 상권 분석

2.1. 입지 조건

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 "향동고등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지 및 다세대주택 등이 혼재하는 향동지구 내 상업시설 밀집 지역입니다. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역(향동보금자리)에 해당합니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 북동측 및 남서측으로 각각 노폭 약 20m, 12m 내외의 포장도로에 접해 차량 진출입 및 접근성이 양호합니다.

2.3. 상권 분석

본 건물은 2020년 3월에 사용승인된 비교적 신축 상가이며, 향동지구의 배후 주거지를 기반으로 하는 근린 상가입니다. 현재 이용 상태는 공실인 것으로 파악되며 내부 공사가 미완료된 상태이므로, 신규 임차인 유치를 위한 인테리어 및 MD 구성에 대한 초기 투자 및 전략 수립이 필수적입니다. 공실 상태임을 감안하여 주변 상가의 임대 시세 및 공실률 분석이 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각으로 진행됩니다. 경매 구분은 부동산 임의경매로 채권자의 담보권 실행을 위한 경매입니다.

3.2. 권리 관계

가장 큰 리스크는 현황조사 보고서 및 감정평가서상 명시된 **유치권 행사** 현수막입니다. 이는 관리비 체납을 이유로 한 유치권 주장으로, 실제 유치권이 성립하는지 여부는 명도 과정에서 중대한 변수로 작용할 수 있습니다. 유치권 성립 여부(채권의 존재, 점유의 계속성 등)에 대한 법적 판단 및 확인이 반드시 필요합니다. 또한 임대 관계는 미상으로, 낙찰 후 임차인 유무에 따른 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

4. 생활 정보 및 주변 환경

4.1. 주변 환경 및 이용 상태

주변에는 근린생활시설, 업무시설, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 생활 편의 시설 및 유동 인구 유입에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 본 건물의 이용 상태는 공부상 근린생활시설이나, 기준 시점 현재 **공실**이며 내부 공사가 미완료된 상태로 건축물 본래의 용도로는 사용되고 있지 않은 상태입니다.

4.2. 토지 이용 계획

제2종 일반주거지역 및 지구단위계획구역(향동보금자리)으로 지정되어 있어 주거와 연계된 상업 활동에 적합합니다. 다만, 비행안전 제4구역 및 제한보호구역(전방지역: 25km) 등으로 지정되어 있어 고도 제한 등의 규제를 받고 있습니다.

4.3. 혐오 시설 정보

직접적인 혐오 시설은 파악되지 않았으나, 주변 환경 분석 결과 고양 창릉지구와 향동지구 경계부에 **폐기물 처리시설 및 열병합 발전시설** 건설 계획에 대한 향동지구 주민들의 집단 반발(2021년 기사 기준)이 있었던 점은 잠재적인 환경 리스크로 작용할 수 있습니다. 해당 시설의 최종 위치 및 건설 진행 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의 사항

5.1. 주요 리스크

가장 큰 리스크는 **유치권** 주장입니다. 유치권 성립 시, 낙찰자는 관리비 체납액(채권)을 변제해야 할 책임이 발생할 수 있습니다. 또한, **내부 공사 미완료** 및 호별 벽체 미구분 상태이므로, 낙찰 후 상당한 비용을 투입하여 공사를 진행해야 하는 추가 비용 리스크가 존재합니다.

5.2. 추가 확인 사항

입찰 전 유치권 성립 여부를 확인하기 위한 현장조사 및 법적 검토가 필수입니다. 미완료된 내부 공사 범위 및 비용, 그리고 공사 완료 후의 예상 임대료 및 임차 수요 등에 대한 면밀한 시장 조사가 선행되어야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2020년 사용승인)이며 배후 세대를 갖춘 향동지구 내 상업용 부동산으로, 잠재적인 가치는 높다고 판단됩니다. 그러나 유치권 문제와 내부 공사 미완료라는 명확한 리스크를 안고 있어, 일반적인 상가 투자 대비 **높은 난이도**를 가집니다. 투자자는 이 리스크들을 해소할 수 있는 법적 지식과 자금 계획이 준비되어야 합니다.

6.2. 투자 포인트

* **신축급 건물:** 2020년 건축물로 건물 상태가 양호하여 감가상각 부담이 적습니다.

* **지구단위계획구역:** 계획적으로 개발된 신도시(향동지구) 내 상가로 안정적인 배후 수요 확보가 가능합니다.

* **경쟁 우위 확보 가능성:** 유치권 및 공사 미완료 리스크로 인해 다수의 입찰자가 꺼릴 수 있어, **유효 경쟁률이 낮아져** 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰받을 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 이는 곧 높은 수익률을 확보하는 기반이 됩니다.

7. 컨설팅 결론

높은 리스크를 안고 있으나, 그만큼 높은 수익률을 기대할 수 있는 물건입니다. 입찰 참여 전 유치권에 대한 철저한 분석과 공사 비용 추산이 선행되어야 하며, 특히 유치권 관련 소송 및 명도 협상 비용을 감안한 입찰가 산정이 필수입니다.

법원 정보

고양지원 경매5계