나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62352 [12] 경기도 고양시 덕양구 향동동 485 라비앙프라자 4층402호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62352 [12] 경기도 고양시 덕양구 향동동 485 라비앙프라자 4층402호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매5계 2025타경62352 | 소재지: 경기도 고양시 덕양구 향동동 485 라비앙프라자 4층402호 | 감정가: 331,000,000원 | 최저가: 113,533,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 사건 개요 및 물건 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경62352 (12)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 향동동 485 라비앙프라자 4층402호

용도: 근린생활시설 (상가)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 331,000,000원

1.2. 면적 및 현황

토지면적: 38.54㎡ (약 11.66평)

건물면적: 72.57㎡ (약 21.95평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 4층

사용승인일: 2020.03.11.

현황: 공부상 근린생활시설, 기준시점 현재 공실 상태

1.3. 관계자 및 특이사항

소유자/채무자: 주OOOOOOOOO

채권자: 엠OOOOOOOOOO

특이사항: 유치권 신고 있음.

주의사항: 관리비 체납을 이유로 유치권 현수막이 게시되어 있음. 목록 2~14 상가는 내부 공사가 완료되지 않았으며, 호별로 벽체가 구분되어 있지 않은 상태입니다. (실내 인테리어 및 벽체 공사 필요)

2. 입지 조건 및 상권 분석

2.1. 입지 조건

본건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 "향동고등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설 및 업무시설, 아파트단지 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 항동지구 내 상업시설 지역에 해당합니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 토지 이용 및 도로 현황

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(향동보금자리)에 속하며, 북동측 및 남서측으로 각각 노폭 약 20m, 12m 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성은 양호합니다.

다만, 비행안전제4구역(지원) 및 제한보호구역(전방지역:25km)에 포함되어 있어 군사시설 관련 고도 제한의 영향이 있을 수 있습니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

주위가 주거단지 및 업무시설이 혼재된 신흥 지구단위계획 구역이므로, 항후 입주 완료 및 상권 활성화 시점에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

현재 호별로 벽체가 미구분된 공실 상태이므로, 업종 선정 및 인테리어 시점은 임대 수요에 맞춰 탄력적으로 운용해야 합니다.

주변 시설 정보 검색 결과, 항동 지구 인근 지역에는 대규모 신도시 조성에 따른 열병합발전소 및 폐기물 처리장 설치 문제가 지역 주민들 사이에서 논란이 되고 있으며, 해당 시설 예정 부지가 항동지구와 약 500m 거리에 위치하여 주민들이 강하게 반발하고 있는 상황입니다. 이 부분은 향후 주거 환경 및 상가 이용객 유입에 잠재적인 리스크로 작용할 수 있으니 유의해야 합니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 분석 (유치권 관련)

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 특이사항에 "유치권"이 신고되어 있고, 현황조사보고서상 "관리비 체납을 이유로 유치권 행사 중" 현수막이 게시된 것으로 확인됩니다.

신고된 유치권의 성립 여부(공사 대금 및 점유 시점 등)와 그 피보전채권액(관리비 체납액)을 면밀히 분석하고, 매각대금 납부 시점에 유치권 배제 및 처리 가능성, 소요 비용 등을 확인해야 합니다.

만약 유치권이 성립한다면, 매수인이 이를 인수할 위험이 있으므로, 해당 유치권의 규모 및 대응 방안이 최종 투자의 관건이 될 것입니다.

3.2. 잠재적 리스크

1) 내부 공사 미완료 리스크: 현재 호별 벽체 구분이 완료되지 않은 상태로, 낙찰 후 최소한의 내부 마감 및 벽체 설치 공사 비용이 발생합니다. 이는 단순 인테리어 비용 외의 추가적인 초기 투자 비용이 됩니다.

2) 공실 리스크: 현재 공실 상태이며, 상권 활성화 시점까지 임대 리스크가 존재합니다.

3) 환경 리스크 (혐오시설 관련): 인근 창릉 지구의 열병합발전소 및 폐기물 처리장 설치 계획 관련 논란은 향후 지역 환경에 대한 우려로 작용할 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 고양시 덕양구 항동지구 내 신축 근린생활시설로, 개발 지구 내 상가라는 점에서 향후 상권 활성화에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

그러나 현재 "유치권" 신고(관리비 체납 명목) 및 "내부 공사 미완료"라는 명확한 리스크를 안고 있어, 초기 투자금 외에 추가적인 비용(공사비, 유치권 해소 비용 등)이 발생할 가능성이 높습니다.

따라서, 입찰 전 유치권의 권리 분석과 미준공 상태의 내부 벽체 및 인테리어 비용을 정확히 산정하여, 보수적인 관점에서 적정 입찰가를 결정해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

1) 신축 상가 및 택지개발지구: 사용승인일이 2020년 3월로 비교적 신축 건물이며, 향동지구 내에 위치하여 잠재적인 발전 가능성이 높습니다.

2) 넓은 전용 면적: 전용 면적 약 21.95평으로, 인테리어 완료 시 다양한 업종(사무실, 학원 등)으로 활용도가 높습니다.

3) 감정가 대비 투자 기회: 유치권이라는 권리상의 리스크로 인해 유찰 가능성이 높으며, 이는 권리 처리 능력이 있는 투자자에게 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

고양지원 경매5계