나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62352 [8] 경기도 고양시 덕양구 향동동 485 라비앙프라자 3층302호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62352 [8] 경기도 고양시 덕양구 향동동 485 라비앙프라자 3층302호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매5계 2025타경62352 | 소재지: 경기도 고양시 덕양구 향동동 485 라비앙프라자 3층302호 | 감정가: 334,000,000원 | 최저가: 114,562,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서: 고양지원 2025타경62352 (8)

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경62352 (8)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 향동동 485 라비앙프라자 3층 302호

용도: 근린생활시설

감정가: 334,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 주OOOOOOOOO

채권자: 엠OOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 38.54㎡ (약 11.66평)

건물면적: 72.57㎡ (약 21.95평)

*제시외면적은 토지, 건물 모두 0.00㎡로 추가 부담 없음.

1.3. 특이 및 주의 사항

본 건은 현재 유치권이 주장되고 있으며, 현황조사보고서 및 감정평가서상 “관리비 체납을 이유로 유치권 행사 중” 현수막이 게시되어 있음.

또한, 상가 내부 공사가 완료되지 않았으며, 호별로 벽체가 구분되어 있지 않은 상태임. 낙찰 시 유치권 성립 여부 및 공사 비용에 대한 심층 분석이 필수적임.

2. 입지조건 분석

본건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 "항동고등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설 및 업무시설, 대규모 아파트단지와 다세대주택 등이 혼재하는 신도시 조성 지역입니다.

교통은 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다. 토지는 사다리형의 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 북동측으로 약 20m, 남서측으로 약 12m 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(향동보금자리)에 해당하며, 향후 주거지역 내 상권 형성 잠재력이 있습니다.

3. 권리 분석

본 건은 채권자 엠OOOOOOOOOO가 신청한 부동산임의경매 사건입니다.

가장 큰 리스크는 ‘유치권’ 주장입니다. 현재 관리비 체납을 이유로 유치권이 행사 중이라는 현수막이 게시되어 있습니다. 유치권의 성립 여부, 피담보채권액(관리비 체납액)의 규모, 그리고 그 내용이 적법한지 여부에 대한 현장 및 서류 조사가 반드시 필요합니다. 유치권이 성립한다면 낙찰자가 인수할 가능성이 있어 명도 시 협상 및 추가 비용 발생의 가능성이 높습니다.

또한, 임대관계 등은 미상(미확인)이므로, 임차인 현황 및 대항력 유무에 대해서도 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권 분석 및 이용 현황

본 건물은 2020년 3월 11일에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다. 공부상 용도는 근린생활시설이지만, 현재 기준시점(감정평가 시점)에는 공실 상태이며 내부 공사가 미완료되어 있습니다.

상권은 향동지구 내 아파트단지 및 다세대주택 등 주거지역을 배후에 두고 있어 향후 안정적인 주거인구 유입 시 상권 활성화의 여지가 있습니다. 그러나 현재 공실 및 미완료된 내부 공사 상태로 미루어 볼 때, 초기 임대 활성화에는 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.

5. 생활 정보

본건 주변은 고등학교 인근에 위치하며 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등 상업 시설로서의 기본 설비는 갖추고 있습니다.

제시된 자료 및 간략한 주변 검색으로는 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으며, 주거지와 상업시설이 공존하는 일반적인 신도시 조성 초기 단계의 환경으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

1) 유치권 리스크: 관리비 체납에 따른 유치권 주장의 적법성 및 채무액 확인이 필수적이며, 이로 인한 명도 저항과 추가 인수 비용 발생 가능성이 가장 높은 리스크입니다.

2) 공사 미완료 리스크: 내부 공사가 완료되지 않았으며 호별 벽체가 구분되어 있지 않아, 낙찰 후 용도에 맞는 인테리어 공사(벽체 구분 포함)를 위해 상당한 추가 자본 투입이 필요합니다.

3) 공실 리스크: 현재 공실 상태이므로, 빠른 임대차 계약 성사가 이루어지지 않을 경우 장기간 수익이 발생하지 않을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물에 위치하며 배후 주거지를 갖춘 지역의 근린생활시설입니다. 그러나 유치권 주장, 내부 공사 미완료라는 두 가지 중대한 리스크를 동시에 안고 있습니다.

유치권 및 미납 관리비 금액을 정확히 파악하고, 내부 공사에 필요한 예상 비용을 산출하여 이를 감정가 대비하여 충분히 낮은 수준으로 입찰가를 산정할 경우, 리스크를 상쇄하고 향후 상권 활성화 시 시세 차익과 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

1) 신축 건물: 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 시설 노후화에 대한 우려가 적습니다.

2) 배후 주거지: 아파트단지 및 다세대주택 등 주거지역이 혼재하여 향후 상권 활성화 시 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

3) 가격 경쟁력 확보 가능: 유치권 및 공사 비용 부담으로 인해 1회 이상 유찰될 가능성이 높으므로, 낮은 가격으로 진입하여 리스크를 해소할 경우 높은 수익률을 기대할 수 있습니다. (유치권 해결 및 공실 해소가 선행되어야 함)

법원 정보

고양지원 경매5계