나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62352 [10] 경기도 고양시 덕양구 향동동 485 라비앙프라자 3층304호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62352 [10] 경기도 고양시 덕양구 향동동 485 라비앙프라자 3층304호 근린생활시설 경매

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고양지원 경매5계 2025타경62352 | 소재지: 경기도 고양시 덕양구 향동동 485 라비앙프라자 3층304호 | 감정가: 489,000,000원 | 최저가: 167,727,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경62352 (10)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 향동동 485 라비앙프라자 3층 304호

용도: 근린생활시설 (공부상 용도)

감정가: 489,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

소유자/채무자: 주OOOOOOOOO / 주OOOOOOOOO

채권자: 엠OOOOOOOOOO

1.2. 면적 현황

토지면적: 56.97㎡ (약 17.24평)

건물면적 (전용면적): 107.23㎡ (약 32.45평)

토지/건물 지분율: 토지 5697.000000000001, 건물 10723.5 (토지 및 건물의 전부 지분으로 추정됨)

제시외면적: 없음

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 '향동고등학교' 북서측 인근에 위치한 '라비앙프라자' 내 근린생활시설입니다. 주위는 근린생활시설, 업무시설(지식산업센터), 아파트단지 및 다세대주택 등이 혼재하는 택지개발지구 상업지역입니다. 비교적 최근에 조성된 향동지구 내 상권으로, 배후 아파트단지의 입주가 완료되어 기본 주거 수요는 확보된 상태입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다. 토지는 북동측과 남서측으로 각각 약 20m 및 12m 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

* 추가 정보: 향동지구는 향후 경의중앙선 향동역 신설(예정) 및 고양선(경전철) 연장(계획) 등의 교통 호재가 논의되고 있어, 장기적으로 교통 여건 개선에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

2.3. 토지이용계획

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(향동보금자리)에 해당하며, 중로 및 소로에 접하는 상업용 부지입니다. 비행안전구역(지원) 및 제한보호구역에 속해 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 고도제한 등의 규제가 있습니다.

3. 상권 및 이용 현황 분석

3.1. 상권 특성 및 현황

본건이 속한 향동지구 상권은 비교적 신흥 상권으로, 상업 시설 및 지식산업센터(GL메트로시티 등)의 공급이 집중된 지역입니다. 상권이 완전히 성숙하는 단계는 아니며, 상가와 지식산업센터 모두 입주 초기에는 공실 문제와 높은 관리비 체납 문제를 겪은 사례가 보고된 바 있어 상권 활성화까지는 시간이 필요할 수 있습니다. 본건 라비앙프라자는 근린생활시설 용도로, 현재 기준시점 공실 상태입니다.

3.2. 건물 구조 및 이용 상태

2020년 3월에 사용 승인된 철근콘크리트구조 건물로, 건물 자체의 구조적 상태는 양호할 것으로 보입니다. 기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등은 갖추고 있습니다.

4. 권리분석 (특이사항 및 주의사항)

4.1. 경매 권리 관계

본건은 채권자 엠OOOOOOOOOO의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자 및 채무자가 동일합니다.

4.2. 특이사항 (유치권 및 내부 공사 문제)

1. 유치권: '관리비 체납을 이유로 유치권 행사 중'이라는 현수막이 게시되어 있습니다. 유치권의 성립 여부 및 피담보채권액은 현장 조사를 통해 면밀히 확인해야 하며, 만약 유치권이 적법하게 성립한다면 인수할 위험이 있습니다. 또한, 이와 별개로 체납된 관리비가 있다면 매수자가 추가로 부담해야 할 가능성이 높습니다.

2. 건물 내부 상태: 목록 2~14 상가는 내부 공사가 완료되지 않아 호별로 벽체가 구분되어 있지 않은 상태입니다. 이는 낙찰 후 내부 인테리어 공사 시 상당한 비용과 시간이 소요됨을 의미하며, 상업 시설의 즉시 임대에 장애 요인으로 작용합니다.

5. 생활 정보 및 잠재적 리스크

5.1. 생활 편의

주변 아파트 단지 및 업무 시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의 시설은 갖추어질 것으로 예상됩니다. 다만, 신도시 특성상 상권 및 편의시설의 완성도는 아직 미흡할 수 있습니다.

5.2. 혐오 시설 정보

향동지구 인근인 창릉 3기 신도시 개발 계획과 관련하여, 열병합발전소와 폐기물 처리시설 등의 기피시설 부지 선정을 두고 향동지구 주민들의 반발이 있었던 사실이 확인됩니다. 해당 시설들이 계획대로 건립될 경우 본건에 미치는 환경적 영향(500m 거리 이내)은 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다.

5.3. 잠재적 리스크 요약

1. 유치권 성립 여부 및 관리비 체납액 인수 위험. (가장 큰 권리적 리스크)

2. 내부 공사 미완료로 인한 추가 투자 비용 및 임대 지연 가능성.

3. 신흥 상권의 공실 위험 및 상권 활성화까지의 기간 필요. (시장 리스크)

4. 인근 창릉지구 기피시설(열병합발전소, 폐기물 처리장 등) 건립 추진에 따른 환경적 영향 우려. (입지 리스크)

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 서울과 인접한 고양 향동지구 내 신축 근린생활시설로 입지적 잠재력은 높으나, *유치권 주장과 내부 공사 미완료*라는 매우 큰 권리적/물리적 리스크를 안고 있습니다. 따라서, 예상 낙찰가를 보수적으로 책정하고, 유치권 및 관리비 체납 문제 해결에 대한 법적, 재정적 전략을 사전에 철저히 마련하는 것이 필수적입니다. 공실 상태이므로 명도 저항은 적을 수 있으나, 유치권 해결 과정이 복잡할 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

1. 가격적 메리트: 유치권 등 복잡한 권리 관계와 내부 공사 미완료 상태로 인해 유찰 가능성이 높으며, 이에 따라 감정가 대비 현저히 낮은 금액으로 매입할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

2. 신도시 장기 가치: 향동지구는 서울 생활권과 인접하며, 향후 예정된 교통 호재(향동역 등)가 현실화될 경우 장기적인 상권 활성화 및 자산 가치 상승이 기대됩니다.

3. 투자자 타겟: 즉시 임대보다는 리스크를 감수하고 유치권 문제를 해결한 후, 내부 인테리어 비용을 투입하여 장기적인 시세차익 및 임대수익을 노리는 공격적인 투자자에게 적합합니다.

법원 정보

고양지원 경매5계