나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62352 [11] 경기도 고양시 덕양구 향동동 485 라비앙프라자 4층401호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62352 [11] 경기도 고양시 덕양구 향동동 485 라비앙프라자 4층401호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매5계 2025타경62352 | 소재지: 경기도 고양시 덕양구 향동동 485 라비앙프라자 4층401호 | 감정가: 407,000,000원 | 최저가: 139,601,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서 (근린생활시설)

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경62352 (11)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 향동동 485 라비앙프라자 4층401호

용도: 근린생활시설

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 주OOOOOOOOO

채권자: 엠OOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가 현황

감정가: 407,000,000원

토지면적: 47.96제곱미터 (약 14.51평) (토지 지분율: 4796/총면적)

건물면적: 90.30제곱미터 (약 27.32평) (건물 지분율: 9030/총면적)

제시외 면적: 0.00제곱미터

2. 입지조건 및 상권 분석

2.1. 위치 및 접근성

본건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 '향동고등학교' 북서측 인근에 위치한 라비앙프라자 내의 상가입니다.

주변은 근린생활시설, 업무시설, 대규모 아파트단지 및 다세대주택이 혼재된 신도시 상업지구로 평가됩니다.

차량 접근성은 보통이며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건 또한 보통 수준입니다.

2.2. 상권 및 주변 환경

향동지구 내의 근린생활시설 밀집 지역에 해당하며, 배후에는 대규모 주거단지가 위치하고 있어 기본적인 수요는 갖추고 있는 상권입니다.

공부상 용도는 근린생활시설이나, 감정평가 시점 현재 공실 상태로 확인되었습니다.

신축 건물(사용승인일 2020.03.11)로 건물의 구조와 설비는 양호하며, 기본적인 위생, 급배수, 소방, 승강기 설비 등이 갖춰져 있습니다.

2.3. 생활정보 및 법적 제한 사항

본건 토지는 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역(향동보금자리)에 속하며, 주로 주거 및 상업 시설이 혼재된 계획적인 지역입니다.

특이사항으로 비행안전제4구역 및 제한보호구역에 해당하여 군사시설 보호법에 따른 높이 제한(고도 18m, 85m 위임지역)이 적용됩니다. 이는 건물 이용 자체에 직접적인 영향을 주지는 않으나, 향후 증축 또는 용도변경 시 고려해야 할 사항입니다.

가축사육 전부 제한구역으로 주변 환경의 쾌적성은 높을 것으로 예상됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 경매 구분

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 임의경매 사건으로, 낙찰 시 온전한 소유권을 취득할 수 있습니다.

소유자 및 채무자가 동일한 것으로 보아 채권자의 근저당권 실행에 의한 일반적인 경매 진행으로 보입니다.

3.2. 특이사항 및 잠재적 리스크

잠재적 리스크 1. 유치권 주장 (매우 중요)

감정평가서 및 현황조사보고서에 따르면 "관리비 체납을 이유로 유치권 행사 중"이라는 현수막이 게시되어 있습니다.

실제 유치권 성립 여부와 그 채권액을 면밀히 조사해야 합니다. 관리비 체납액을 기반으로 한 유치권이라면, 체납액의 규모와 유치권 성립 요건(점유의 적법성 등)에 따라 낙찰자가 인수해야 할 리스크가 달라질 수 있습니다.

잠재적 리스크 2. 건물 내부 공사 미완료

목록 2~14호 상가 전체가 내부 공사가 완료되지 않았으며, 호별로 벽체가 구분되어 있지 않은 상태입니다.

낙찰 후 목적에 맞는 용도로 사용하기 위해서는 별도의 내부 인테리어 및 벽체 구분 공사 비용이 발생합니다.

공사 미완료 상태는 유치권과도 연결되어 있을 가능성이 있으므로, 이 부분에 대한 정확한 현장 조사가 필수적입니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 신도시 상권 내 위치한 신축 상가로, 위치적 잠재력은 우수하나 권리상의 큰 리스크(유치권 주장)와 물건 자체의 리스크(내부 공사 미완료)를 동시에 안고 있습니다.

유치권의 법적 성립 가능성, 그리고 성립 시 인수해야 할 관리비 체납액 규모를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

또한, 내부 공사 비용을 감안한 입찰가 산정이 필요합니다.

4.2. 투자 포인트

투자 포인트 1. 신도시 배후 수요: 향동지구 내 대규모 주거단지를 배후에 두고 있어 기본적인 상권 수요가 확보되어 있습니다.

투자 포인트 2. 신축 건물: 2020년 사용승인된 신축 건물로, 건물 자체의 노후화 리스크가 낮습니다.

투자 포인트 3. 감정가 대비 저가 입찰 가능성: 유치권 및 공사 미완료라는 강력한 리스크 때문에 유찰이 진행될 경우 감정가 대비 매우 저렴한 가격에 취득할 기회가 발생할 수 있습니다. 이는 리스크를 해결할 능력이 있는 투자자에게 큰 장점입니다.

법원 정보

고양지원 경매5계