나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62352 [7] 경기도 고양시 덕양구 향동동 485 라비앙프라자 3층301호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62352 [7] 경기도 고양시 덕양구 향동동 485 라비앙프라자 3층301호 근린생활시설 경매

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고양지원 경매5계 2025타경62352 | 소재지: 경기도 고양시 덕양구 향동동 485 라비앙프라자 3층301호 | 감정가: 412,000,000원 | 최저가: 141,316,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경62352 (7)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 향동동 485 라비앙프라자 3층 301호

용도: 근린생활시설

감정가: 412,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매 (토지/건물 일괄매각)

소유자/채무자: 주OOOOOOOOO

채권자: 엠OOOOOOOOOO

1.2. 물건 면적 및 현황

토지면적: 47.96㎡ (약 14.51평) / 토지 지분율: 4796

건물면적: 90.30㎡ (약 27.32평) / 건물 지분율: 9030

건물 구조 및 사용승인: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내, 2020년 3월 11일 사용승인

이용상태: 공부상 근린생활시설, 현재 공실 상태임. 기본적인 위생, 급배수, 소방, 승강기설비 등이 갖춰져 있음.

2. 입지 조건 및 교통 환경

2.1. 최고의 입지

본건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 "향동고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 서울과 인접한 이른바 '초옆세권'에 해당합니다. 주변은 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재하며, 택지개발지구로서 신규 주거 단지의 배후 수요를 확보하고 있습니다. 특히 상암 DMC(Digital Media City)와의 직주근접성이 우수하여 향후 잠재적 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 현재 제반 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다. 향후 고양 은평선(향동역 예정) 등 광역 교통망 개선 호재가 있어 미래 가치 상승 요인으로 작용할 전망입니다. 토지는 북동측 및 남서측으로 각각 노폭 약 20m, 12m 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 기본 사항

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각 건으로, 채권자 엠OOOOOOOOOO가 신청한 부동산 임의경매 사건입니다. 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되므로 등기부상 권리 문제는 비교적 단순할 것으로 보입니다.

3.2. 핵심 위험 요소 (특이 및 주의 사항)

1) 유치권 행사 가능성: 현황조사보고서 및 감정평가서에 의하면, "관리비 체납을 이유로 유치권 행사 중"이라는 현수막이 게시되어 있습니다. 유치권은 매수인에게 인수될 수 있는 권리이므로, 유치권 성립 여부, 피보전채권(관리비 미납액 등)의 정확한 규모, 점유 관계 등에 대한 철저한 현장 조사 및 법적 검토가 필수적입니다.

2) 건물 내부 미완공 상태: 목록 2~14 상가는 내부 공사가 완료되지 아니하였으며, 호별로 벽체가 구분되어 있지 않은 상태입니다. 이는 단순 미장이나 도배의 문제가 아닌, 호별 사용 및 임대를 위한 칸막이 시공 및 인테리어 공사 비용을 매수인이 추가로 부담해야 함을 의미합니다. 최종 투자 비용 산정 시 공사비를 반드시 반영해야 합니다.

4. 상권 분석 및 잠재 가치

4.1. 상권 형태 및 특성

향동지구는 1만 세대 규모의 공공주택지구를 중심으로 형성된 '항아리 상권' 형태로, 주거 배후 수요가 고정적이라는 장점이 있습니다. 주변에 DMC 시티워크, GL메트로시티 향동 등 대형 지식산업센터(JISAN)가 조성 또는 예정되어 있어, 향후 오피스 및 업무 시설 종사자들의 상업 시설 이용 수요가 추가될 것으로 보입니다. 현재 상업시설 용지의 공급량이 타 지구 대비 많아 상권 완성까지 시간이 필요할 수 있지만, 점차 회복세에 있는 지식산업센터 입주율과 더불어 안정적인 상권으로 발전할 잠재력이 높습니다.

4.2. 생활 환경 및 혐오 시설

본건 주변은 망월산, 향동천, 월드컵 공원 등 녹지 환경에 둘러싸여 있어 도심 속에서도 쾌적한 생활이 가능하며, 최근 입주한 아파트가 많아 단지 구성이 깔끔합니다. 검색 결과, 인근에 특별히 주거 및 상업 활동을 저해할 만한 대규모 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 현재 상업 시설 및 교육 인프라의 완성도는 점진적으로 채워져야 할 과제로 남아 있습니다.

5. 잠재적 리스크 및 대응 전략

5.1. 주요 리스크

1) 법적 리스크: 유치권 및 관리비 체납액 인수 가능성

2) 물리적 리스크: 내부 칸막이 및 인테리어 미완성으로 인한 초기 투자 비용 증가 및 즉시 임대 불가

3) 시장 리스크: 신도시 상권의 특성상 초기 공실률 해소 및 상권 활성화까지 시간 소요

5.2. 대응 전략

1) 유치권 해결: 입찰 전 현장 방문 및 관리 주체 확인을 통해 유치권의 피보전채권(관리비 미납액)을 정확히 파악해야 하며, 매각 대금 납부 후 유치권자와의 협상 또는 법적 대응을 통한 명도 전략을 수립해야 합니다.

2) 공사 비용 반영: 미완성된 내부 벽체 시공 및 근린생활시설 용도에 맞는 인테리어 공사비를 면밀히 산정하여, 이를 감정가 대비 입찰가에 충분히 할인된 금액으로 반영해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 서울 접근성이 뛰어나고 대규모 주거 배후와 지식산업센터 업무 수요를 동시에 흡수할 수 있는 향동지구 내 근린생활시설입니다. 감정가 대비 투자 위험 요소(유치권, 미완성 공사)가 명확하게 존재하므로, 입찰가는 리스크 비용을 충분히 차감한 수준에서 신중하게 결정해야 합니다. 초기 투자 비용(명도 비용 및 공사 비용)이 발생하지만, 미래 교통 호재와 상권 완성에 대한 기대감을 고려할 때 장기적인 관점에서 접근할 필요가 있습니다.

6.2. 투자 포인트

1) 교통 호재: 향후 예정된 향동역(고양선) 개통 시 역세권 상권으로의 전환 기대

2) 직주근접 수요: 상암DMC 및 향동지구 내 지식산업센터의 업무 종사자를 배후 수요로 확보 가능

3) 낮은 진입 장벽: 유치권 및 미완성 공사라는 '특이사항' 때문에 경쟁률이 낮아질 수 있어, 리스크 분석에 능숙한 투자자에게는 낮은 가격으로 매수할 수 있는 기회 제공

법원 정보

고양지원 경매5계