나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62352 [9] 경기도 고양시 덕양구 향동동 485 라비앙프라자 3층303호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62352 [9] 경기도 고양시 덕양구 향동동 485 라비앙프라자 3층303호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매5계 2025타경62352 | 소재지: 경기도 고양시 덕양구 향동동 485 라비앙프라자 3층303호 | 감정가: 383,000,000원 | 최저가: 131,369,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서: 경기도 고양시 덕양구 향동동 라비앙프라자 근린생활시설

1.1. 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경62352 (9)

용도: 근린생활시설

소재지: 경기도 고양시 덕양구 향동동 485 라비앙프라자 3층303호

감정가: 383,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 주OOOOOOOOO

채권자: 엠OOOOOOOOOO

사용승인일: 2020.03.11

1.2. 면적 정보

토지면적: 44.65㎡ (약 13.51평)

건물면적: 84.08㎡ (약 25.44평)

토지/건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 "향동고등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지 및 다세대주택 등이 혼재된 지역으로, 주거 수요를 배후에 둔 항아리 상권의 특성을 가질 수 있습니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다. 본건 북동측 및 남서측으로 각각 노폭 약 20m, 12m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입 및 가시성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매의 종류 및 채무관계

본건은 부동산임의경매 사건이며, 소유자와 채무자가 동일한 법인(주OOOOOOOOO)입니다. 채권자는 엠OOOOOOOOOO입니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항 (가장 중요한 리스크)

본건은 유치권이 신고되어 있는 물건입니다.

가장 큰 위험요소는 유치권 주장입니다. 감정평가서 및 현황조사보고서에 의하면, "관리비체납을 이유로 유치권행사중" 현수막이 게시되어 있으며, 이는 낙찰 후 명도 시 복잡한 법적 분쟁 및 추가 비용을 초래할 수 있습니다. 유치권의 성립 여부(점유의 계속, 채권의 발생 등) 및 채권액에 대한 철저한 현장 조사 및 법적 검토가 필수입니다.

4. 상권 및 물건 특성 분석

4.1. 건물의 구조 및 이용 상태

본건은 2020년 3월에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 3층에 위치합니다. 비교적 신축급 건물입니다.

현재 공부상 용도는 근린생활시설이나, 기준시점 현재 공실 상태이며, **가장 큰 특징은 내부 공사가 완료되지 않아 호별로 벽체가 구분되어 있지 않은 상태입니다.**. 낙찰자는 이 점을 고려하여 향후 목적에 맞는 인테리어 및 벽체 시공 비용을 별도로 부담해야 합니다.

4.2. 토지 이용계획 및 생활정보 (규제 사항)

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(향동보금자리)에 속해 있어 기본적인 주거 편의시설 입점이 용이합니다.

다만, 비행안전제4구역(지원), 제한보호구역(전방지역:25km) 등의 군사시설 보호법 상의 규제와 과밀억제권역 등에 포함되어 있어, 향후 용도 변경이나 증축 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있으므로 관련 법규를 상세히 확인해야 합니다.

**혐오시설 여부:** 제공된 토지이용계획 정보에는 법적 제한 구역 외의 일반적인 혐오시설(예: 폐기물처리시설, 발전소 등)에 대한 정보는 포함되어 있지 않으나, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 속해 있어 매립시설은 설치가 제한됨을 알 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 유치권 관련 분쟁

관리비 체납으로 인한 유치권 현수막이 게시되어 있습니다. 실제 체납 관리비 규모와 유치권의 법적 성립 여부를 파악하는 것이 가장 중요합니다. 단순 관리비 채권은 유치권이 불성립될 가능성도 있으나, 채무자가 유치권자에게 임차한 경우 등 복잡한 권리관계가 얽혀있을 수 있습니다.

5.2. 내부 공사 미완료

목록 2~14 상가는 내부 공사가 완료되지 않아 호별 벽체 구분이 없는 상태이므로, 낙찰 후 최소한의 마감 공사 및 벽체 구분 공사 비용이 필수적으로 발생하며, 이에 따른 시간과 비용을 투자 계획에 포함해야 합니다. 현재 공실 상태라는 점 역시 임차인 유치 시까지의 관리 비용 발생 리스크로 작용합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 비교적 신축급 건물로 향후 발전 가능성이 있는 향동 지구 내 위치하고 있습니다. 다만, 유치권 문제와 내부 공사 미완료라는 명확한 리스크가 존재하여, **일반 물건 대비 높은 위험도와 변수를 내포**하고 있습니다. 고도의 권리분석 능력과 명도(인도)에 대한 전략, 그리고 미완료된 내부 공사에 대한 구체적인 시공 견적을 확보할 수 있는 투자자에게 적합합니다.

6.2. 투자 포인트

* **신축급 건물:** 2020년 사용승인으로 건물 상태가 양호하며, 향후 잦은 보수 비용을 절감할 수 있습니다.

* **배후 수요:** 아파트단지 및 다세대주택이 혼재하는 지역으로, 기본적인 주거 배후 수요를 바탕으로 상권 형성에 유리합니다.

* **투자 목적 용이성:** 공실 및 내부 미완료 상태이므로, 투자자 목적에 맞게 자유로운 내부 설계(벽체 구분, 인테리어 등)가 가능합니다. (다만, 추가 비용 발생)

6.3. 성공적인 투자를 위한 제언

* **1순위:** 유치권 주장 금액 및 법적 성립 가능성에 대한 심층적인 분석을 위해 현장 조사 및 관련 서류 검토가 필요합니다.

* **2순위:** 미완료된 건물 내부를 실측하여 벽체 시공 및 마감재 등 예상 소요 비용을 미리 산출해야 합니다.

* **3순위:** 감정가 대비 현저하게 낮은 금액으로 낙찰받아 유치권 해결 비용 및 공사 비용을 상쇄할 수 있는 안전마진을 확보하는 것이 중요합니다.

법원 정보

고양지원 경매5계