나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62352 [4] 경기도 고양시 덕양구 향동동 485 라비앙프라자 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62352 [4] 경기도 고양시 덕양구 향동동 485 라비앙프라자 2층203호 근린상가 경매

• 사건번호: 2025타경62352
• 주소: 경기도 고양시 덕양구 향동동 485 라비앙프라자 2층203호
• 용도: 근린상가

고양지원 경매5계 2025타경62352 | 소재지: 경기도 고양시 덕양구 향동동 485 라비앙프라자 2층203호 | 감정가: 372,000,000원 | 최저가: 89,320,000원 | 용도: 근린상가

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경62352 (4)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 향동동 485 라비앙프라자 2층203호

용도: 근린생활시설

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 372,000,000원

토지면적: 35.25㎡ (약 10.66평)

건물면적: 66.38㎡ (약 20.08평)

토지 지분율: 3525

건물 지분율: 6637.5

1.3. 특이 및 주의 사항

본 건은 현재 내부 공사가 완료되지 않아 호별로 벽체가 구분되어 있지 않은 상태이며, 기준시점 현재 공실 상태입니다.

특히, 본건(건물 2~4층 전부)에 대해 관리비 체납을 이유로 "유치권 행사 중" 현수막이 게시되어 있어, 유치권 성립 여부 및 그 금액에 대한 면밀한 권리분석이 필수적인 물건입니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지조건

본 건은 향동지구 내 '향동고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 근린생활시설 및 업무시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역입니다.

주변은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(향동보금자리)에 속하며, 향후 도시 개발이 안정화되면 상권 활성화가 기대되는 신흥 택지개발지구 내 입지입니다.

북동측 및 남서측으로 각각 노폭 약 20m, 12m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성 및 가시성은 양호합니다.

2.2. 상권분석

본 건의 공부상 용도는 근린생활시설로, 현재는 공실 상태입니다.

주변은 대규모 아파트단지 및 주택들이 밀집하고 있어 기본적인 배후수요는 풍부하지만, 상권의 성숙이 진행 중인 신도시 상권의 초기 단계로 판단됩니다.

건물 내부 공사가 미완료된 상태로, 낙찰 후 용도에 맞는 내부 인테리어 및 벽체 구분 공사가 추가적으로 필요합니다.

입지적으로 항동고등학교와 인접하며, 향후 학원, 병의원 등 특정 업종에 대한 수요가 발생할 가능성이 있습니다.

2.3. 교통 상황 및 생활 정보

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

주변에 기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 건물의 기본적인 인프라는 양호합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역으로 주거와 상업 기능이 혼재된 계획도시의 특성을 보입니다.

2.4. 혐오시설 및 지역 이슈

고양시 덕양구 지역은 서울시가 운영하는 시립묘지, 벽제화장장, 난지물재생센터 등 환경 기초 시설로 인해 인근 주민들의 불만이 제기되어 왔으며 , 창릉신도시 건설과 관련하여 향동지구와 경계부에 열병합 발전시설 및 폐기물 처리시설 위치를 두고 주민들이 반발했던 이력이 있습니다 .

본 건이 속한 향동동은 서울시 경계와 인접하여 서울시 기피시설 이전 논란(수색역 차량기지 이전 검토 등)과 관련하여 주변 지역 주민들의 반대가 예상된 지역이기도 합니다 .

따라서, 광역적인 혐오시설 논란 및 지역 이슈는 존재하나, 본 건 소재지 라비앙프라자 자체에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 향동지구와 창릉지구 경계에 대한 폐기물 처리장 이슈는 잠재적 리스크로 검토해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 소유자 및 채무 관계

소유자: 주OOOOOOOOO

채무자: 주OOOOOOOOO

채권자: 엠OOOOOOOOOO

본 건은 부동산 임의경매로, 소유자와 채무자가 동일한 법인으로 보이며, 채권자에 의한 채무 변제를 위한 강제 매각 절차입니다.

3.2. 유치권 및 명도 책임

가장 큰 핵심은 "유치권" 주장입니다.

감정평가서 및 현황조사보고서상 '관리비 체납을 이유로 유치권 행사 중'이라는 현수막이 게시되어 있음이 확인되었습니다.

유치권은 법률상 적법하게 성립해야 하며, 관리비 채권은 유치권 성립요건 중 '목적물에 관하여 생긴 채권'에 해당하지 않는다는 것이 일반적인 판례입니다.

그러나, 건물 전체에 대한 관리비 체납액 규모와 점유 주체의 진위 여부, 채권 금액 등을 면밀히 파악해야 하며, 낙찰자는 명도 책임과 함께 유치권 성립 여부에 대한 법률적 대응이 필요할 수 있습니다.

*추가적인 임대관계는 미상으로 보고되어, 현장 확인을 통한 임차인 여부 확인이 필요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 잠재적 리스크

내부 공사 미완료 상태: 낙찰 후 별도의 공사비용 및 기간이 발생합니다.

유치권 리스크: 유치권 배제 가능성이 높더라도, 유치권 관련 분쟁(소송 또는 협의) 비용 및 명도 시간이 발생할 수 있습니다.

신흥 상권의 초기 단계: 현재는 공실 상태로, 상권 활성화까지 다소 시간이 소요될 수 있으며, 임대 수요를 확보하기 위한 노력이 필요합니다.

4.2. 투자 포인트

신흥 택지개발지구 내 입지: 향동 지구 내 대단지 배후 수요를 확보하고 있는 상가로, 장기적으로 상권 성숙에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

저렴한 감정가 대비 넓은 면적: 건물의 전용 면적이 약 20평으로, 내부 공사를 통해 활용도가 높은 규모입니다.

유치권 부존재 가능성: '관리비 체납'을 근거로 한 유치권 주장은 법률적으로 성립이 어려울 가능성이 높으므로, 철저한 분석 후 입찰 시 리스크를 줄일 수 있습니다.

입지적 특성: 주거지역 인근의 대로변에 위치하여 학원, 병의원 등 전문 업종의 유치가 유리합니다.

법원 정보

고양지원 경매5계