나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62352 [3] 경기도 고양시 덕양구 향동동 485 라비앙프라자 2층202호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62352 [3] 경기도 고양시 덕양구 향동동 485 라비앙프라자 2층202호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매5계 2025타경62352 | 소재지: 경기도 고양시 덕양구 향동동 485 라비앙프라자 2층202호 | 감정가: 313,000,000원 | 최저가: 107,359,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 고양지원 2025타경62352 (3)이며, 매각대상 물건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 485 라비앙프라자 2층 202호 근린생활시설입니다. 감정가는 3억 1천 3백만 원으로 책정되었으며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자 및 채무자는 주OOOOOOOOO이고, 채권자는 엠OOOOOOOOOO입니다.

1.2. 물건 상세 내역

본건은 2020년 3월 11일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 2층에 위치합니다.

토지면적은 29.14㎡ (약 8.82평)이며, 건물면적은 전용면적 기준 54.87㎡ (약 16.59평)입니다. 공실 상태이며, 공부상 용도는 근린생활시설입니다.

특이사항으로 '유치권'이 신고되어 있으며, 현황조사 보고서 및 감정평가서에 의하면 "관리비 체납을 이유로 유치권 행사 중"이라는 현수막이 건물 외부에 게시되어 있습니다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 입지 조건

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 "향동고등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 신축 근린생활시설 및 업무시설, 아파트 단지 및 다세대 주택 등이 혼재하는 지역으로, 신도시 택지 개발 지구 내 상권입니다. 차량 접근성이 양호하며, 인근 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다. 본건은 사다리형 토지 위에 건축된 근린생활시설 건부지이며, 노폭 약 20m, 12m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

2.2. 상권 분석

향동지구 내 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 곳에 위치하여, 배후 주거 수요는 확보되어 있습니다. 주거 밀집 지역 내 생활 밀착형 상가로의 발전 가능성이 있으나, 현재 라비앙프라자 건물 목록 2호~14호 상가는 내부 공사가 완료되지 않았으며 호별로 벽체가 구분되어 있지 않은 상태입니다. 이는 상가 활성화 및 임대에 즉각적인 어려움으로 작용할 수 있습니다. 상권 활성화를 위해서는 내부 인테리어 및 호실 분할 공사가 필수적이며, 이에 따른 추가 비용이 발생할 것을 고려해야 합니다. 현재 공실 상태입니다.

3. 권리 분석 및 리스크 진단

3.1. 권리 분석

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각 건으로, 낙찰 시 소유권 이전에는 문제가 없을 것으로 보이나, 권리 분석상 가장 큰 쟁점은 **유치권** 신고입니다.

감정평가서 및 현황조사보고서에 따르면 관리비 체납을 이유로 유치권 행사가 주장되고 있습니다. 유치권의 성립 여부와 그 채권액의 실체는 낙찰자가 반드시 확인해야 할 사항입니다. 만약 유치권이 성립된다면, 낙찰자는 그 피담보채권을 변제해야만 유치권을 해결하고 온전한 소유권을 확보할 수 있습니다.

3.2. 잠재적 리스크

첫째, 유치권 리스크입니다. 유치권의 실체와 금액에 따라 인수해야 할 금액이 달라지므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 법적 검토가 요구됩니다.

둘째, 건물 미완공 리스크입니다. 해당 호실을 포함한 상가 내부가 공사 미완료 상태이며 호별 벽체 구분이 되어 있지 않습니다. 이는 즉시 임대 수익 창출이 불가능함을 의미하며, 낙찰자는 잔금 납부 후 **추가적인 공사 비용**과 **시간**을 투입해야 하는 부담이 있습니다.

셋째, 공법상 제한 리스크입니다. 제2종 일반주거지역, 지구단위계획구역 외에도 가축사육제한구역, 비행안전제4구역, 제한보호구역 등 다양한 공법상 제한이 있어, 향후 용도 변경이나 추가 개발 시 제한이 있을 수 있으나, 현재 근린생활시설 용도로는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

4. 투자 제언

4.1. 종합 의견

본 물건은 신축 건물에 위치하며, 주거단지를 배후로 하는 항동지구 내 비교적 양호한 입지 조건을 가지고 있습니다. 그러나 유치권 문제와 내부 공사 미완료라는 명확한 리스크를 안고 있습니다. 이러한 리스크로 인해 유찰 가능성이 높아 낙찰 시점에 감정가 대비 상당한 가격 할인이 예상됩니다. 리스크를 정확히 분석하고 해결 능력이 있는 투자자에게 적합합니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 향동 지구 내 주거 밀집 지역과 인접하여 기본 배후 수요가 확보된 신축 상가 건물입니다.

투자 타이밍: 유치권 및 미완공 리스크로 인해 경쟁률이 낮아지고 감정가 대비 저가 매수가 가능할 수 있습니다.

수익률 개선 여지: 저가 낙찰 후, 유치권 문제 해결 및 내부 인테리어 공사를 통해 정상화될 경우, 인근 시세 대비 높은 임대 수익률을 기대할 수 있습니다.

5. 기타 정보

5.1. 생활 정보

본건이 위치한 향동동은 주거와 상업이 혼재된 신개발 지역으로, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 소방 설비, 승강기 설비 등은 갖추고 있습니다. 교통 여건은 보통 수준으로 생활 편의시설 접근성은 점차 개선될 것으로 예상됩니다. 임대 관련 정보는 현재 미상이며, 공실 상태임을 고려하여 임차 수요를 확인하는 것이 중요합니다.

법원 정보

고양지원 경매5계