나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62352 [6] 경기도 고양시 덕양구 향동동 485 라비앙프라자 2층205호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62352 [6] 경기도 고양시 덕양구 향동동 485 라비앙프라자 2층205호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2025타경62352
• 주소: 경기도 고양시 덕양구 향동동 485 라비앙프라자 2층205호
• 감정가: 441,000,000원
• 최저가: 151,263,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 근린생활시설

고양지원 경매5계 2025타경62352 | 소재지: 경기도 고양시 덕양구 향동동 485 라비앙프라자 2층205호 | 감정가: 441,000,000원 | 최저가: 151,263,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 기본 정보

본 물건은 고양지원 2025타경62352 (6) 사건으로 경기도 고양시 덕양구 향동동 485 라비앙프라자 2층 205호 근린생활시설에 대한 부동산임의경매 물건입니다. 토지/건물 일괄매각 방식으로 진행되며, 채권자는 엠OOOOOOOOOO, 소유자 및 채무자는 주OOOOOOOOO입니다.

토지 면적은 41.77㎡ (약 12.64평)이며, 건물 전용 면적은 78.64㎡ (약 23.79평)입니다. 감정가는 4억 4,100만 원으로 평가되었습니다.

1.2. 물건 현황

본 물건은 2020년 3월 11일에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 2층에 위치합니다. 공부상 용도는 근린생활시설이나, 현황조사보고서 및 감정평가서에 의하면 기준시점 현재 '공실' 상태입니다. 특히 내부 공사가 완료되지 않아 호별 벽체가 구분되어 있지 않은 상태로 확인되어 낙찰 후 즉시 사용을 위해서는 상당한 규모의 추가 공사가 필요합니다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 입지 조건

본 물건은 향동지구 내 '향동고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 아파트 단지 및 다세대주택 등이 혼재하는 신규 택지개발지역입니다. 특히, 향동지구는 서울의 상암(DMC), 홍대, 합정 등 주요 업무 및 상업지역과 가까워 서울 인근의 배후지 역할을 수행할 수 있는 지리적 이점을 가지고 있습니다. 북동측 및 남서측으로 각각 노폭 약 20m, 12m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역(향동보금자리)에 속해 있어 주거시설 이용객을 기반으로 하는 근린생활시설 입지로는 기본적인 조건을 갖추고 있습니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

본 물건이 위치한 향동지구는 대규모 주거단지와 지식산업센터(테크노밸리)가 계획적으로 조성되는 지역입니다. 이는 잠재적인 배후 수요(주거 인구, 오피스 근무 인구)가 풍부함을 의미하나, 상권 자체의 성숙도는 아직 초기 단계로 보입니다. 일부 정보에 따르면, 향동지구 내 지식산업센터 상가 등에서는 과도한 공급으로 인해 공실 문제가 제기되고 있으며, 관리비 체납 사례도 발생하는 등 전반적인 상권 활성화에 시간이 더 필요할 수 있습니다.

주변에 주요 혐오시설은 확인되지 않으며, 기본적인 위생, 급배수, 소방, 승강기 설비 등이 갖춰져 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 형태

토지 및 건물 전체를 일괄 매각하는 건으로, 낙찰 시 소유권 이전에 문제는 없습니다. 경매구분은 부동산임의경매로 채권자의 담보권 실행에 의한 경매입니다.

3.2. 특이사항 및 잠재적 리스크 (유치권 및 공사 미완료)

본 물건은 중대한 두 가지 리스크를 안고 있습니다.

첫째, 유치권 문제입니다. 감정평가서 및 현황조사보고서에 따르면 "관리비 체납을 이유로 유치권 행사 중"이라는 현수막이 게시되어 있습니다. 유치권의 성립 여부와 채권 금액에 대한 철저한 현장 확인 및 법적 검토가 필수적이며, 적법한 유치권이 성립한다면 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

둘째, 내부 공사 미완료 문제입니다. 목록 2~14호 상가 전체가 내부 공사가 완료되지 않았으며 호별로 벽체가 구분되어 있지 않은 상태입니다. 이는 단순한 내부 인테리어 비용 외에 추가적인 마감 및 호별 구획 공사 비용을 투자자가 부담해야 함을 의미하며, 예상보다 큰 투자 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 잠재적 리스크

- 유치권: 유치권 성립 여부 및 관리비 체납 규모 확인이 최우선 과제입니다. 낙찰가 외에 추가 인수 금액이 발생할 가능성이 높습니다.

- 공실 및 미완료 공사: 현재 공실이며, 내부 마감이 안 되어 있어 임대 수익 발생 시점까지 상당한 기간과 공사 비용이 소요됩니다.

4.2. 종합 의견 및 투자 포인트

본 물건은 서울 접근성이 양호한 신규 택지지구 내 근린생활시설로 입지적 잠재력은 높습니다. 또한, 비교적 신축 건물(사용승인 2020.03.11)이라는 장점도 있습니다.

그러나 감정가 대비 유치권의 규모, 미완료된 내부 공사의 범위 및 비용이 투자의 성패를 가름할 핵심 요소입니다. 투자자는 감정가에 얽매이지 않고, **예상 낙찰가 + 유치권(관리비) 해결 비용 + 내부 마감 공사 비용**을 모두 합산한 금액을 기준으로 최종 투자가치를 판단해야 합니다.

**투자 포인트:**

- 신규 택지지구 및 신축 건물의 희소성

- 서울 서부권(상암 등)과의 접근성을 통한 잠재적 임차 수요

- 명도 저항 외에 유치권 및 공사 비용이라는 추가 리스크를 감안한 저가 매수의 기회

**결론적으로,** 해당 물건은 철저한 유치권 및 공사 비용 산출을 통한 리스크 관리가 가능한 전문 투자자에게만 적합한 "고위험-고수익" 기회로 판단됩니다.

법원 정보

고양지원 경매5계