나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62733 [9] 경기도 고양시 덕양구 내곡동 96-20 오와이빌비동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62733 [9] 경기도 고양시 덕양구 내곡동 96-20 오와이빌비동 4층401호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경62733
• 주소: 경기도 고양시 덕양구 내곡동 96-20 오와이빌비동 4층401호
• 감정가: 498,000,000원
• 최저가: 170,814,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 다세대주택

고양지원 경매5계 2025타경62733 | 소재지: 경기도 고양시 덕양구 내곡동 96-20 오와이빌비동 4층401호 | 감정가: 498,000,000원 | 최저가: 170,814,000원 | 용도: 다세대주택

1. 고양지원 다세대주택 경매 물건 보고서

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경62733 (9)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 내곡동 96-20 오와이빌비동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 498,000,000 원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매 (중복사건)

소유자/채무자: 주OOOOOOO

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 중복사건으로 진행 중이며, 권리관계상 이해관계인이 다수일 수 있습니다.

1.2. 물건 상세 정보

건물면적 (전용): 63.66 ㎡ (약 19.26 평)

토지면적 (지분): 54.46 ㎡ (약 16.47 평)

구조 및 이용상태: 철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 건물 중 4층 401호입니다.

내부 구조는 방2, 거실, 주방 및 식당, 욕실2, 현관 등으로 이용 중이며, **다락이 소재**하고 있어 실사용 면적의 확대 및 활용 가능성이 높습니다. 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 설비 등을 갖추었습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경 (입지조건)

대상 물건은 고양시 덕양구 내곡동 소재로, ‘대곡초등학교’ 남서측 인근에 위치합니다. 인근은 근린생활시설, 농경지, 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위환경은 주거 및 생활 편의시설이 혼재된 도농 복합 지역의 양상을 보이며 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

대상 물건까지 차량 진·출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건도 보통 수준입니다. 도로 현황상 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성은 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

대상 토지는 **제1종일반주거지역** 및 **지구단위계획구역(안골뒤꾸지취락)** 내에 위치합니다.

특히, **토지거래계약에관한허가구역(대곡역세권 개발사업)**에 포함되어 있어, 향후 개발 호재에 대한 기대감이 있으나, 현 시점에서는 토지거래허가구역 내 매수인의 지위에 따라 실거주 의무 등 매매 및 임대에 제약이 발생할 수 있습니다.

또한, **가축사육제한구역**으로 지정되어 있으며, **과밀억제권역**에 속합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 방식 및 권리 관계

매각 대상은 **토지/건물 일괄매각**으로, 건물의 면적 대비 토지 지분 면적(54.46 ㎡, 약 16.47 평)이 양호한 편입니다. 경매 구분이 부동산강제경매이며, 중복사건으로 진행되는 점 외에 기록상 특이할 만한 권리상 하자는 보고서에 나타나지 않았습니다.

3.2. 임대차 관계 및 주의사항

임대차 관계는 **미상**으로 조사되었습니다. 입찰 전 정확한 현장 조사 및 임차인 유무, 점유 관계에 대한 확인이 필수적입니다. 미확인 임차인이 있을 경우 명도(인도명령) 과정에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

주변은 다세대주택과 농경지가 혼재된 주거지역으로, 대규모 상권은 형성되어 있지 않습니다. 다만, 인근 근린생활시설 및 소규모 상점을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 향후 **대곡역세권 개발사업**이 가시화될 경우 광역 교통망 및 상권 발전의 잠재력을 가질 수 있습니다.

4.2. 생활 정보 (혐오시설 여부 포함)

‘대곡초등학교’가 인근에 있어 교육 환경은 양호합니다. 주변이 농경지 및 다세대주택 혼재 지역임을 감안할 때, 도시형 대규모 편의시설은 부족할 수 있습니다. 보고서에 기재된 정보 및 주변 여건상 직접적인 도시형 혐오시설은 확인되지 않으나, 농경지 인근의 특성상 농업 관련 시설 등은 있을 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 및 개발 리스크

**토지거래계약에관한허가구역** 지정에 따른 매수자의 의무 사항(실거주 등) 준수 여부를 면밀히 검토해야 합니다. 특히 법인이 매수하는 경우, 해당 구역 내에서의 법인 매수 요건과 관련하여 관할 지자체의 확인이 필수적입니다.

5.2. 기타 구조적 리스크

본 건은 **다락이 소재**하는 4층 물건이므로, 다락 부분의 건축물대장 등재 여부 및 불법 증축 여부를 확인해야 합니다. 만약 다락이 불법 증축된 경우, 이행강제금 부과 등의 리스크가 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 고양시 덕양구 내곡동에 위치한 다세대주택으로, 전용면적 대비 실사용 면적(다락 포함)이 넓고, 건물 및 토지 지분이 양호한 편입니다. 감정가 4억 9,800만 원은 주변 시세 및 개발 호재를 반영한 가격으로 추정되며, 현재의 주거 환경은 보통 수준이나, **대곡역세권 개발사업**이라는 대형 호재를 안고 있습니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 향후 대곡역세권 개발 사업의 직접적인 수혜가 기대되는 **토지거래허가구역** 내에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

면적 활용도: 다세대주택 최상층에 위치하며 **다락이 소재**하고 있어, 동일 면적의 일반 호실 대비 높은 활용도와 희소성을 가집니다.

토지 지분율: 상대적으로 높은 토지 지분율(54.46 ㎡)은 향후 개발 시 보상 또는 가치 산정에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

리스크 관리: 입찰 전 토지거래허가구역 규정 준수 및 임대차 관계 확인에 대한 철저한 준비가 필요합니다.

법원 정보

고양지원 경매5계