나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62733 [10] 경기도 고양시 덕양구 내곡동 96-20 오와이빌비동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62733 [10] 경기도 고양시 덕양구 내곡동 96-20 오와이빌비동 4층402호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경62733
• 주소: 경기도 고양시 덕양구 내곡동 96-20 오와이빌비동 4층402호
• 감정가: 498,000,000원
• 최저가: 170,814,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 다세대주택

고양지원 경매5계 2025타경62733 | 소재지: 경기도 고양시 덕양구 내곡동 96-20 오와이빌비동 4층402호 | 감정가: 498,000,000원 | 최저가: 170,814,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 고양지원 2025타경62733 (10) 다세대주택

1.1. 핵심 요약

2025타경62733 사건은 경기도 고양시 덕양구 내곡동에 위치한 ‘오와이빌’ 다세대주택을 대상으로 하는 부동산강제경매 물건입니다. 본 물건은 현재 진행 중인 **대곡역세권 개발사업** 지역 내에 위치하여 미래가치가 기대되는 투자 물건입니다.

1.2. 개발 호재 및 권리 관계 분석

본 물건은 펜타(5중) 역세권으로 불리는 대곡역 인근의 개발 잠재력을 가진 지역에 속해 있으며, **토지거래계약에관한허가구역(대곡역세권 개발사업)**으로 지정된 것이 주요 특징입니다. 다만, 현재 물건 소재지인 취락지구가 개발구역 경계에서 제외되어 주민들이 편입을 요구하고 있는 상황은 **잠재적 리스크이자 향후 개발에 따른 가치 상승의 기회**로 작용할 수 있습니다. 권리 분석상으로는 소유자와 채무자가 동일하며, 특이사항으로 '중복사건'이 표기되어 있습니다.

2. 물건 상세 정보

물건번호: 10

사건번호: 고양지원 2025타경62733

소재지: 경기도 고양시 덕양구 내곡동 96-20 오와이빌 비동 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 498,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매 (중복사건)

토지면적: 54.46㎡ (약 16.47 평)

건물면적 (전용): 63.66㎡ (약 19.26 평)

(참고: 다세대주택의 건물면적은 전용면적으로 간주되며, 공용면적을 포함한 분양면적과는 차이가 있을 수 있습니다.)

3. 감정평가 요약 및 현황

3.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 경기도 고양시 덕양구 대장동 소재 ‘대곡초등학교’ 남서측 인근에 위치합니다. 인근은 근린생활시설, 농경지, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 **제반 주위환경은 보통** 수준입니다. 현재는 다소 외곽 지역의 분위기이나, 인근의 대규모 개발사업 진행에 따라 향후 환경 변화가 예상됩니다.

3.2. 건물의 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 4층 건물(오와이빌 제비동) 중 4층 402호입니다. 외벽은 외장 붙임 마감, 창호는 하이샷시 창호 등을 사용했습니다.

본 건(비동 402호)은 **다세대주택(방2, 거실, 주방 및 식당, 욕실2, 현관 등)으로 이용 중이며, 다락이 소재**하는 특징이 있습니다.

3.3. 설비 및 토지 현황

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 소화전설비, **승강기설비** 등을 갖추고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

토지는 인접 토지 및 도로 대비 등고·평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다. 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 **대중교통 여건은 보통**입니다.

4. 입지 조건 및 상권 분석

본 물건은 현재의 입지 조건보다 **미래의 개발 잠재력이 압도적인 비중을 차지**합니다.

- **개발 호재:** 물건지는 '고양 대곡역세권 지식융합단지' 개발지역(약 199만㎡, 60만 평 규모)에 인접해 있으며, 해당 개발은 주거 위주가 아닌 자족 기능 강화를 목표로 합니다. 주택 약 9,400세대가 공급될 예정이며, 2029년 첫 분양, 2031년 첫 입주를 목표로 하고 있어 **장기적인 관점에서 부동산 가치 상승이 유력**합니다.

- **교통 혁신:** 대곡역은 **GTX-A, 지하철 3호선(일산선), 경의·중앙선, 서해선, 교외선** 등 5개 노선이 만나는 수도권 서북부의 핵심 교통 요충지(펜타 역세권)로 개발될 예정입니다.

- **상권 환경:** 현재 물건 주변은 근린생활시설과 농경지가 혼재하는 지역으로, **독립적인 상권은 미약**합니다. 그러나 대곡역세권 개발이 완료되면 도시첨단산업단지 조성 및 대규모 주거단지 입주로 인해 광역적인 **신흥 상권이 형성될 잠재력**을 가지고 있습니다.

5. 권리 분석

- **경매 구분:** 부동산강제경매 (채권자가 채무자의 부동산에 대해 강제로 매각하는 절차)

- **특이사항:** **중복사건**이 표기되어 있어, 여러 채권자가 경매를 신청하여 진행되는 경우입니다. 이 경우 경매 진행의 안정성은 높으나, 채무 규모가 클 수 있음을 간접적으로 시사합니다.

- **소유자/채무자/채권자:** 모두 법인(주OOOOOOO, 주OOOOOOOO)으로 표기되어 있으며, 소유자와 채무자가 동일합니다.

- **최종 판단:** 본 보고서에 제공된 정보만으로는 상세한 등기부상 권리 분석(말소기준권리 등)은 불가능하나, **토지/건물 일괄매각** 물건이므로 부동산 자체의 매각은 문제가 없을 것으로 보입니다. 임대차 관계는 '미상'이므로 현장 조사 및 매각물건명세서 확인이 필수적입니다.

6. 생활 정보

- **교육 시설:** 인근에 '대곡초등학교'가 소재합니다.

- **교통 여건:** 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 보통입니다. 향후 대곡역 복합환승센터 개발에 따라 교통 접근성은 획기적으로 개선될 전망입니다.

- **주거 환경:** 다세대주택 밀집 지역으로, 철근콘크리트 구조에 승강기가 설치되어 있어 기본적인 주거 편의시설은 양호합니다. 다락이 소재하여 공간 활용도가 높습니다.

7. 잠재적 리스크

- **토지거래계약에관한허가구역:** 물건지(내곡동)가 대곡역세권 개발사업으로 인해 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, **실거주 목적이 아닌 경우 매수 후 일정 기간 매매가 제한**될 수 있습니다. (2024-11-07 지정)

- **개발구역 제외 이슈:** 본 물건의 소재지는 '안골뒤꾸지 취락' 지구단위계획구역으로, 현재 고양시 덕양구 내곡동, 대장동 주민들이 **대곡역세권 개발사업지구로의 편입을 강력히 요구**하며 집단행동을 하고 있습니다.

- **리스크:** 개발구역에 편입되지 않을 경우, 인접 지역의 대규모 개발에 따른 상대적 소외감을 느낄 수 있습니다.

- **기회:** 주민들의 요구대로 편입이 확정될 경우, 개발 보상 또는 신축 주택 수혜 자격 등 **막대한 개발 이익**을 기대할 수 있습니다.

- **혐오시설:** 감정평가서에 명시된 혐오시설은 없으나, 농경지가 혼재되어 있어 향후 개발 전까지는 도시 외곽의 생활 환경을 감수해야 할 수 있습니다.

- **토지이용계획:** **제1종일반주거지역**이며, **가축사육제한구역** 등의 제한이 있습니다. 이는 개발 이전의 토지 이용 규제이며, 대규모 개발계획이 확정된 후에는 새로운 용도지역 및 제한이 적용될 수 있습니다.

8. 종합 의견 및 투자 포인트

본 경매 물건은 **현재의 가치보다 미래의 개발 가능성에 중점을 둔 투자 물건**입니다. 현재는 제1종일반주거지역의 다세대주택으로서 보통 수준의 주거 환경을 제공하지만, '대곡역세권 지식융합단지' 개발의 영향을 직접적으로 받는 입지에 위치하여 **높은 미래 가치 상승을 기대**할 수 있습니다.

9. 투자 포인트

- **초대형 개발 호재:** 5개 노선이 집결하는 펜타역세권(대곡역)을 중심으로 한 199만㎡ 규모의 자족형 지식융합단지 개발계획의 수혜지역입니다.

- **개발 편입 잠재력:** 현재는 개발구역에서 제외되었으나, 인근 취락지구 주민들의 편입 요구가 강렬하여, 향후 **개발 계획에 편입될 경우 보상이나 재정착 측면에서 폭발적인 시세 차익**을 기대할 수 있는 하이 리스크-하이 리턴(High Risk-High Return)의 잠재력을 가집니다.

- **실거주 및 투자:** 다락이 있는 4층 구조로 실거주 측면에서도 희소성이 있으며, 전용 19평대의 다세대주택으로 접근성이 용이합니다.

- **경매 접근:** 토지/건물 일괄매각으로 안정적인 매각이 예상되며, 중복사건으로 진행 속도가 빠를 수 있습니다.

(주의: 입찰 전, 반드시 대곡역세권 개발 계획의 최신 정보와 물건지의 편입 여부를 관할 관청을 통해 직접 확인하고, 현장 조사 및 정확한 권리 분석(임대차 관계 등)을 진행해야 합니다.)

법원 정보

고양지원 경매5계