나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62733 [8] 경기도 고양시 덕양구 내곡동 96-20 오와이빌비동 2-3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62733 [8] 경기도 고양시 덕양구 내곡동 96-20 오와이빌비동 2-3층302호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경62733
• 주소: 경기도 고양시 덕양구 내곡동 96-20 오와이빌비동 2-3층302호
• 감정가: 434,000,000원
• 최저가: 148,862,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 다세대주택

고양지원 경매5계 2025타경62733 | 소재지: 경기도 고양시 덕양구 내곡동 96-20 오와이빌비동 2-3층302호 | 감정가: 434,000,000원 | 최저가: 148,862,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경62733 (8)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 내곡동 96-20 오와이빌비동 2-3층302호

용도: 다세대주택 (총 4층 건물 중 2~3층 복층 구조로 추정되나, 층수 표기가 혼재되어 정확한 확인 필요)

감정가: 434,000,000원

토지면적: 52.27㎡ (약 15.81평) (지분율 5227/10000)

건물면적(전용): 61.10㎡ (약 18.48평) (지분율 6110/10000)

구조 및 이용상태: 철근콘크리트구조 경사지붕, 방2, 거실, 주방 및 식당, 욕실2, 발코니2, 현관 등으로 이용 중임.

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 주OOOOOOO

채권자: 주OOOOOOOO

설비내역: 위생 및 급·배수, 도시가스 개별난방, 소화전, 승강기 설비 등

1.2. 특이사항 및 제한 사항

중복사건: 본 경매는 중복사건으로 진행 중이므로, 사건 진행 상황 및 청구 금액 변동 여부에 대한 지속적인 확인이 필요합니다.

개발제한 및 토지거래허가구역:

본 건은 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(안골뒤꾸지취락)에 속하며, 특히 **토지거래계약에관한허가구역**(2024-11-07 지정)으로 지정된 대곡역세권 개발사업 예정지 일대에 위치합니다.

토지거래 허가구역 내의 토지를 거래하려면 관할 고양시장의 허가를 받은 후 매매 계약을 체결해야 하며, 허가 없이 계약하거나 부정한 방법으로 허가받을 경우 처벌을 받을 수 있습니다. 또한, 허가를 받은 후에도 일정 기간 허가받은 목적대로 이용해야 하는 의무가 있으며, 위반 시 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

주위환경: 경기도 고양시 덕양구 대장동 소재 ‘대곡초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 농경지, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

개발 잠재력: 대곡역세권 지식융합단지 조성 예정지 일원(덕양구 내곡동, 대장동 등)이 **토지거래 허가구역**으로 지정되었으며, 해당 개발 사업은 주거비율을 최소화(20%대)하고 첨단산업, 상업, 오피스 시설 중심의 자족특화단지 조성을 목표로 하고 있어 중장기적인 개발 호재를 가지고 있습니다.

2.2. 교통 상황 및 생활 정보

교통 상황: 대상물건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통입니다.

생활 정보: 인근에 ‘대곡초등학교’가 소재하여 학군 접근성이 양호합니다. 상권은 근린생활시설이 혼재된 형태이나, 대규모 상업시설은 인접하지 않아 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

혐오 시설: 고양시 덕양구는 서울시립승화원(벽제 화장장 포함), 서울시 난지물재생센터 등 주민 기피시설에 대한 대응책 마련 논의가 있었던 지역입니다. 또한, 최근 쓰레기 소각장 후보지 5곳 중 1곳이 내곡동 일원(내곡동 254-9 외 49필지)에 위치한 것으로 확인되어, 입찰 전 최종 후보지 선정 여부 등 주변 환경에 미칠 수 있는 영향에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 및 채권 관계

매각 물건: 토지/건물 일괄매각으로 진행되어 법정지상권 문제 등은 발생 가능성이 낮습니다.

경매 구분: 부동산강제경매입니다.

채권 관계: 소유자, 채무자, 채권자가 모두 법인(주OOOOOOO, 주OOOOOOOO)으로 확인됩니다.

특이사항: **중복사건**이므로, 권리관계 및 경매 취하 가능성 등에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

3.2. 임대차 관계

임대차 관계: 기타참고사항에 임대관례 **미상**으로 기재되어 있어, 현장 방문 및 전입세대 열람 등을 통해 임차인 유무, 대항력 여부, 예상 배당 순위 등을 필히 확인해야 합니다. 임차인이 있을 경우 명도 난이도 및 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

4. 개발 잠재력 및 리스크 분석

4.1. 상권 분석 및 주변 환경

상권 분석: 대상 물건이 위치한 곳은 제1종일반주거지역 내 다세대주택 혼재 지역으로, 대규모 상권보다는 생활 편의 시설 중심의 근린 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

주변 환경: 인근에 ‘대곡초등학교’가 위치하고 있으며, 현재는 농경지와 주택이 혼재된 지역이지만, 대곡역세권 개발사업의 진행에 따라 향후 대규모 자족단지 및 교통 중심지로 변화할 잠재력이 높습니다.

4.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

가장 큰 리스크는 **토지거래계약에관한허가구역** 지정입니다.

1. **매매 제약:** 매매 시 고양시장의 허가를 받아야 하며, 허가 없이 계약할 경우 법적 처벌(2년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금)을 받을 수 있습니다.

2. **이용 의무:** 허가를 받은 후에도 일정 기간 허가 목적대로 이용해야 하며(실거주 등), 위반 시 이행강제금(취득가액의 10% 범위)이 부과될 수 있습니다. 투자 목적의 접근 시에는 허가 요건 및 이용 의무 이행에 대한 철저한 사전 검토가 필요합니다.

3. **혐오시설 가능성:** 내곡동 일대가 고양시 소각장 후보지 중 한 곳이었던 점을 인지하고, 최종 결정 여부 및 위치를 확인하여 환경적 리스크를 검토해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 건은 현재 다세대주택이 혼재된 지역에 위치하고 있으나, **대곡역세권 개발사업**이라는 대형 호재를 안고 있어 중장기적인 관점에서 접근할 필요가 있는 물건입니다. 다만, **토지거래계약에관한허가구역**으로 지정되어 있다는 점이 단기적 유동성 및 실거주 의무 측면에서 가장 큰 제약 조건이 되므로, 투자자는 해당 규제를 충족할 수 있는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 건물의 복층(2-3층) 구조 여부에 대한 명확한 확인도 필요합니다.

5.2. 투자 포인트

1. **미래 개발 가치:** 대곡역세권 개발 계획에 따른 수혜 지역으로, 향후 기반 시설 확충 및 지역 가치 상승에 대한 잠재력이 높습니다.

2. **규제 차익 발생 가능성:** 토지거래허가구역 지정으로 인해 단기적 투기 수요가 차단되어 가격이 안정화되거나 하락할 경우, 규제 해제 시점 또는 개발 완료 시점에 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

3. **상대적 저평가 가능성:** 감정가 대비 유찰될 경우, 개발 호재를 고려한 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

고양지원 경매5계