나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62733 [5] 경기도 고양시 덕양구 내곡동 96-20 오와이빌비동 2-3층201호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62733 [5] 경기도 고양시 덕양구 내곡동 96-20 오와이빌비동 2-3층201호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경62733
• 주소: 경기도 고양시 덕양구 대주로 174-3 오와이빌, 비동 2-3층201호
• 용도: 다세대주택

고양지원 경매5계 2025타경62733 | 소재지: 경기도 고양시 덕양구 대주로 174-3 오와이빌, 비동 2-3층201호 | 감정가: 425,000,000원 | 최저가: 102,040,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경62733 (5)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 내곡동 96-20 오와이빌비동 2-3층201호

용도: 다세대주택

감정가: 425,000,000원

경매구분: 부동산강제경매 (매각대상: 토지/건물일괄매각)

소유자/채무자: 주OOOOOOO / 주OOOOOOO

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 토지거래계약에관한허가구역(대곡역세권 개발사업)

1.2. 물건 개요 및 현황

토지면적: 52.27㎡ (약 15.81평)

건물면적: 전용면적 61.10㎡ (약 18.48평)

* 다세대주택의 특성상 건물면적 61.10㎡는 전용면적이며, 분양면적은 공용면적을 포함하여 약 76.3㎡~83.0㎡ (약 23평~25평) 내외로 추정됩니다.

구조 및 규모: 철근콘크리트구조 경사지붕, 지상 4층 건물 중 2-3층 201호

이용상태: 다세대주택 (방2, 거실, 주방 및 식당, 욕실2, 발코니2, 현관 등)

설비내역: 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 소화전설비, 승강기설비

1.3. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 대장동 소재 ‘대곡초등학교’ 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 농경지, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통으로 판단됩니다. 남서측으로 노폭 약 4m의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2. 심층 분석

2.1. 입지조건

대곡역세권 개발 호재: 본 물건 소재지는 ‘대곡역세권 개발사업’ 구역에 포함되어 있으며, 장기적으로 개발에 따른 수혜를 기대할 수 있는 잠재력을 가집니다. 대곡역(경의중앙선, 3호선, 서해선, GTX-A(예정))은 5개 철도 노선이 연결되는 교통 중심지로서, 개발 완료 시 뛰어난 교통 환경이 조성될 것입니다.

주거환경: 주위가 근린생활시설, 농경지, 다세대주택 등이 혼재된 지역이므로, 현재는 신도시와 같은 쾌적한 주거 인프라가 형성되어 있다고 보기는 어렵습니다. 그러나 대곡역세권 개발이 진행되면 도시지역으로의 변화가 예상됩니다.

학교: 인근에 대곡초등학교가 소재하여 학군 접근성이 양호합니다.

2.2. 권리분석

경매구분 및 특이사항: 부동산강제경매 사건으로 권리관계에 중복사건(경매 진행 사건이 2건 이상)이 존재함을 명시하고 있습니다. 강제경매는 채권자가 집행권원을 얻어 강제집행을 신청한 것이므로, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸됨을 원칙으로 합니다.

소유자/채무자/채권자: 모두 법인(주OOOOOOO, 주OOOOOOO, 주OOOOOOOO)이며, 이는 법인 간의 채무관계로 인한 강제경매임을 시사합니다. 복잡한 개인 채무보다는 법인 간의 대출, 구상권 등으로 인한 것일 수 있습니다. (정확한 내용은 매각물건명세서 및 등기부 확인 필요)

임대차 관계: 기타참고사항에 '미상임'으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 현장조사 및 전입세대 열람을 통해 정확한 임차인 유무 및 대항력 여부를 필히 확인해야 합니다.

2.3. 상권분석 및 생활정보

상권: 인근에 '근린생활시설'이 혼재하는 수준으로, 대규모 상업시설이나 활성화된 상권은 현재까지 미흡한 것으로 보입니다. 개발 이전의 지역 특성을 반영하는 부분입니다.

혐오시설: 덕양구는 서울시립승화원(벽제화장장, 대자동 소재) 등 일부 기피시설이 소재하고 있어 지역에 따라 영향을 미칠 수 있습니다. 본 물건 소재지(내곡동)와 직접적인 근접 거리는 아니지만, 덕양구의 전체적인 주변 환경 요소로 고려해야 합니다.

2.4. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 가장 큰 리스크이자 기회 요인입니다. 본 물건은 **대곡역세권 개발사업**과 관련하여 **토지거래계약에관한허가구역**으로 지정되어 있습니다. (2024년 11월 7일/8일 기준으로 2029년 11월 9일까지 5년간 규제 재지정 ).

* **의무:** 해당 지역 토지를 거래하려면 관할 지자체의 허가를 받아야 하며, 허가 후 일정 기간(주거용의 경우 2년) 허가받은 목적대로 토지를 이용하여야 하는 의무가 발생합니다.

* **제한:** 실수요 목적이 아닌 투기 목적의 거래는 제한되며, 허가를 받지 않거나 목적대로 이용하지 않을 경우 이행강제금(취득가액의 10% 범위) 부과 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.

* **강제경매 특성:** 강제경매의 경우 통상적으로 허가 없이 낙찰(취득)이 가능하나, 취득 후에도 이용 의무는 준수해야 하므로 주의가 필요합니다.

개발 리스크: '대곡역세권 개발사업'이 지연되거나 계획이 변경될 경우, 투자 목적의 기간이 길어지거나 수익성이 저하될 수 있습니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본 물건은 현재의 인프라보다는 미래의 개발 가치에 중점을 둔 투자 물건입니다. 비교적 저렴한 감정가에 다세대주택을 취득하여 단기적인 시세차익보다는 장기적인 '대곡역세권 개발사업'의 완성에 따른 가치 상승을 기대해야 합니다. 가장 큰 걸림돌은 **토지거래계약에관한허가구역** 지정에 따른 이용 의무 및 대출 제한 가능성입니다. 실수요자가 아닌 투자자는 법적 의무를 면밀히 검토하고 입찰해야 합니다.

투자 포인트:

1. **개발 호재:** 고양시의 대형 개발사업인 '대곡역세권 지식융합단지 조성' 예정지 내의 주택으로, 장기적 토지 가치 상승 잠재력이 높습니다.

2. **경매 취득의 이점:** 일반 매매보다 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회이며, 토지거래허가와 관련된 불확실성을 일부 해소할 수 있는 여지가 있습니다.

3. **교통 핵심지 인접:** 대곡역(5개 철도 노선)이 향후 수도권 서북부 교통의 중심지로 거듭날 예정으로, 개발 완료 후 수혜가 예상됩니다.

4. **제1종일반주거지역/지구단위계획구역:** 주거지역이면서 지구단위계획구역(안골뒤꾸지취락)으로 지정되어 개발 및 건축 규제를 검토해야 하지만, 개발사업의 영향을 직접적으로 받는 구역에 위치하고 있습니다.

법원 정보

고양지원 경매5계