나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62733 [3] 경기도 고양시 덕양구 내곡동 96-40 오와이빌에이동 2-3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62733 [3] 경기도 고양시 덕양구 내곡동 96-40 오와이빌에이동 2-3층301호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경62733
• 주소: 경기도 고양시 덕양구 내곡동 96-40 오와이빌에이동 2-3층301호
• 감정가: 419,000,000원
• 최저가: 143,717,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 다세대주택

고양지원 경매5계 2025타경62733 | 소재지: 경기도 고양시 덕양구 내곡동 96-40 오와이빌에이동 2-3층301호 | 감정가: 419,000,000원 | 최저가: 143,717,000원 | 용도: 다세대주택

1. 경매 물건 보고서: 고양지원 2025타경62733 (3)

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경62733 (3)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 내곡동 96-40 오와이빌에이동 2-3층301호

용도: 다세대주택 (매각대상: 토지/건물일괄매각)

경매구분: 부동산강제경매 (특이사항: 중복사건)

소유자 / 채무자: 주OOOOOOO / 주OOOOOOO (동일)

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가 정보

감정가: 419,000,000원

토지면적: 56.90㎡ (약 17.21평)

건물 전용면적: 58.38㎡ (약 17.66평)

건물 구조 및 규모: 철근콘크리트구조 경사지붕, 지상4층 “오와이빌” 제에이동

이용상태 (본건): 다세대주택 (방3, 거실, 주방 및 식당, 욕실2, 발코니, 현관 등)

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2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 개발 호재

**최고의 입지:**

본건은 경기도 고양시 덕양구 내곡동에 위치하며, ‘대곡초등학교’ 남서측 인근의 근린생활시설, 농경지, 다세대주택 등이 혼재하는 지역에 해당합니다. 전반적인 주위환경 및 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

**교통 및 접근성:**

차량 진·출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 본 물건의 가장 큰 특징은 교통 개발 호재를 품고 있다는 점입니다.

**미래 가치 (개발 호재):**

본 물건이 속한 내곡동 일대는 정부가 주도하는 대규모 **대곡역세권 개발사업** 구역에 포함되어 있습니다. 이 개발은 고양시 덕양구와 일산 사이에 위치한 199만㎡(약 60만 평) 규모의 개발제한구역(그린벨트) 해제 사업이며, GTX-A, 3호선, 경의중앙선, 서해선, 교외선 등 5개 철도 노선이 교차하는 '펜타 역세권'을 중심으로 진행될 예정입니다.

개발 목표는 주거 비율을 20% 내외로 최소화하고, 역세권 중심에 업무시설과 도시첨단산업단지를 조성하는 **'지식융합단지'**로, 향후 지역의 자족 기능을 강화하는 데 초점이 맞춰져 있습니다.

이는 장기적으로 지역 가치 상승에 크게 기여할 핵심적인 호재로 판단됩니다. 개발 일정은 2029년 분양, 2031년 입주를 목표로 하고 있습니다.

2.2. 물건 현황 및 이용 상태

**건물 현황:**

본건은 철근콘크리트구조의 4층 건물인 ‘오와이빌에이동’ 중 2-3층 301호입니다. 외벽은 외장 붙임 마감, 창호는 하이샷시 창호이며, 위생 및 급·배수설비, 도시가스 개별난방설비, 소화전설비, **승강기설비** 등을 갖추고 있습니다.

**이용 상태 (전용면적 58.38㎡):**

**다세대주택** 용도로 사용 중이며, 내부 구성은 **방3, 거실, 주방 및 식당, 욕실2, 발코니, 현관 등**으로 구성되어 있습니다.

**토지 현황:**

인접 토지 및 도로 대비 등고·평탄한 사다리형 토지(기호1,3) 및 세장형 토지(기호2)로서 건부지(공동주택)로 이용 중입니다. 본건은 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

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3. 권리 분석 및 특이 사항

3.1. 권리 관계

**경매 구분:** 부동산강제경매 (중복사건)

**매각 대상:** 토지/건물 일괄매각

**소유/채무:** 소유자와 채무자가 동일합니다.

**권리 분석 의견:** 본 보고서는 제공된 정보만으로 작성되었으므로, 말소기준권리 및 임차인 현황 등은 매각물건명세서를 통해 **반드시 확인**해야 합니다. 제공된 정보만으로는 권리의 하자를 판단할 수 없으나, 강제경매 중복사건으로 진행 중인 점을 참고해야 합니다.

3.2. 토지 이용 계획 및 제한

**주요 지역지구:** 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(안골뒤꾸지취락), 과밀억제권역

**중요 제한 사항:**

1. **토지거래계약에관한허가구역:** 본 물건은 **대곡역세권 개발사업** 관련으로 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있습니다 (2024-11-07 발효). 이는 토지 취득 시 관할 관청의 허가를 받아야 함을 의미합니다. [cite: 2, 3, 6, *and original data*]

2. **가축사육제한구역:** 일부 제한 구역 및 전부 제한 구역이 혼재합니다.

3. **개발사업 편입 여부:** 본 물건이 속한 내곡동 취락 지역은 대곡역세권 개발사업에서 제외될 가능성에 대해 주민들이 편입을 요구하고 있는 상황이므로, 최종 개발계획에 본건이 포함되는지 여부를 지속적으로 확인해야 합니다.

3.3. 잠재적 리스크

**개발 불확실성 리스크:** 대곡역세권 개발사업은 장기간 지연되었던 사업으로, 현재 주택공급지구로 지정되었으나, 최종 개발 계획과 진행 속도에 따라 투자 회수 시점이 달라질 수 있습니다.

**혐오시설 리스크:** 고양시 일부 지역에는 서울시에서 운영하는 시립묘지, 화장장, 난지물재생센터 등의 환경 기초 시설(혐오시설)이 존재하고 있습니다. 본 물건의 **즉각적인 주변**에 혐오시설이 있는지 여부는 감정평가서에 명시되어 있지 않으므로, **반드시 현장 조사 및 지도 확인을 통해 별도로 확인**해야 합니다.

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4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 상권 분석 및 생활 정보

**상권/생활 정보:**

현재 주위 환경은 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 도심 상권과의 접근성은 아직 미흡합니다. 그러나 차량 진출입 및 인근 버스정류장 이용은 가능하여 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

**미래 상권:**

대곡역세권 개발이 완료되면(2031년 목표), 역세권 중심에 지식융합단지 및 상업/업무시설이 대거 들어설 예정이므로, 현재의 주거 환경 및 상권은 대폭 개선될 가능성이 매우 높습니다.

4.2. 종합 의견 및 투자 포인트

**종합 의견:**

본 물건은 현재의 입지적 매력보다는 **장기적인 개발 호재에 기반한 미래 가치**에 투자하는 성격이 강한 물건입니다. 경매 대상인 다세대주택은 방 3개, 욕실 2개 구조로 실거주 및 임대 수요에도 적합한 면적을 가지고 있으며, 승강기가 설치되어 편의성도 갖추고 있습니다.

**투자 포인트:**

1. **최대 개발 호재:** 고양시의 숙원 사업인 **대곡역세권 개발사업** 구역 내에 위치하고 있어, 장기적인 가격 상승을 기대할 수 있습니다. 특히 5개 노선(펜타 역세권) 복합환승센터 개발은 수도권 서북부 교통의 핵심 축이 될 잠재력이 있습니다.

2. **희소성 있는 면적:** 전용면적 약 17.66평의 방 3개 구조는 실수요자들에게 선호도가 높은 면적대입니다.

3. **토지 허가 구역:** **토지거래계약에관한허가구역** 지정은 투기 수요를 제한하여 진입 장벽이 있으나, 이는 동시에 **개발 가치를 공적으로 인정**받았다는 의미이므로, 실수요 또는 장기 투자자에게는 매수 기회가 될 수 있습니다.

4. **권리 관계 확인 필수:** 중복사건 경매 및 토지거래허가구역 지정으로 인해, 입찰 전 권리 분석 및 허가 절차에 대한 철저한 준비가 필요합니다.

법원 정보

고양지원 경매5계