나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경64214 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 176-3 대경아르체 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정의진 · 평가일 2024.12.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "서울서부경찰서" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다
세대주택, 주상용 건물, 단독주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 제
반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하고 지하철역(6호선 역촌역)이
소재하는 등 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지하1층 지상9층 중 4층 401호로서
(집합건축물대장상 사용승인일 : 2015.09.14)
외 벽 : 석재 및 치장타일붙임 등
내 벽 : 미 상
바 닥 : 미 상
창 호 : PL(플라스틱)이중샤시 창호 등임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용으로 이용되는 것으로 탐문조사되는 바, 경매진
행시 유의하시기 바람.

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비,
기계식주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형 토지로서 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 7미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:
77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경64214 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 176-3 대경아르체 4층401호

용도: 오피스텔 (현황 주거용 이용)

감정가: 222,000,000원

면적:

* 토지면적: 15.16㎡ (약 4.59평)

* 건물면적: 41.31㎡ (약 12.49평)

* 전용면적: 41.31㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO (박선우로 추정)

1.2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 은평구 녹번동, 서울서부경찰서 동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 다세대주택, 주상용 건물, 단독주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 제반 입지 여건은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 지하철 6호선 역촌역이 소재하여 교통 사정은 보통입니다.

* 도로상태: 본건은 서측으로 폭 약 7미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 05월 19일자 은평세무서장의 압류 (갑7) 입니다.

* 인수되는 권리:

* 대항력 있는 임차인 (박선우)이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 195,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 임차인 박선우는 2020년 03월 04일 전입, 2020년 02월 05일 확정일자를 받았으며, 이는 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 인정됩니다.

* 등기부상 해당 임차인의 주택임차권(을1)은 말소되지 않고 낙찰자에게 인수됩니다.

* 임차인의 배당신고일은 2024년 02월 15일이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 정보:

* 임차인: 박선우 (박 )

* 보증금: 195,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-03-04

* 확정일자: 2020-02-05

* 대항력: 있음

* 기타 권리: 2023년 08월 16일자 은평구 압류(갑8)는 말소 대상입니다. 2015년 12월 22일자 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 관련 권리 (갑3, 갑4)도 말소 처리될 것으로 보입니다.

1.4. 상권분석

* 주변시설: 본건 인근에는 서울서부경찰서가 위치하며, 다세대주택, 주상용 건물, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 생활 상권이 형성되어 있습니다.

* 교통 접근성: 지하철 6호선 역촌역이 도보 이용 가능한 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되고 있어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 양호한 편입니다.

* 특이사항: 검색 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 건물로, 지하 1층, 지상 9층 중 4층에 해당합니다. (사용승인일: 2015.09.14)

* 내부 상태: 내벽 및 바닥 상태는 미상이며, 창호는 PL 이중샤시입니다.

* 설비: 기본 위생, 급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 화재탐지, 기계식 주차장 설비가 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용: 인접지와 등고 평탄한 세장형 토지 위에 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 법규의 적용을 받습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 가장 큰 리스크는 195,000,000원의 임차 보증금 전액이 낙찰자에게 인수된다는 점입니다. 이는 매수인이 추가로 부담해야 하는 금액이므로 입찰 전 반드시 고려해야 합니다.

* 현황 주거용 이용: 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용으로 이용되는 것으로 탐문 조사되어, 주거용으로 사용 시 발생할 수 있는 문제(예: 세금, 관리비 등)를 경매 진행 시 유의해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대 관계가 불분명하여 명도 및 임대차 관련 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 감정가 대비 낮은 실질 가치: 높은 보증금 인수 금액으로 인해, 낙찰가율이 낮더라도 실질적인 투자금액은 감정가보다 훨씬 높아질 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울서부지방법원에서 진행되는 부동산 강제 경매 사건으로, 서울 은평구 녹번동에 위치한 오피스텔입니다. 가장 큰 특징은 195,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금이 낙찰자에게 인수된다는 점입니다. 임차인이 직접 경매를 신청한 것으로 추정되어, 보증금 회수라는 명확한 목적을 가지고 진행되는 경매일 가능성이 높습니다. 건물은 2015년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 기본적인 주거 및 편의 설비를 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 환경은 보통 수준이나, 오피스텔이 현황 주거용으로 이용되고 있어 이에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 저가 매수 기회: 높은 임차 보증금 인수 부담으로 인해 일반 매물 대비 저렴하게 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 역세권 입지: 지하철 6호선 역촌역 인근으로, 향후 지역 개발 및 교통망 확충 시 시세 상승 여력이 있습니다.

* 실거주 목적: 인수되는 보증금 외의 실제 투자 금액이 낮은 경우, 직접 거주 목적으로 활용 시 유리할 수 있습니다.

* 임대 수익 가능성: 주거용으로 이용 시, 해당 지역의 전월세 시세에 맞춰 임대 수익 창출이 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 222,000,000원이나, 195,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금이 낙찰자에게 인수되므로, 실질적인 매수인의 초기 투입 자금은 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액(27,000,000원) 이상이 될 것입니다.

최근 실거래가 자료에 따르면, 대경아르체 단지의 유사 면적 오피스텔 실거래가 정보는 많지 않으나, 주변 CS아르체 등의 오피스텔 시세는 2억 초반에서 2억 중반대에 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

따라서, 본 물건의 경우 인수 보증금을 고려한 실질적인 낙찰가율이 매우 중요합니다.

예상 입찰가는 보증금 인수액을 고려하여, 감정가의 60~70% 수준인 약 130,000,000원에서 155,000,000원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. (이는 감정가 기준이며, 실제 시장 상황 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.)

최종적으로, 본 건의 낙찰가율은 59% ~ 70% 선에서 결정될 것으로 예상됩니다.

인수 보증금(195,000,000원)을 제외한 순수 낙찰가 기준 예상 입찰가는 약 27,000,000원 ~ 27,000,000원 + (인수 보증금 차액) 입니다.

만약 감정가 222,000,000원에서 60%의 낙찰가율로 진행된다면, 낙찰가는 133,200,000원이 됩니다. 여기서 인수 보증금 195,000,000원을 제외하면 매수인의 부담은 줄어드는 것이 아니라, 오히려 매수인이 추가로 133,200,000원에서 195,000,000원을 제외한 금액을 부담해야 하는 것으로 오해될 수 있습니다.

정확한 계산은 다음과 같습니다.

예상 낙찰가: 133,200,000원 (감정가 222,000,000원의 60%)

실질 매수인의 총 지출액: 예상 낙찰가 + 인수 보증금 - (임차인 배당액 - 만약 있다면) = 133,200,000원 (이 금액은 낙찰가가 아닌, 감정가에서 인수 보증금을 뺀 실질 가치를 의미하며, 이는 매우 잘못된 계산 방식입니다.)

올바른 예상 입찰가 산정은 다음과 같습니다.

1. 인수 보증금: 195,000,000원

2. 매수인이 실제로 지급해야 할 금액: 예상 낙찰가

3. 총 투입 자금 (보증금 인수 포함): 예상 낙찰가 + 인수 보증금

시세 조사 결과, 유사 오피스텔의 매매가가 2억 초반 ~ 중반대에 형성되어 있습니다.

만약 낙찰가율이 60%로 진행된다면, 낙찰가는 222,000,000원 * 0.60 = 133,200,000원입니다.

이 경우, 매수인의 총 투입 자금은 133,200,000원(낙찰가) + 195,000,000원(인수 보증금) = 328,200,000원 이 됩니다. 이는 감정가보다 훨씬 높은 금액으로, 매력적인 투자가가 아닙니다.

따라서, 본 물건은 인수되는 보증금의 비율이 매우 높아, 입찰가를 산정할 때 이 점을 최우선으로 고려해야 합니다.

매수인이 감당할 수 있는 총 투입 자금(시세 고려)을 역산하여 입찰가를 결정해야 합니다.

만약 매수인이 2억 5천만원 정도의 총 투입 자금을 고려한다면, 예상 낙찰가는 250,000,000원 - 195,000,000원 = 55,000,000원 이하로 제한되어야 합니다. 이는 감정가의 약 25% 수준으로, 매우 낮은 낙찰가율입니다.

현실적으로, 본 물건은 인수 보증금 부담이 크므로, 매우 신중한 접근이 필요하며, 잠재적 위험을 충분히 인지한 상태에서만 접근해야 합니다.

권장 입찰가 범위: 60,000,000원 ~ 100,000,000원 (총 투입 자금 255,000,000원 ~ 295,000,000원 수준)

주의: 위 예상 입찰가는 시세 조사 및 현재 제공된 정보만을 바탕으로 산정한 것이며, 실제 현장 조사, 권리 관계 정밀 분석, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.