나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경63433 [1] 서울특별시 은평구 응암동 94-21 거장노블레스 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효성 · 평가일 2024.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "은평구청" 남서측 인근에 위치하고 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층 건물 내 제5층 제501호로서,
(사용승인일 : 2016.05.13)
외벽 : 치장벽돌 및 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중이며, 내부이용상황은 후첨 "내부구조도" 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지의 2필일단의 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

응암동 94-21 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

응암동 94-22 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항
임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시
설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임.
- "내부구조도"의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사시
다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 유의하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경63433 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 응암동 94-21 거장노블레스 5층501호

용도: 도시형생활주택

감정가: 260,000,000원

토지면적: 23.43㎡ (약 7.09평)

건물면적: 36.43㎡ (약 11.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 소재지: 서울특별시 은평구 응암동 94-21번지에 위치한 거장노블레스 5층 501호입니다.

* 주위환경: 본건은 서울특별시 은평구청 남서측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량의 통행이 원활하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로접근성: 본건 서측으로 약 6미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 일부 제한사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 9월 4일 윤인자 명의의 근저당권(105,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

* 소멸되는 권리: 매각으로 인해 위 근저당권 및 그 이후 접수된 소유권 이전, 주택임차권(을6, 배연주), 강제경매(갑4, 주택도시보증공사) 등 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 등은 없는 것으로 명시되어 있습니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(배연주)

보증금: 235,000,000원

전입일자: 2020년 7월 16일

확정일자: 2020년 6월 17일

대항력: 없음

비고: 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 인수 보증금은 0원으로 분석됩니다.

* 임차인: 장미자

보증금: 0원

전입일자: 2024년 8월 7일

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 미상이며, 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 그러나 추후 명도 과정에서 변수가 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 건물 및 주변 환경: 본건은 서울특별시 은평구 응암동에 위치한 거장노블레스라는 공동주택(도시형생활주택/단지형 다세대)입니다. 주변은 주거용 건물이 밀집한 지역으로, 소규모 근린생활시설이 산재해 있습니다.

* 상업적 특성: 대규모 상업 지구보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소매점, 서비스업 등 근린 상권이 발달한 지역으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

* 건축 연도: 2016년 5월 13일 사용승인된 건물로, 비교적 신축에 속합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층 건물 내 제5층에 위치한 전유부입니다.

* 내부 이용: 다세대주택으로 이용 중이며, 내부 구조는 도면을 참고해야 하나 실제와 상이할 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

* 편의시설: 은평구청이 인근에 위치하여 행정 서비스를 이용하기 편리합니다. 대중교통 이용이 가능하여 서울 시내 접근성이 양호합니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역은 주로 주거용 건물과 근린생활시설로 구성되어 있으며, 일반적으로 알려진 혐오시설은 확인되지 않습니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 시세 (참고):

* 2018년 준공, 29.83㎡, 6층 건물 (인산엘르빌): 2026년 5월 290,000,000원에 거래됨. (면적당 약 9,721,723원/㎡)

* 1991년 준공, 35.08㎡, 1층 건물: 2026년 5월 130,000,000원에 거래됨. (면적당 약 3,705,815원/㎡)

* 1989년 준공, 32.16㎡, 1층 건물: 2026년 5월 278,000,000원에 거래됨. (면적당 약 8,644,278원/㎡)

* 본건(36.43㎡, 2016년 준공, 5층)과 비교 시, 최근 준공된 '인산엘르빌'의 거래 가격이 본건의 시세 판단에 가장 유효한 참고자료로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건: 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사가 잔액 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건이 명확히 이행되지 않을 경우 명도 등에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 인수 보증금 0원으로 명시되어 있어 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 내부 상태: 내부 구조도가 건축물대장상 현황도면이나 외부 관찰에 의거하여 작성되었으며, 실제 내부 실사와 상이할 수 있으므로 경매 진행 시 유의해야 합니다.

* 임차인 장미자: 보증금 및 차임이 미상이며 대항력이 없는 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 별도 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 은평구 응암동에 위치한 2016년식 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 신축 건물이 갖는 장점을 가지고 있습니다. 특히, 주택도시보증공사 관련 임차인의 보증금 반환청구권 포기 및 임차권 말소 조건은 낙찰자의 인수 부담을 최소화하는 긍정적인 요소입니다. 다만, 현장 확인을 통한 내부 상태 점검과 장미자 임차인에 대한 명확한 파악은 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2016년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 유지보수 부담이 적습니다.

* 서울 시내 입지: 은평구라는 서울 내 주거 지역에 위치하고 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* HUG 관련 조건: 임차인 관련 조건이 명확히 처리될 경우, 낙찰자는 보증금 인수 부담 없이 소유권을 이전받을 수 있습니다.

* 편리한 생활 환경: 은평구청 인근으로 행정 편의성이 좋으며, 대중교통 접근성 또한 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 260,000,000원입니다.

최근 인근 유사 물건(2018년 준공, 29.83㎡, 6층)이 2026년 5월 290,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건(2016년 준공, 36.43㎡, 5층)의 시장 가치는 감정가 이상으로 평가될 가능성이 있습니다.

주택도시보증공사 관련 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려하면, 감정가 대비 100%~110% 수준 또는 유사 물건의 실거래가를 참고하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 285,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가(260,000,000원) 대비 약 110% 수준이며, 최근 유사 물건의 거래가(290,000,000원)와 유사한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.