나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경62751 [1] 서울특별시 은평구 신사동 38-34 행복주택 3층301호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경62751 [1] 서울특별시 은평구 신사동 38-34 행복주택 3층301호 다세대주택 경매

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서울서부지방법원 경매8계 2024타경62751 | 소재지: 서울특별시 은평구 증산로19길 25-1, 3층301호 (신사동,행복주택) | 감정가: 262,000,000원 | 최저가: 167,680,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 평가액

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경62751 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 신사동 38-34 행복주택 3층301호

용도: 다세대주택 (구분건물)

경매구분: 부동산강제경매 (토지/건물일괄매각)

감정가: 262,000,000원

1.2. 면적 정보

건물면적 (전용): 29.98㎡ (약 9.07평)

토지면적 (지분): 25.30㎡ (약 7.65평)

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지

대상물건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 ‘신사초등학교’ 북서측 인근에 위치한 주거용 다세대주택입니다.

주위는 단독 및 다세대주택이 주를 이루는 주택지대로서, 근린생활시설과 공원 등이 적절히 혼재된 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

지하철 6호선 새절역이 인근에 위치하고 있어 대중교통 이용이 매우 용이합니다.

또한, 건물까지 차량 출입이 가능하며 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 보통 이상으로 평가됩니다.

북측으로 노폭 약 11M의 포장도로에 접해 있어 차량 진출입 및 이동이 편리합니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지: 도시지역, 제3종일반주거지역 내의 자루형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 제3종일반주거지역은 비교적 용적률이 높아 장기적인 개발 잠재력이 있습니다.

건물: 철근콘크리트구조 (평슬래브)지붕 4층 건물 내 3층 301호입니다. 외벽은 치장 벽돌 등으로 마감되었으며, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 갖춰져 있어 주거 편의성이 높습니다.

2.4. 혐오시설 유무

감정평가서 및 현장 정보에 의거, 대상물건 주변에 주거 환경을 저해할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않습니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 경매 정보 및 채권 관계

소유자 및 채무자는 '사OO'으로 동일하며, 채권자는 '주OOOOOOO'입니다.

경매 구분은 '부동산강제경매'로, 채권자의 채무 변제를 위한 강제 집행에 해당합니다.

3.2. 권리 분석 (특이사항)

본 건은 임차권 등기 존재가 확인되므로 권리 분석 시 면밀한 주의가 필요합니다.

대상물건의 등기사항전부증명서 상 주택임차권이 등재되어 있습니다.

임차권등기 내용: 2023년 4월 18일, 서울서부지방법원의 임차권등기명령(2023카임5282), 임차보증금 240,000,000원.

3.3. 잠재적 리스크 (최고의 주의 필요)

임차인의 보증금 240,000,000원은 감정가 262,000,000원의 상당 부분을 차지합니다.

임차권 등기가 말소기준권리보다 선순위일 경우, 낙찰자가 임차보증금 전액 또는 일부를 인수할 가능성이 매우 높습니다.

입찰 전, 등기부등본 확인을 통해 임차권의 정확한 선순위 여부를 판단하고, 배당요구 현황을 파악하여 인수 금액을 정확히 산정해야 합니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

대상물건은 일반적인 주택가에 위치하고 있으며, 새절역 및 신사동 주거 밀집 지역을 중심으로 소규모 근린생활시설 및 편의시설이 형성되어 있습니다.

대형 상권보다는 생활 편의 시설 중심의 동네 상권으로, 실거주 만족도가 높은 편입니다.

4.2. 생활 정보

교육 환경: '신사초등학교'가 인접해 있어 도보 통학이 편리하며, 자녀를 둔 실수요자에게 유리한 조건입니다. 인근에 상대보호구역이 지정되어 교육 환경이 보호됩니다.

편의 시설: 주변의 소규모 공원 및 근린생활시설을 통해 일상 생활에 필요한 기본적인 편의성을 확보하고 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 서울 은평구 내 지하철역(새절역) 접근성이 양호한 다세대주택으로, 제3종일반주거지역에 위치하여 주거 환경 및 장기적인 가치 측면에서 기본적인 안정성을 갖추고 있습니다.

다만, 감정가 대비 임차보증금 규모가 매우 크고 임차권 등기가 설정되어 있는 점이 최대 리스크 요인입니다. 따라서 권리 분석 상 임차인 인수 여부 판단이 낙찰가 결정에 결정적인 역할을 할 것입니다.

5.2. 투자 포인트

핵심 위치: 6호선 새절역 인근의 역세권 주택으로, 서울 내 직주 근접을 원하는 소형 주택 실수요층의 선호도가 높습니다.

소형 면적: 최근 1~2인 가구 증가 추세에 따라 소형 면적 다세대주택의 임대 수요가 꾸준하며, 월세 전환 시 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

재개발/재건축 잠재력: 제3종일반주거지역에 위치하고 있으며, 주변 지역 노후도에 따라 장기적으로 주거 환경 개선 사업의 잠재적 수혜를 기대할 수 있습니다.

입찰 전략: 임차권 인수 금액을 정확히 예측하여, 예상 인수액을 제외한 실질적인 투자 비용을 산출한 후 안전마진을 확보하는 보수적인 입찰 전략이 요구됩니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매8계