나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경65279 [1] 서울특별시 은평구 구산동 177-171 파크원 에이동 3층301호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경65279 [1] 서울특별시 은평구 구산동 177-171 파크원 에이동 3층301호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울서부지방법원 경매8계 2024타경65279 | 소재지: 서울특별시 은평구 갈현로15길 11-6, 에이동 3층301호 (구산동,파크원) | 감정가: 344,000,000원 | 최저가: 176,128,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

본 물건은 서울특별시 은평구 구산동 177-171 파크원 에이동 3층 301호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울서부지방법원 2024타경65279 (1)이며, 감정가는 344,000,000원입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

토지면적은 35.88제곱미터(약 10.85평)이며, 건물 전용면적은 58.02제곱미터(약 17.55평)입니다.

1.2. 건물 및 구조 현황

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 제3층입니다.

사용승인일은 2019년 9월 25일로 비교적 신축급의 건물 상태를 유지하고 있습니다.

외벽은 석재붙임 마감 등으로 처리되었으며, 내부에는 위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기, 주차장 등이 갖추어져 있는 것으로 추정됩니다. 현재 이용 상태는 다세대주택입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

대상 물건은 서울 은평구 구산동 소재 "구산중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 양호한 편으로, 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한, 근거리에 지하철 6호선 "구산역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.2. 토지 이용 및 제한 상태

토지는 완경사지 내 3필 일단의 대체로 사다리형 토지로, 현재 공동주택(다세대주택) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 있으며, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인 필요), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 각종 규제사항이 있으므로, 향후 개발 및 증축 등의 행위 시 규제 내용에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 형태 및 관계자

본 경매는 채권자 손OO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

소유자는 김OO이며, 채무자 정보는 공란입니다.

3.2. 권리분석

본 물건은 강제경매로 진행되는 바, 등기부등본 및 매각물건명세서를 통한 권리분석이 필수적입니다.

특히, 말소기준권리보다 앞서는 선순위 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 임차보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다. 현재 임대관계는 미상이므로, 임차인 현황과 대항력 유무에 대한 철저한 확인이 선행되어야 안전한 명도 및 투자가 가능합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 물건은 주거지역 내에 위치하고 있어 대규모 상권보다는 주거 밀착형 상권이 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

근거리에 지하철 6호선 "구산역"이 위치하여 역세권 생활 인프라를 간접적으로 이용할 수 있으며, 일상생활에 필요한 근린생활시설은 비교적 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 생활 정보

인근에 "구산중학교"가 소재하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

(주의: 외부 지도 서비스 검색이 불가능하여 정확한 혐오시설 유무를 파악할 수 없으므로, 입찰 전 반드시 현장 조사 및 지도 검색을 통해 주변에 유해하거나 기피하는 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 변전소 등)이 있는지 확인해야 합니다.)

5. 잠재적 리스크

5.1. 명도 및 임차인 리스크

임대관계가 미상(알 수 없음)이므로, 임차인이 존재하는지 여부와 그 임차인이 대항력을 갖춘 선순위 임차인인지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 선순위 임차인이 있고 보증금 전액을 배당받지 못한다면, 낙찰자가 미배당된 보증금 잔액을 인수해야 하는 명도 리스크가 발생할 수 있습니다.

5.2. 기타 법적 제한 리스크

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층이하) 제한 및 상대보호구역 지정 등의 규제가 있습니다. 특히 상대보호구역 관련 최종 확인은 관할 교육청에 문의하여 향후의 재산권 행사에 지장을 주는지 사전에 파악하는 것이 중요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 2019년에 사용승인된 신축급 다세대주택으로, 6호선 구산역을 근거리에 두고 있어 교통 및 주거 환경이 양호한 편입니다.

토지/건물 면적 대비 감정가 344,000,000원은 은평구 내 신축 빌라 시세를 고려하여 적절성을 재검토해야 하며, 시세 대비 낮은 가격에 낙찰받을 경우 충분한 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

투자 포인트: 6호선 구산역 근거리 위치 및 버스정류장 인접으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

투자 포인트: 2019년 사용승인된 신축급 건물로, 건물의 노후화에 따른 수리 부담이 적고 깨끗한 주거 환경을 제공합니다.

투자 포인트: 은평구 내에서 비교적 저렴한 가격으로 지하철 역세권 주거용 부동산을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

안전한 권리분석과 명확한 임차인 분석 및 시세 조사를 통해 투자 안정성을 확보한다면, 실수요 목적의 거주 및 임대수익 창출을 위한 투자 목적으로 모두 적합한 물건입니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매8계