나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경71 [1] 서울특별시 마포구 성산동 210-4 대명파크뷰 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성림 · 평가일 2025.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 성산동 소재 "홍대사대부속초등학교" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택 및 소규모 공동주택 등이 소재하는 기존 주택지대로서 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은
무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층건 내 3층 304호로서,

외 벽: 석재 마감 등.
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감.
창 호: 섀시 창호 등 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 자루형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4M 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-10-12),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2019-05-28)<교육환경 보호에 관한
법률>,대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건 수회 방문하였으나, 폐문부재로 인하여 내부이용상황운 집합건축물대장 건축물현황
도를 기준하였으니 경매진행시 참고바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

서울서부지방법원 2025타경71 (1)

소재지

서울특별시 마포구 성산동 210-4 대명파크뷰 3층304호

용도

다세대주택

감정가

239,000,000원

토지면적

22. 50㎡ (약 6.81평)

토지지분

22. 5㎡ (약 6.81평)

건물면적

29. 87㎡ (약 9.04평)

건물지분

29. 87㎡ (약 9.04평)

매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

김OO (등기부상 강제경매 신청인: 김진현)

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 성산동에 위치하며, 주변에는 "홍대사대부속초등학교"가 북서측 인근에 소재하고 있습니다. 단독주택 및 소규모 공동주택 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

토지 이용상태 및 인접 도로

인접 도로 대비 등고평탄한 자루형의 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 동측으로 노폭 약 4M 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

말소기준권리는 2025년 01월 09일 접수된 김진현 채권자의 강제경매개시결정 (갑3)입니다.

선순위 임차권 분석

* 임차인: 김진현

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 04월 05일

* 확정일자: 2021년 03월 03일

* 배당신고일자: 2024년 05월 22일

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 본 경매물건에 대해 주택임차권을 (을3, 2024년 05월 22일 접수) 등기하였으며, 이는 매수인에게 대항할 수 있는 권리로서 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

매수인이 인수하는 권리

* 을구 순위 3번 주택임차권등기 (2024년 05월 22일 접수, 권리자: 김진현, 금액: 260,000,000원)

* 해당 권리는 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

기타 권리사항

* 등기부 요약상 소유권 보존 (2014-03-20, 김현미), 소유권 이전 (2014-08-08, 박태훈) 기록이 있습니다.

* 집합건축물대장에 "위반건축물"로 등재되어 있습니다.

4. 상권분석

주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 주변 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 07월 08일 거래된 39.57㎡ 다세대주택이 260,000,000원에 거래되었습니다. (면적당 약 6,570,000원/㎡)

* 2026년 07월 04일 거래된 50.86㎡ 다세대주택이 515,000,000원에 거래되었습니다. (면적당 약 10,125,000원/㎡)

본건(29.87㎡)의 감정가는 239,000,000원이며, 이는 소형 면적임을 고려할 때 인근 시세와 비교하여 적정한 수준으로 평가되었습니다. 다만, 최근 거래 사례의 편차가 크므로 상세한 현장 조사를 통한 추가 시세 확인이 필요합니다.

주변 매물/거래 동향

최근 2~3년간 비슷한 규모의 다세대주택 거래 사례를 바탕으로 볼 때, 마포구 성산동 일대의 다세대주택은 꾸준한 수요를 보이고 있습니다. 다만, 최근 거래된 사례들은 신축 또는 리모델링 여부에 따라 가격 편차가 큰 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

편의시설

* 교육시설: 북서측 인근에 홍대사대부속초등학교가 소재하여 자녀 교육에 긍정적인 환경을 제공할 수 있습니다.

기타

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 접근성: 차량 진입 및 버스 정류장 이용이 가능하여 교통 편의성은 무난한 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

선순위 임차권 인수

가장 큰 리스크는 260,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 해당 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 본건 감정가(239,000,000원)보다 인수해야 할 임차보증금이 더 높으므로, 낙찰가의 상당 부분이 임차보증금 변제에 사용될 가능성이 높으며, 잔액 인수 시 총 매입 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

위반건축물 등재

집합건축물대장에 "위반건축물"로 등재되어 있어, 추후 시정 명령이나 이행강제금 부과 등의 행정적 제재가 있을 수 있습니다. 이는 부동산의 가치 하락 요인이 될 수 있으며, 매각 후 처리가 필요할 수 있습니다.

전기 공급 단전 경고장

현황 조사 시 전기 공급 단전 경고장이 부착되어 있었다는 점은, 소유주 또는 점유자의 재정적 어려움이나 건물 자체의 관리 상태에 대한 잠재적 문제를 시사할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 마포구 성산동에 위치한 다세대주택으로, 아파트 대비 상대적으로 저렴한 가격으로 서울 시내 주택을 마련할 수 있다는 장점이 있습니다. 또한, 초등학교가 인근에 위치하고 대중교통 이용이 편리하여 주거 환경은 양호한 편입니다.

하지만, 260,000,000원의 인수해야 하는 선순위 임차보증금과 위반건축물 등재, 전기 공급 단전 경고장 부착 등의 중대한 리스크를 안고 있습니다. 특히, 인수해야 할 임차보증금이 감정가를 상회하므로, 이 부분에 대한 명확한 해결 방안 없이는 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 서울 마포구라는 위치적 이점

* 소형 면적으로 소액 투자 또는 1인 가구 거주 목적에 적합

* 초등학교 인접으로 인한 교육 환경

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정함에 있어 가장 중요한 고려사항은 260,000,000원의 인수해야 하는 임차보증금입니다. 만약 본 경매 절차를 통해 임차인의 채권(273,946,071원)이 완전히 변제된다 하더라도, 낙찰자가 임차보증금 잔액을 인수해야 하는 점을 고려해야 합니다.

현재 감정가는 239,000,000원이지만, 시세 분석에 따른 예상 가치는 약 196,600,000원에서 301,600,000원 사이로 추정됩니다.

이러한 상황을 종합적으로 고려할 때, 투입되는 총 자금(입찰가 + 인수 보증금)이 부동산의 실제 시장 가치 및 향후 발생 가능한 추가 비용(위반건축물 시정 비용 등)을 초과하지 않도록 신중한 판단이 필요합니다.

이러한 점을 감안하여, 권리 분석 상의 인수되는 임차 보증금 260,000,000원을 감안한 총 매입 비용을 보수적으로 산정하고, 시장 가치를 초과하지 않는 범위 내에서 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 현재 감정가 수준 또는 그 이하가 되도록 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 하지만 현재 제시된 정보로는 인수 보증금이 감정가를 상회하므로, 낙찰 이후 추가 비용을 고려할 경우, 매우 신중한 접근이 필요합니다.

만약 임차인의 채권(273,946,071원)이 변제되는 것을 전제로, 총 투자 비용을 시장 가치 범위 내로 맞춘다고 가정할 때, 보수적인 입찰가는 다음과 같이 산정될 수 있습니다.

예상 입찰가: 100,000,000원

이 입찰가로 낙찰될 경우, 낙찰가 100,000,000원 + 인수 보증금 260,000,000원 = 총 360,000,000원의 비용이 발생합니다. 이는 시세 분석에서 나온 중하단 값과 유사하나, 위반건축물 등의 리스크를 고려하면 상당한 부담입니다.

주의: 위 예상 입찰가는 현재 정보에 기반한 단순 산정이며, 실제 경매 현장의 경쟁률, 임차인과의 협상 여부, 기타 법적 문제 등에 따라 변동될 수 있습니다. 특히 선순위 임차권 인수 문제는 낙찰가의 가장 큰 변수이므로, 반드시 전문가와 상의 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.