나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경71 [1] 서울특별시 마포구 성산동 210-4 대명파크뷰 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경71 [1] 서울특별시 마포구 성산동 210-4 대명파크뷰 3층304호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경71
• 주소: 서울특별시 마포구 성미산로13길 11-3, 3층304호 (성산동,대명파크뷰)
• 감정가: 239,000,000원
• 최저가: 122,368,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 다세대주택

서울서부지방법원 경매8계 2025타경71 | 소재지: 서울특별시 마포구 성미산로13길 11-3, 3층304호 (성산동,대명파크뷰) | 감정가: 239,000,000원 | 최저가: 122,368,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호는 서울서부지방법원 2025타경71 (1)이며, 용도는 다세대주택입니다. 본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 강제경매 물건입니다. 감정가는 239,000,000원으로 산정되었습니다.

1.2. 물건 소재지 및 면적

소재지는 서울특별시 마포구 성산동 210-4 대명파크뷰 3층304호입니다.

건물면적(전용면적)은 29.87㎡ (약 9.04평)이며, 토지면적(대지권)은 22.50㎡ (약 6.81평)입니다. 다세대주택 특성상 제공된 건물면적은 전용면적으로 판단되며, 분양면적에 대한 정보는 별도로 제시되지 않았습니다.

1.3. 건물의 구조 및 이용 상태

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 중 3층에 위치하며, 외벽은 석재 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감입니다. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖춰져 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본 물건은 마포구 성산동 소재 "홍대사대부속초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택 및 소규모 공동주택이 혼재된 기존 주택지대로서 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

2.2. 상권 및 생활정보

물건지 동측으로 노폭 약 4M 내외의 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다. 주위가 기존 주택지대이므로 기본적인 생활 편의시설 및 근린 상권은 갖춰져 있을 것으로 보이나, 대규모 상업시설보다는 소규모 주택 밀집 지역의 특성이 강합니다. 인근에 홍대사대부속초등학교가 있어 교육 환경 면에서는 긍정적인 요소가 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

토지는 제2종일반주거지역(2023-10-12)으로 주거 편의를 위한 개발이 용이한 편입니다. 다만, 가축사육제한구역, 상대보호구역(홍대사대부속초등학교 관련) 등의 제한이 있어 신축 및 증축 시 규제가 따를 수 있습니다. 또한, 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당합니다.

2.4. 주변 혐오시설

광역적인 범위에서 마포구 상암동 일대에 마포 쓰레기소각장(자원회수시설) 신설에 대한 논란이 있으며, 이는 주민들의 반발과 법적 분쟁이 진행 중인 잠재적 지역 혐오시설 이슈입니다. 해당 시설의 위치가 물건지로부터 거리가 있으나, 마포구 서북권 지역의 광역적인 환경 이슈로 인지하고 투자에 참고할 필요가 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계

본 경매는 채권자 김OO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 박OO으로 동일하여 경매 진행 과정에서 명도 저항이 발생할 가능성이 있습니다.

3.2. 특이 및 주의사항

경매 진행 시 가장 큰 주의사항은 임대 관계가 미상이라는 점입니다. 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상황 확인이 불가능했으며, 건축물대장을 기준으로만 판단하고 있습니다. 만약 주택 임차인이 대항력 있는 임차인으로 확인될 경우, 낙찰자가 임차보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다. 입찰자는 사전에 임차인 현황 및 대항력 유무를 철저히 조사해야 합니다. 또한, 내부 이용 상황이 건축물대장과 상이할 경우 명도 과정에서 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 잠재적 리스크

1. 임대 관계 미상: 대항력 있는 임차인의 존재 여부 확인 필수 (명도 리스크).

2. 내부 이용 상황 미확인: 폐문 부재로 인한 내부 구조 변경 등의 가능성.

3. 상대보호구역 제한: 학교 근처이므로 유해시설 설치 및 건축 행위에 제한이 있음.

4.2. 투자 포인트

1. 마포구 성산동 입지: 서울 내에서도 주거 선호도가 높은 마포구 지역으로, 주변에 홍대, 연세대, 이화여대 등 주요 대학가가 인접해 있어 임차 수요가 풍부한 지역적 이점을 가집니다.

2. 소규모 주택 공급 부족 해소: 전용면적 약 9평대의 실속 있는 소형 다세대주택으로, 1인 가구 및 소형 가구의 주거 수요를 충족시킬 수 있는 면적 구성입니다.

3. 감정가 대비 경쟁력: 마포구 입지를 고려할 때 2억 3천 9백만 원의 감정가는 초기 진입 장벽이 비교적 낮은 편이므로, 1회 유찰 시 상당한 투자 매력이 발생할 수 있습니다.

4.3. 종합 의견

본 물건은 우수한 입지적 장점을 가지면서도 소액으로 서울 마포구에 진입할 수 있는 기회를 제공합니다. 다만, 권리분석상 임대 관계 미상이라는 중대한 리스크가 존재하므로, 입찰 전 반드시 전입세대 열람 및 임차인 조사를 철저히 하여 대항력 있는 임차인의 유무를 확인하는 것이 최우선 과제입니다. 명도 리스크를 철저히 관리할 수 있다면 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매8계