나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경62782 [1] 서울특별시 서대문구 홍은동 168-2 진성위메이드 9층904호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이정희 · 평가일 2024.11.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소제 "서울홍제초등학교" 북서측 인근에 위치하며
주위는 통일로주변으로 아파트, 오피스텔, 근린생활시설등이 소재하는 간선도로변
주택지대임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 근거리에
지하철 3호선의 "녹번역"이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층건 내의 9층 904호로서
외벽 : 세멘몰탈위 돌붙임 마감
내벽 : 벽지 및 내부 인테리어 마감
창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로서
방2, 욕실1, 주방, 거실 등으로 이용중임.

설비내역

도시개스에 의한 개별난방구조, 상하수도급배수시설, 기본적인 위생시설
승강시설, 주출입문 통제시설, cctv시설, 기계식 주차시설등임.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향 경사지에 조성된 부정형의 평탄토지로서 구분건물 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 포장도로인 통일로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역(2023-12-07), 대로1류(폭 35m-40m)(접합)
소로2류(폭 8m-10m)(2023-03-09)(접합)
가축사육제한구역(2012-08-09)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(문의건축과)<건축법>, 대공방어협조구역(2012-08-09)(위탁고도:77-257M)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(2012-08-09)<수도권정비계획법>
건축선임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 서울특별시 서대문구 홍은동 168-2번지, 진성위메이드 9층 904호에 소재한 다세대주택입니다.

감정가는 271,000,000원이며, 토지 면적은 12.70㎡ (약 3.84평), 건물 면적은 27.51㎡ (약 8.32평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건에 해당합니다.

1.2. 주요 정보 요약

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경62782 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 홍은동 168-2 진성위메이드 9층 904호 (도로명: 서울특별시 서대문구 통일로 545)

용도: 다세대주택 (건축물대장상 근린생활시설, 오피스텔, 다세대 혼합)

감정가: 271,000,000원

토지면적: 12.70㎡ (약 3.84평)

토지지분: 12.70㎡

건물면적: 27.51㎡ (약 8.32평)

건물지분: 27.51㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 "서울홍제초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 통일로를 따라 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 간선도로변 주택지대입니다.

1.1. 2.교통상황

제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재합니다.

지하철 3호선 "녹번역"이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

1.1. 3.토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

대로1류(폭 35m-40m) 및 소로2류(폭 8m-10m) 도로에 접하고 있습니다.

그 외 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부현황

말소기준권리는 2022년 06월 08일 중랑세무서장의 압류 (갑3)입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.2. 2.임차인 현황 및 분석

* 임차인: 공 (공영우)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-08-13

대항력: 없음

비고: 현재 권리분석상 대항력 없는 임차인입니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(유성재)

보증금: 298,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-06

확정일자: 2021-04-06

배당신고일자: 2023-03-23

대항력: 없음

비고: HUG가 임차인으로 등재되어 있으나, 전입일자보다 선순위 권리(압류 등)가 존재하여 대항력은 없습니다. 다만, 해당 임차권은 말소 대상입니다.

1.2. 3.인수되는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

다만, 본건은 HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, "임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"된다는 특이사항이 있습니다. 이는 HUG가 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건 하에 낙찰자가 명도 부담을 덜게 되는 상황을 의미합니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변 상업시설

본건이 위치한 통일로 주변은 아파트 단지와 더불어 오피스텔, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

주변에 편의시설, 식당, 병원 등 일상생활에 필요한 다양한 상업시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.주거 환경

건축물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 내 9층 904호입니다.

내부 구조는 방 2개, 욕실 1개, 주방, 거실 등으로 다세대주택으로 이용 중입니다.

도시가스 개별난방, 상하수도, 위생시설, 승강기, 출입문 통제시설, CCTV, 기계식 주차시설 등이 갖춰져 있습니다.

1.4. 2.교육 및 편의시설

* 교육시설: 서울홍제초등학교가 북서측 인근에 위치하여 자녀 교육에 접근성이 좋습니다.

* 교통시설: 지하철 3호선 녹번역과 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.권리관계 복잡성

HUG가 채권자이자 임차인으로서 관련 조건(보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소)이 매각의 조건이므로, 해당 절차가 원활히 진행되는지 면밀한 확인이 필요합니다. 만약 조건이 충족되지 않을 경우 명도에 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다.

1.5. 2.감정가와 채무액 불일치

본건의 감정가는 271,000,000원이나, 등기부채권 총액(HUG 임차보증금)은 298,000,000원으로 감정가보다 높습니다. 이는 낙찰 후 채무 전부를 회수하지 못할 가능성이 있음을 시사합니다.

1.5. 3.건축물 노후화 (참고)

건축물대장상 사용승인일이 2020년으로 비교적 최신 건물이지만, 공급되는 JSON의 매매 사례 중 1971년식 건물도 있어, 단지 내 또는 주변 건물의 연식 편차가 존재할 수 있습니다. 본건 건물 자체는 최신축에 속합니다.

1.5. 4.혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 서대문구의 역세권 입지에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 건물 자체도 비교적 신축(2020년 사용승인)으로 양호한 상태로 판단됩니다.

다만, HUG 관련 복잡한 권리관계와 감정가 대비 높은 채무액은 입찰 시 신중한 검토를 요하는 부분입니다. 특히, HUG의 임차권 포기 및 말소 조건이 충족될 경우 명도 리스크는 줄어들 것으로 보이나, 관련 서류 확인이 필수적입니다.

주변 유사 부동산의 최근 매매가를 고려할 때, 감정가가 시장가 대비 다소 높게 책정되었을 가능성도 배제할 수 없어, 입찰가는 시세와의 괴리, 채무 인수 여부, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 더블 역세권(녹번역 인근)의 우수한 교통 환경

* 생활 편의시설 및 학군 접근성 양호

* 비교적 신축 건물 (2020년 준공)

* HUG의 조건부 임차권 말소 조건으로 명도 부담 완화 가능성

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 271,000,000원입니다. 하지만 최근 주변 다세대주택의 매매가(JSON 데이터 기준)를 분석해 보면, 전용면적당 가격이 약 365만원~538만원 수준으로 나타납니다. 이를 본건의 전용면적 27.51㎡에 대입할 경우, 시장가치는 약 100,000,000원 ~ 148,000,000원 수준으로 추정됩니다.

이는 감정가(271,000,000원) 및 채권 총액(298,000,000원)과 큰 차이를 보입니다.

HUG가 채권자로서 경매를 개시하고 임차보증금 관련 조건을 제시하는 복합적인 상황을 고려할 때, 낙찰가는 감정가 수준 혹은 그 이하에서 결정될 가능성이 있습니다.

그러나 시장가치와 감정가/채무액의 괴리가 크므로, 입찰 시에는 HUG와의 협의 내용, 명도 비용, 향후 시세 변동 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

보수적인 접근과 위험 요소를 고려하여, 예상 입찰가는 240,000,000원 ~ 270,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다. 이는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 권리관계의 특수성을 반영한 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.