나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경62782 [1] 서울특별시 서대문구 홍은동 168-2 진성위메이드 9층904호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경62782 [1] 서울특별시 서대문구 홍은동 168-2 진성위메이드 9층904호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경62782
• 주소: 서울특별시 서대문구 통일로 545, 9층904호 (홍은동,진성위메이드)
• 감정가: 271,000,000원
• 최저가: 138,752,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 다세대주택

서울서부지방법원 경매1계 2024타경62782 | 소재지: 서울특별시 서대문구 통일로 545, 9층904호 (홍은동,진성위메이드) | 감정가: 271,000,000원 | 최저가: 138,752,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 서울서부지방법원 2024타경62782 다세대주택

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호는 서울서부지방법원 2024타경62782 (1)이며, 용도는 다세대주택입니다. 본 물건은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 강제경매 물건입니다. 소재지는 서울특별시 서대문구 홍은동 168-2 진성위메이드 9층 904호로, 감정가는 271,000,000원으로 평가되었습니다. 소유자와 채무자는 이OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 물건 면적 및 구조 현황

본 물건의 건물(전용)면적은 27.51 제곱미터(약 8.32평)이며, 토지면적(대지권)은 12.70 제곱미터(약 3.84평)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 9층 건물 중 9층에 위치하고 있습니다. 내부 이용 상태는 방 2개, 욕실 1개, 주방, 거실 등으로 구성된 다세대주택입니다. 도시가스 개별난방, 승강시설, 주출입문 통제, CCTV, 기계식 주차시설 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동에 소재하며, 서울홍제초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 통일로 주변의 간선도로변 주택지대로서 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 편의성이 양호한 입지입니다. 감정평가서상 토지는 남동측 하향 경사지에 조성된 부정형의 평탄 토지이며, 동측으로 포장도로인 통일로와 접하고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 근거리에 지하철 3호선 '녹번역'이 위치하여 서울 도심 및 강남권 접근성이 양호합니다. 내부순환로와 통일로 등 잘 갖추어진 교통망으로 도심으로의 접근성이 우수합니다.

2.3. 상권분석

본건이 위치한 서대문구 홍은동 일대는 서울 도심 중심부와 맞닿아 있는 지역으로, 노후된 주거지역과 지역 상권이 밀집되어 있습니다. 인근에는 유진상가, 인왕시장, 홍제초 상가 등과 함께 상권이 형성되어 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 특히, 홍제동, 홍은동 일대는 과거 개발이 늦어졌으나 최근 재개발 및 도시 정비 사업에 대한 요구가 커지면서 향후 발전 가능성이 높은 지역으로 평가됩니다.

2.4. 생활정보

주변에는 서울홍제초등학교가 가까이 위치하며, 연세대학교, 이화여자대학교 등 주요 대학들도 인근에 소재합니다. 또한, 북한산, 백련산, 안산 등으로 둘러싸여 있어 쾌적한 자연환경을 자랑합니다. 기본적인 위생시설 및 승강시설, 주차시설 등이 갖춰져 있으며, 주거지로서의 편의성이 확보된 것으로 보입니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매 사건으로, 채무자 겸 소유자인 이OO의 채무로 인해 경매가 진행되는 물건입니다. 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각이므로, 법정지상권 등의 권리 문제는 발생하지 않을 것으로 예상됩니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 특이 및 주의사항

제시된 정보만으로는 임대차 관계는 미상입니다. 따라서 현장 조사를 통해 임차인의 유무 및 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만일 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다. 또한, 토지이용계획상 제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m-40m), 소로2류(폭 8m-10m)에 접하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 등 각종 제한 사항을 확인해야 합니다.

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

첫째, 본건은 통일로 주변의 간선도로변에 위치하므로 차량 통행으로 인한 소음 발생 가능성이 있습니다. 둘째, 주변이 노후된 주거지역 및 오래된 상권이 밀집된 지역이라는 점은 주거 환경의 쾌적성 면에서 일부 리스크로 작용할 수 있습니다. 셋째, 현황 조사상 임대 사항이 미상(미확인)이므로, 명도(인도) 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 네이버 지도 등 외부 검색을 통해 특정 혐오시설은 확인되지 않았으나, 통일로 대로변에 위치한 점을 고려해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

첫째, 입지적으로 지하철 3호선 녹번역과 인접하고 통일로에 접해 있어 서울 도심 및 주요 업무지구로의 교통 접근성이 우수합니다. 둘째, 서대문구 홍은동 일대는 재개발 및 도시 정비 사업이 집중된 입지로서, 향후 주거 환경 개선 및 부동산 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다. 셋째, 감정가 대비 면적이 비교적 넓은 방 2개 구조이므로, 1~2인 가구에게 실거주 또는 임대 수요가 안정적일 것으로 예상됩니다.

4.3. 종합 의견

본 물건은 서울 도심 인접 지역의 우수한 교통 환경과 향후 도시 정비 사업의 잠재적 수혜를 기대할 수 있는 다세대주택입니다. 실거주 목적의 매수자에게는 편리한 교통과 생활 인프라를, 투자 목적의 매수자에게는 서대문구 개발 호재를 통한 자산 가치 증식을 기대할 수 있는 매력적인 경매 물건으로 판단됩니다. 다만, 임차인 현황 및 대항력 유무에 대한 철저한 현장 조사와 명도 전략 수립이 성공적인 투자의 핵심입니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매1계