나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경64177 [1] 서울특별시 은평구 응암동 376-42 아임캐슬 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일신 · 평가일 2024.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "새절역" 동측 인근에 소재하는 부동산으로, 주위는
아파트, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 제반 주위
환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 새절역(6호선)이 위치하는 바 정
류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 제반 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 10층 건물내 6층 601호로서,
외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창 호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

오피스텔(주거용)으로 이용중이며, 상세이용상태는 후첨 "건물이용 및 임대현황도" 참조바
람.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기 설비, 기계식주차장, 화재경보기, 난방설비 등이 되어 있음
.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 등고평탄한 세장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) : 공히 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역((응암지구중심,자세한 사항
은 은평구 도시계획과에 문의)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종 확인은 관할 교육청에 반드시
확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률> ,상대보호구역(최종확인은 관할 교육청
에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률> ,대공방어협조구역(위탁고도:
77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 본건은 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 탐문조사 결과 현황 주
거용으로 이용 중인 것으로 조사되었는 바 경매 진행시 참고 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. * 사건번호: 서울서부지방법원 2024타경64177 (1)

4. * 소재지: 서울특별시 은평구 응암동 376-42, 아임캐슬 6층 601호

5. * 용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 업무시설, 현황 주거용)

6. * 감정가: 330,000,000원

7. * 토지면적: 20.27㎡ (약 6.13평)

8. * 건물면적: 56.01㎡ (약 16.94평)

9. * 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

10. * 경매구분: 부동산 임의경매

11. * 채권자: 고OOOOOOO

12. * 특이사항: 중복사건, 대항력있는 임차인 존재, 공동담보

13. * 주의사항: (제공된 정보 없음)

14. * 특수물건정보: 중복사건, 대항력있는 임차인, 공동담보

1.1. 건축물 정보

2.

3. * 건물명: 아임캐슬

4. * 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 10층 건물 내 6층 601호

5. * 사용승인일: 2017년 07월 27일

6. * 주요설비: 위생/급배수/승강기/기계식주차장/화재경보기/난방설비

2. 입지조건

2.

3. * 위치 및 주위환경

4. * 주변: "새절역"(6호선) 동측 인근, 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 지역

5. * 환경: 기존 주택지대, 제반 주위 환경은 보통 수준

3. * 교통상황

4. * 대중교통: 인근 노선버스정류장 및 지하철 6호선 새절역 위치, 대중교통 사정은 보통 수준

5. * 차량진입: 가능

3. * 토지이용계획

4. * 용도지역: 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(응암지구중심)

5. * 기타 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

3. 권리분석

2.

3. * 등기부현황

4. * 말소기준권리: 2021-03-18 접수, 고양시산림조합 근저당권 (180,000,000원)

5. * 소멸예정권리:

6. * 갑1: 소유권보존 (2017-08-04)

7. * 갑2: 공유자전원지분전부이전 (2021-02-26, 매매)

8. * 을5: 근저당권 (2021-03-18, 180,000,000원, 말소기준)

9. * 갑3: 임의경매 (2024-11-26, 159,370,901원, 말소)

10. * 갑4: 강제경매 (2024-12-23, 250,000,000원, 말소)

11. * 갑5: 가압류 (2025-01-13, 9,891,448원, 말소)

12. * 등기부채권총액: 189,891,448원 (말소기준 권리 이후 채권액 합계)

3. * 임차인현황

4. * 임차인 1

5. * 성명: 심

6. * 보증금: 125,000,000원

7. * 차임: 0원

8. * 전입일자(사업일자): 2020-03-30

9. * 확정일자: 2020-03-13

10. * 배당신고일자: 2024-12-19

11. * 대항력: 있음

12. * 비고:

13. * 임차인 2

14. * 성명: 이

15. * 보증금: 125,000,000원

16. * 차임: 0원

17. * 전입일자(사업일자): 2020-03-30

18. * 확정일자: 2020-03-13

19. * 배당신고일자: 2024-12-19

20. * 대항력: 있음

21. * 비고:

22. * 인수 보증금 합계: 0원

3. * 권리분석 요약

4. * 말소기준권리보다 선순위인 권리: 해당 없음.

5. * 대항력있는 임차인: 심아름, 이동욱. 전입일자(2020.03.30)가 말소기준권리(2021.03.18)보다 선순위이므로 대항력 보유.

6. * 인수 여부: "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수할 가능성은 낮은 것으로 판단됨. 다만, 배당 과정에서 임차인이 보증금을 전액 회수하지 못할 경우 법적 문제가 발생할 수 있으므로 추가 확인 필요.

4. 상권분석

2.

3. * 건물 자체 상권

4. * 용도: 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용으로 이용 중.

5. * 주변: 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역.

6. * 잠재력: 새절역 역세권으로 교통 편리성 우수. 근린생활시설과의 혼재로 생활 편의시설 접근 용이.

4. * 경쟁 분석

5. * 유사 물건: 인근에 다수의 오피스텔 및 주거용 건물 분포.

6. * 특징: 본 물건은 6층에 위치하며, 주거용으로 사용 중인 점을 고려할 때, 주거용 수요층을 공략하는 것이 유리할 수 있음.

5. 생활정보

2.

3. * 편의시설

4. * 쇼핑/마트: 인근 마트, 편의점 등 이용 가능.

5. * 병원: 응암동 지역 병원 접근 가능.

6. * 은행: 지역 내 금융기관 이용 가능.

3. * 교육환경

4. * 초/중/고등학교: 상대보호구역 설정 관련 교육청 확인 필요.

3. * 기타

4. * 주거 편의: 오피스텔이지만 주거용으로 이용 가능하여 1인 가구 또는 신혼부부 등에게 적합할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

2.

3. * 대항력있는 임차인

4. * 임차인 현황: 심아름, 이동욱 (각 125,000,000원)

5. * 위험성: 전입일자(2020.03.30)가 말소기준권리(2021.03.18)보다 선순위. "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으나, 배당표 상 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못할 경우, 해당 임차인은 낙찰자에게 보증금 반환을 청구할 수 있음. 이는 낙찰자의 실질 인수 금액 증가로 이어질 수 있는 중대한 위험 요소. (추가 확인 필수)

3. * 중복 사건

4. * 의미: 본 사건 외 다른 경매 사건이 진행 중이거나 예정될 수 있음을 시사. 이는 경매 절차의 복잡성 증가 및 예상치 못한 변수 발생 가능성 내포. (2024타경65255 사건이 이미 말소된 강제경매로 존재했음)

3. * 토지이용계획상 제한

4. * 내용: 지구단위계획구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등 다양한 규제 포함. 향후 건물 증개축 또는 개발 시 제약 발생 가능성.

3. * 실이용 현황과 공부상 용도 불일치

4. * 내용: 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용으로 이용 중. 이는 추후 이행강제금 부과 가능성 또는 용도변경 필요성 발생 시 추가 비용 발생 위험.

7. 종합 의견

2.

3. * 물건 평가: 새절역 초역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 접근성이 우수함. 주거용으로 이용 가능한 소형 주거 공간으로서의 잠재력 보유.

4. * 가치: 감정가 3.3억 원은 현재 시세 수준에서 약간 높은 편으로 보이며, 실제 시세는 3.0억 ~ 3.2억 원 수준으로 판단됨 (추정).

5. * 주요 쟁점: 대항력있는 임차인 존재 및 "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보가 상반되어, 임차인의 보증금 회수 가능성에 대한 철저한 법적 검토 및 현장 조사가 필수적. 만약 보증금 인수 부담이 발생한다면, 실질 투자 비용이 급증하여 투자 수익률이 크게 저하될 수 있음.

8. 투자 포인트

2.

3. * 역세권 입지: 지하철 6호선 새절역 도보권에 위치하여 출퇴근 및 대중교통 이용 편리.

4. * 소형 주거 공간: 56.01㎡(약 16.9평) 면적으로 1인 가구, 신혼부부 등 소형 주택 수요층 공략 용이.

5. * 신축급 건물: 2017년 사용승인된 건물로 비교적 최신식 시설 및 유지보수 용이.

6. * 시세차익 잠재력: 향후 지역 개발 계획(예: 새절역 주변 개발)에 따라 가치 상승 가능성 보유.

9. 예상 입찰가

2.

3. * 시세 분석:

4. * 감정가: 330,000,000원

5. * 현재 추정 시세: 300,000,000원 ~ 320,000,000원

6. * 현장 조사 및 권리 분석 결과: 대항력 있는 임차인(심아름, 이동욱, 각 125,000,000원, 총 250,000,000원) 존재. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 이는 배당을 통해 전액 회수될 것을 전제로 함. 만약 전액 회수가 불가능할 경우, 해당 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높으며, 이는 본 물건의 실질적인 투자 가치를 크게 낮추는 요인임.

3. * 입찰가 산정:

4. * 잠재적 인수 보증금: 250,000,000원 (임차인 2명 합계)

5. * 추정 시세: 310,000,000원

6. * 투자 위험 고려: '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 권리분석상 낙찰자가 직접 인수할 의무가 없다고 판단될 경우 (배당 여건이 충분하다고 가정), 예상 입찰가는 시세 및 감정가를 고려하여 산정함. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재 자체는 잠재적 리스크이므로, 이를 반영하여 시세보다 낮은 가격으로 접근하는 것이 합리적.

7. * 따라서, 낙찰자가 보증금을 직접 인수하지 않는다고 가정하고, 권리분석상 위험 요소를 감안하여, 감정가(330,000,000원) 대비 보수적으로 접근.

3. * 예상 입찰가: 270,000,000원 ~ 290,000,000원

4. * 근거: 현 시세(약 310,000,000원)를 하회하는 수준에서, 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 잠재적 리스크 프리미엄을 반영하여 산정. 최종 입찰가는 임차인 보증금 인수 여부에 대한 명확한 법률적 검토 결과 및 현장 조사 후 결정해야 함.

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