나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경64818 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 516-25 천지베스트빌 3층301호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경64818 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 516-25 천지베스트빌 3층301호 다세대주택 경매

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서울서부지방법원 경매1계 2024타경64818 | 소재지: 서울특별시 은평구 갈현로27길 8, 3층301호 (갈현동,천지베스트빌) | 감정가: 234,000,000원 | 최저가: 119,808,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경64818 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 갈현동 516-25 천지베스트빌 3층301호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 234,000,000원

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적(대지권): 15.08㎡ (약 4.56평)

건물면적(전용면적): 24.58㎡ (약 7.44평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 5층 건 내 3층 301호

이용상태: 공동주택(다세대주택)

소유자/채권자: 소유자(박OO), 채권자(주OOOOOOO)

2. 감정평가 및 입지 분석

2.1. 감정가 및 시장 상황

본 물건의 감정가는 234,000,000원으로, 은평구 갈현동 소재 소형 다세대주택임을 감안할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 소형 평수(전용 약 7.44평)로 1인 가구 또는 신혼부부 등을 타겟으로 하는 투자 물건입니다.

2.2. 입지 조건 및 교통 환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 '선일여자고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 아파트, 오피스텔, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.

교통은 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 비교적 편리합니다. 도로 조건은 남측, 동측으로 도로가 인접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 주거 편의성이 높은 지역이며, 향후 건축 규제가 비교적 명확합니다. 기타 법규상 상대보호구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 종류 및 청구 채권

본 사건은 부동산강제경매로, 채권자 주OOOOOOO의 신청에 의해 개시되었습니다. 강제경매의 경우 채권의 성립 경위와 관계없이 법원의 집행권원에 근거하여 진행됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 명도 리스크

감정평가서상 임대관계는 미상으로 보고되었습니다. 이는 매각 후 명도 과정에서 대항력 있는 임차인 또는 인도명령 대상이 아닌 점유자가 존재할 가능성을 내포합니다. 따라서 매각 시점까지 정확한 점유 관계 및 임대차 현황에 대한 철저한 현장 조사와 서류 확인이 필수적입니다.

3.3. 기타 특이사항

매각대상은 토지 및 건물이 일괄 매각되는 건으로, 권리관계가 단순하여 투자 안정성이 높습니다. (토지/건물 지분율 표기상의 1508.4 및 2458은 소수점 오류로 판단되며, 대지권 및 전유 부분 전체를 매각하는 것으로 해석됩니다.)

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 편의시설

주변은 선일여자고등학교 인근의 주택가 상권으로, 대형 상업시설보다는 소규모 근린생활시설, 편의점, 식당 등이 주를 이룰 것으로 예상됩니다. 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설은 갖추어져 있습니다.

4.2. 생활 설비

본건은 승강기 설비, 주차장 설비, 난방 및 위생 설비 등을 갖추고 있어 다세대주택으로서의 거주 편의성이 높습니다.

4.3. 혐오시설 분석

제공된 정보 및 일반적인 은평구 갈현동 주거지역의 특성을 고려할 때, 도보권 내에 명백한 혐오시설(예: 화장장, 폐기물처리시설 등)은 존재하지 않을 가능성이 높습니다. 다만, 인근 고등학교로 인한 소음 발생 여부와 주차장 이용의 불편함 등은 현장 답사를 통해 확인해야 합니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

가장 큰 리스크는 '임대관계 미상'으로 인한 명도 리스크입니다. 낙찰자는 잔금 납부와 동시에 점유자를 상대로 명도 절차를 진행해야 하며, 이 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

또한, 소형 평수 다세대주택은 아파트에 비해 환금성이 떨어질 수 있다는 점과, 최근 주택 시장의 변동성을 고려하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

본 물건은 서울 은평구 내에서 비교적 낮은 감정가로 진입할 수 있는 소형 주거형 물건입니다.

6.1. 종합 의견

서울시 제2종 일반주거지역의 입지를 가지며, 건물 구조 및 설비 상태가 양호하여 실거주 또는 임대수익형으로 적합합니다. 다만, 소형 물건의 특성상 임차 수요 및 매매 수요층이 한정적이라는 점을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 투자 포인트

최소 투자금으로 서울 주택에 진입 가능: 2억대 초반의 감정가로 서울 주거용 부동산을 확보할 수 있는 기회입니다.

임대 수익 실현 가능: 전용 7평대의 원룸/1.5룸 구조로 예상되어 대학생 또는 직장인 1인 가구를 대상으로 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있습니다.

토지/건물 일괄 매각: 권리 분석이 단순하고 안정적입니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매1계