나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경136448 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제102동 제3층 제303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한 · 평가일 2024.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재, 지하철5호선‘화곡역’ 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철5호선 "화곡역"이 소재하여 제반대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건내 제3층 제303호로서,
외벽: 돌붙임 마감등.
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감등.
창호: 샷시창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약6미터, 남측으로 폭 약4미터 및 서측으로 폭 약4미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경136448 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제102동 제3층 제303호

건물명: 더숨153

용도: 도시형생활주택(단지형다세대)

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제3층 제303호

건축년도: 2021년 7월 사용승인 (2021-07-15)

감정가: 256,000,000원

토지면적: 12.64㎡ (약 3.82평)

토지 지분: 12.64㎡ (약 3.82평)

건물면적: 14.92㎡ (약 4.51평) (전용면적)

건물 지분: 14.92㎡ (약 4.51평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 공부상 현황

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

공부와의 차이: 없음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재, 지하철 5호선 '화곡역'에서 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 전형적인 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철 5호선 '화곡역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

2.3. 도로 및 주변 환경

본건은 동측으로 폭 약 6미터, 남측 및 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 1월 18일자 고양세무서장의 압류(갑6)입니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 기록 다수 확인됩니다.

* 주택임차권 (을1): 신준식, 보증금 255,000,000원. 2021년 12월 24일 전입, 2021년 12월 9일 확정일자. 2023년 8월 21일 배당신고. 본 임차권은 등기부상 '말소' 처리되었습니다.

* 공유자전원지분 이전 (갑5): 송자영, 매매 대금 255,000,000원.

* 압류 (갑6): 고양세무서장, 말소기준권리.

* 강제경매 (갑7): 한국주택금융공사, 청구금액 278,249,689원. 본 경매 사건의 개시 결정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 한국주택금융공사 (한 )

* 보증금: 255,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-24

* 확정일자: 2021-12-09

* 배당신고일자: 2023-08-21

* 대항력: 없음 (상기 임차인의 경우, 물건 명세서 및 등기부상 말소 사실 등을 종합할 때 매수인이 인수할 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.)

3.4. 인수되는 권리 분석

* 인수 보증금 합계: 0원 (물건 명세서 및 임차인 현황 기준)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.)

3.5. 특별 매각 조건

채권자(한국주택금융공사)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 본 건을 매각합니다. 이는 매수인의 권리 인수 부담을 더욱 명확히 합니다.

3.6. 권리분석 요약

등기부상 주택임차권은 말소되었으며, 현재 임차인으로 기재된 한국주택금융공사(한 ) 역시 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 매수인은 보증금을 포함한 임차 관련 권리를 인수하지 않습니다. 채권자의 특별 매각 조건 또한 매수인의 권리 인수에 따른 부담이 없음을 명확히 하고 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 환경

본 물건이 소재한 화곡동은 지하철 5호선 화곡역을 중심으로 주거 및 상업 시설이 밀집된 지역입니다. 다세대 주택, 빌라 등이 많으며, 지하철역 인근으로 편의시설 및 교통망이 잘 갖춰져 있어 배후 수요가 풍부한 곳입니다.

4.2. 시장 동향 (최근 매매 정보 분석)

제공된 최근 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2019년 건축, 19.98㎡ 면적의 다세대주택: 21,600만원 (2026년 7월 거래)

* 1986년 건축, 37.44㎡ 면적의 다세대주택: 15,000만원 (2026년 7월 거래)

* 2002년 건축, 37.56㎡ 면적의 다세대주택: 16,000만원 (2026년 7월 거래)

본 물건(더숨153, 2021년 사용승인, 14.92㎡)은 비교적 신축 건물에 속하며, 가장 유사한 신축 연식(2019년) 및 면적(19.98㎡)의 거래 사례가 21,600만원임을 고려할 때, 본건의 감정가(25,600만원)는 다소 높은 수준으로 평가될 수 있습니다. 다만, 면적별 가격 차이 및 신축 건물의 희소성을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 설비: 본 건물은 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 지하철 5호선 화곡역 인근에 위치하여 다양한 상업 시설, 금융 기관, 병원 등 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

* 주변 시설: 인근에 공원 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 해당 물건지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 공항 관련 보호 구역, 대공방어협조구역 등이 존재하므로 관련 규제 확인은 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 불확실성

'대항력있는임차인', 'HF 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 비록 현재 임차인(한국주택금융공사)의 대항력이 없고 등기부상 임차권은 말소되었으며, 매수인이 보증금을 인수하지 않는 것으로 분석되나, 관련 서류 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.2. 매각 조건의 복잡성

채권자가 보증금 반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소를 조건으로 매각함에 따라 매수인에게 유리한 조건이나, 이 과정에서 발생하는 행정 절차 등은 명확히 확인해야 합니다.

6.3. 토지이용계획 제한

공항 관련 보호 구역, 대공방어협조구역 등은 건물 신축, 증축, 재건축 등 토지 이용 및 개발에 일부 제한을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡역세권에 위치한 신축(2021년 준공) 도시형생활주택으로, 역세권 프리미엄과 신축 건물로서의 장점을 가집니다. 권리 분석상 매수인이 인수할 임차 보증금이 없으며, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로 법적 권리관계는 명확합니다. 다만, '대항력있는임차인' 관련 특이사항 및 특별매각조건으로 인해 명도 및 인수 과정에서의 추가적인 확인과 주의가 요구됩니다. 감정가는 25,600만원으로 책정되었으나, 시장 거래 사례와 비교 시 다소 높게 평가된 측면이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 신축 소형 주택: 지하철 5호선 화곡역 이용이 편리하며, 2021년 준공된 신축 건물로 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 가능한 투자 매력이 있습니다.

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이며, 매수인이 인수할 보증금이 없어 투자 리스크가 낮습니다.

* 안정적인 임대 수요: 화곡역 인근은 지속적인 수요가 있는 지역으로, 소형 주택의 임대 회전이 빠를 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 256,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 최근 유사 면적(19.98㎡, 2019년 건축)의 거래 사례가 21,600만원으로, 본건(14.92㎡, 2021년 건축)의 감정가(25,600만원)는 평당 가격으로 환산 시 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 투자 의견:

* 본 물건은 신축 건물이라는 장점과 역세권 입지를 고려해야 하나, 면적이 작고 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정된 점, 그리고 임차인 관련 특이사항이 존재했음을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 인수할 보증금이 0원이므로, 시장 가격을 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 유사 거래 사례(21,600만원)와 감정가를 종합적으로 고려하여, 입찰가는 감정가의 약 85% ~ 90% 수준으로 책정하는 것을 권장합니다.

* 권장 입찰가 범위: 215,000,000원 ~ 225,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.