나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경140782 [1] 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제102동 제4층 제401호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경140782 [1] 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제102동 제4층 제401호 오피스텔 경매

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서울남부지방법원 경매14계 2024타경140782 | 소재지: 서울특별시 금천구 두산로11길 63, 제102동 제4층 제401호 (가산동, 금강노블레스) | 감정가: 286,000,000원 | 최저가: 183,040,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2024타경140782 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경140782 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제102동 제4층 제401호

용도: 오피스텔

감정가: 286,000,000원

토지면적: 13.22㎡ (약 4.0평)

토지 지분율: 1322.29

건물면적: 30.69㎡ (약 9.3평)

건물 지분율: 3069

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 조OO

채권자: 박OO

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제4층 제401호

사용승인일: 2020년 04월 13일 (준공 4년차)

외벽: 석재붙임 마감 등

내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등

창호: 하이샷시창호 등

설비내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차시설, 도시가스 개별난방시설

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재한 "세일중학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 지역의 환경을 갖추고 있습니다. 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다. 본건 동측으로는 노폭 약 5-6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다. 토지는 인접대지와 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

토지 이용계획 상으로는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 법규의 적용을 받고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 채권자 박OO의 신청에 의한 부동산강제경매로 진행 중입니다. 소유자 겸 채무자는 조OO입니다. 등기부등본 상 현재까지 파악된 권리 관계는 비교적 단순한 편으로 보입니다. 다만, 경매 진행 중 추가로 발생하거나 인수될 수 있는 권리 관계는 법원 매각물건명세서 및 현황조사서 등을 통해 최종 확인이 반드시 필요합니다. 명도 책임은 낙찰자가 부담하게 됩니다.

1.4. 상권분석

금천구 가산동 일대는 가산디지털단지를 중심으로 대규모 지식산업센터와 업무시설이 밀집한 지역이며, 동시에 주거 단지도 함께 발달해 있어 직주근접 및 배후수요가 풍부한 지역으로 평가됩니다. 본건 주변으로는 아파트, 주택 등 주거 시설과 더불어 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의성은 양호합니다. 현대아울렛, 마리오아울렛 등 대형 쇼핑 시설이 인근에 위치하여 유동인구가 많습니다. 준공업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성을 염두에 둘 필요가 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 2020년 4월에 사용승인된 신축 오피스텔(준공 4년차)로, 내부 시설 및 마감 상태가 비교적 양호할 것으로 예상됩니다. 위생, 급배수, 승강기, 기계식 주차시설, 도시가스 개별난방 등 기본적인 생활 편의 설비가 완비되어 있습니다. 인근에 대형마트와 다양한 식당, 커피숍 등 편의시설이 있어 생활하기 편리합니다. 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

임대 관계 미상: 현재 임대차 현황이 파악되지 않아, 낙찰 후 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 임대차 내역에 대한 상세 조사가 필요합니다.

토지이용계획의 제한: 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 법규가 적용되어 있어, 향후 건물 증축, 용도 변경 등 재개발 또는 리모델링 시 제한 사항이 발생할 수 있습니다.

주변 혐오시설: 현재 공개된 정보 및 주변 시설 검색 결과, 본건과 인접하여 직접적인 혐오시설(예: 대규모 산업 폐기물 처리장, 유해 화학물질 취급 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 광역적인 지역 개발 계획 및 기존 시설과의 관계는 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건 서울남부지방법원 2024타경140782 물건은 금천구 가산동 소재 금강노블레스 오피스텔로, 준공된 지 4년 된 신축급 건물입니다. 준공업지역과 주거지역이 혼합된 지역에 위치하며, 가산디지털단지의 배후 수요를 흡수할 수 있는 입지입니다. 감정가는 2억 8,600만 원이며, 토지와 건물이 일괄 매각되는 조건입니다. 권리 관계는 비교적 명확해 보이나, 임대차 미확인 사항은 명도 관련 리스크로 작용할 수 있습니다. 편리한 생활 인프라와 교통 여건을 갖추고 있으나, 다양한 도시계획법규의 적용으로 인한 향후 개발 제약 가능성도 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

준신축 오피스텔: 2020년 준공으로 하자 발생 가능성이 낮고 즉시 임대 수익 창출 또는 거주가 가능합니다.

가산디지털단지 인근 입지: 풍부한 직주근접 수요로 인한 안정적인 임대 수익 기대가 가능합니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 소유권에 대한 이점이 있습니다.

향후 개발 가능성: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 장기적으로 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매14계