나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경10836 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 162-17 엘렌시아 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경10836 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 162-17 엘렌시아 3층303호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경10836
• 주소: 서울특별시 성북구 보국문로2길 26, 3층303호 (정릉동,엘렌시아)
• 감정가: 321,000,000원
• 최저가: 164,352,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 다세대주택

서울북부지방법원 경매1계 2025타경10836 | 소재지: 서울특별시 성북구 보국문로2길 26, 3층303호 (정릉동,엘렌시아) | 감정가: 321,000,000원 | 최저가: 164,352,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 주소 정보

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경10836 (1)이며, 매각대상 물건의 소재지는 서울특별시 성북구 정릉동 162-17 엘렌시아 3층 303호 다세대주택입니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산강제경매 사건입니다.

감정가는 3억 2,100만 원으로 책정되었습니다.

1.2. 면적 및 구조 현황

본건은 2021년 6월 10일 자로 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 3층에 위치합니다.

전용면적은 29.96$\text{m}^2$ (약 9.06평)이며, 방 2개, 거실/주방, 욕실, 발코니, 현관 등으로 이용 중입니다. (다세대주택으로, 전용면적만 명시합니다. 별도 분양면적 정보는 없습니다.)

토지면적(대지권)은 23.15$\text{m}^2$ (약 7.00평)입니다.

내부 설비로는 위생 및 급배수시설, 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지 조건 분석

2.1. 최고의 입지: 주거 환경 및 교통

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 숭덕초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다. 제반 주위 환경은 대체로 무난한 수준입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용에 편리합니다. 전반적인 교통 사정은 무난합니다.

토지는 부정형 평지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.2. 토지 이용계획 및 제한사항

본건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 준주거지역은 비교적 높은 용적률을 기대할 수 있어 개발 잠재력이 있는 용도지역입니다.

다만, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 절대보호구역(숭덕초등학교 관련), 대공방어협조구역(고도 제한), 과밀억제권역 등 다양한 법적 규제를 받고 있음을 인지해야 합니다. 또한, 토지 일부가 도로에 저촉되어 있을 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 채무 관계

본 사건은 부동산강제경매입니다. 소유자와 채무자가 동일인(이OO)이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 강제경매는 채권자가 법원의 집행권원(판결문 등)을 바탕으로 진행하는 경매로, 일반적인 임의경매(담보권 실행)에 비해 채무자의 협조가 미흡할 가능성이 있어 명도에 대비해야 합니다.

3.2. 임대차 및 기타 권리관계

조사된 정보에 따르면, 임대관계는 미상(알 수 없음)으로 보고되었습니다. 따라서, 매수인은 낙찰 후 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부를 추가로 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 있을 경우 보증금을 인수해야 하는 리스크가 발생할 수 있으므로, 권리관계에 대한 철저한 현장 조사와 명도 전략 수립이 필수적입니다.

특이사항 및 공부와의 차이는 없는 것으로 보고되었습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 주변 편의시설 및 주거 환경

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 무난합니다. 본건이 숭덕초등학교 인근에 위치하고 있어, 어린 자녀를 둔 세대에게는 교육 환경 측면에서 장점이 될 수 있습니다.

건물 자체도 2021년 준공으로 비교적 신축에 해당하며, 승강기, 개별난방 등 주거 편의 시설이 양호한 상태입니다.

4.2. 혐오 시설 정보

주변 지역에 공공연하게 알려진 대형 혐오 시설 정보는 검색되지 않았으나, 매수 전 반드시 주변을 직접 임장하여 개별적인 소규모 혐오 시설(재활용 처리장, 고물상, 유흥업소 등) 유무를 확인하는 것이 안전합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법률적 및 재정적 리스크

1. 임대차 관계 미상: 대항력 있는 임차인의 존재 가능성이 가장 큰 리스크입니다. 정확한 임차인 유무 및 보증금 액수를 파악하여 인수 금액이 발생하지 않도록 명도 계획을 세워야 합니다.

2. 도로 저촉 및 규제: 토지이용계획상 '도로(저촉)' 사항이 있습니다. 이는 토지의 일부가 도로로 이용될 수 있음을 의미하며, 향후 재산권 행사에 제약이 될 수 있는지 면밀한 검토가 필요합니다.

3. 강제경매의 명도 어려움: 강제경매의 특성상 채무자(소유자)가 비협조적일 가능성이 높아 명도 과정이 길어질 수 있습니다. 명도소송 등 법적 절차에 대한 시간적, 비용적 대비가 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 2021년 건축된 비교적 신축 다세대주택으로, 엘렌시아라는 건물명을 사용하고 있으며, 준주거지역에 위치하여 주거 환경 및 토지 이용 잠재력이 양호한 편입니다. 감정가 3억 2,100만 원은 현 시세 대비 적정성을 판단하여 입찰해야 하며, 특히 임차인 권리관계 미상이라는 잠재적 리스크에 대한 해결 방안을 반드시 마련해야 합니다. 실거주 목적으로도 양호한 입지이며, 소형 주택 투자 관점에서도 검토할 가치가 있습니다.

6.2. 투자 포인트

1. 신축 건물 상태: 2021년 6월 사용승인으로 건물의 내외부 상태가 양호하여 별도의 수리 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

2. 준주거지역 입지: 준주거지역에 위치하여 주변 환경이 양호하고, 장기적으로 토지의 활용도 및 가치 상승 여지가 일반 주거지역보다 높을 수 있습니다.

3. 소형 주택 투자: 전용면적 29.96$\text{m}^2$의 소형 평형으로, 1~2인 가구 또는 소액 투자자에게 적합한 물건입니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매1계