나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12134 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 22-6 유니크하우스 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 ""쌍문2동주민센터""남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 공동주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 4층 건 내 2층 201호로서,

외벽 : 석재등 마감.
창호 : 샤시창호 등 입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비,급배수설비,난방설비,승강기설비,주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 공동주택(다세대주택)건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 22-6번지 유니크하우스 2층 201호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경12134 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

감정평가액은 313,000,000원입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2018년 7월 31일로 비교적 신축에 속합니다.

건물은 철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 201호이며, 총 건물면적은 48.91㎡ (약 14.80평)입니다.

토지 지분은 40.06㎡ (약 12.12평)이며, 건물과 토지는 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치하며, "쌍문2동주민센터" 남서측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트, 공동주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물의 서측으로 폭 8m 미만의 소로가 접해 있어 도로 이용이 용이합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2025년 3월 20일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑5)입니다.

등기부등본상 을구 1번의 주택임차권(채권자: 최석환)이 선순위로 존재하며, 2023년 12월 6일 접수되었습니다.

해당 임차인은 2021년 10월 29일 전입신고, 2021년 10월 21일 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있습니다.

임차인의 보증금은 280,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

물건명세서 및 등기부 요약에 따르면, 이 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

따라서, 인수되는 보증금은 최대 280,000,000원입니다.

그 외 등기부상의 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 절차를 통해 말소될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 쌍문동은 주거 지역으로, 주변에 다수의 아파트 및 공동주택 단지가 분포하고 있습니다.

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능은 갖추고 있으나, 대규모 상업 시설이나 번화가는 다소 거리가 있을 수 있습니다.

주로 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

인근 최근 매매 사례들을 보면, 비슷한 시기에 준공된 다세대주택의 경우 면적에 따라 2.54억원에서 4.15억원 사이의 거래가 있었습니다.

1.4. 생활정보

단지 내 또는 인근에 위생, 급배수, 난방, 승강기, 주차장 등의 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

주변에 학교 및 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대중교통 이용이 가능하지만, 역세권과는 다소 거리가 있을 수 있어 대중교통 이용 시 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 임차인의 보증금 280,000,000원 인수 여부입니다. 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하므로 실질적인 취득 비용이 상승하게 됩니다.

부동산 시장의 변동성에 따라 향후 시세 하락의 위험이 존재합니다.

건물의 준공 후 시간이 지남에 따라 발생할 수 있는 유지보수 및 수리 비용에 대한 고려가 필요합니다.

토지 이용 계획상 일부 제한 사항(가축사육제한구역, 대공방어협조구역 등)이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 도봉구 쌍문동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 또한, 주변 주거 환경 및 교통 접근성도 양호한 편입니다.

그러나 2.8억원의 선순위 임차인 보증금 인수 위험이 존재하므로, 해당 임차인의 배당 현황 및 인수 금액을 정확히 파악하는 것이 필수적입니다.

이러한 권리 관계를 명확히 분석하고, 시장 상황을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 신축 건물(2018년 준공)로, 향후 유지보수 부담이 적을 수 있습니다.

서울이라는 입지 조건은 기본적인 주택 수요를 확보할 수 있습니다.

만약 선순위 임차인 보증금 인수 조건을 고려하여 시세 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 선순위 임차인(최석환, 보증금 280,000,000원, 대항력 있음)의 보증금 인수 조건이 매우 중요한 변수입니다. 매수인은 최소 2.8억원을 인수하게 되므로, 이를 고려한 입찰가 산정이 필요합니다.

주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 면적(48.91㎡, 약 14.8평) 및 준공 연도(2018년)를 가진 다세대주택의 평당 시세는 약 2,330만원에서 2,640만원 수준으로 추정됩니다.

이를 바탕으로 건물 자체의 시세는 약 3.4억원에서 3.9억원 범위로 예상됩니다.

임차인 보증금 2.8억원을 인수하는 조건을 감안하면, 매수 총액이 시장가치를 초과하지 않도록 입찰가를 결정해야 합니다.

안전한 투자를 위해, 시세 하단인 3.4억원에서 인수 보증금 2.8억원을 제외한 6,000만원 이상의 입찰가를 고려할 수 있으나, 보수적으로 접근하여 70,000,000원에서 90,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다.

이 경우, 총 지불액은 3.5억원에서 3.7억원 수준이 될 수 있으며, 임차인의 배당 여부에 따라 실제 인수 부담액은 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.