나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12062 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 206-110 반석드림빌 1층103호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12062 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 206-110 반석드림빌 1층103호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경12062
• 주소: 서울특별시 성북구 정릉동 206-110 반석드림빌 1층103호
• 감정가: 293,000,000원
• 최저가: 150,016,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 다세대주택

서울북부지방법원 경매1계 2025타경12062 | 소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 206-110 반석드림빌 1층103호 | 감정가: 293,000,000원 | 최저가: 150,016,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

본 물건은 서울북부지방법원 2025타경12062 (1) 사건으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다. 소재지는 서울특별시 성북구 정릉동 206-110 반석드림빌 1층103호에 위치하며, 용도는 도시형생활주택(단지형다세대)인 다세대주택입니다. 감정가는 293,000,000원으로 산정되었으며, 채권자는 주OOOOOOO이고 소유자는 권OO입니다.

1.2. 면적 및 구조

토지면적은 30.77제곱미터(약 9.31평)이며 토지 지분율은 3077/총 지분입니다. 건물(전용면적) 면적은 54.64제곱미터(약 16.52평)이며 건물 지분율은 5464/총 지분입니다. 본 물건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건 내 제1층에 해당하며, 기본적인 위생, 급배수, 난방설비 및 승강기설비가 되어있습니다.

1.3. 매각 구분

본 경매는 토지와 건물을 일괄매각하는 방식(토지/건물일괄매각)으로 진행됩니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "숭덕초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거 밀집 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용에 큰 불편함이 없는 보통의 교통상황을 갖추고 있습니다. 토지는 대체로 완경사의 장방형이며, 동측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 건축제한

본건의 토지(5필지 일단)는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 주거 편의를 위한 개발 및 관리에 적합한 지역입니다. 이외 가축사육제한구역, 상대보호구역(숭덕초 인접), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 공법상 제한을 받고 있으나, 일반적인 도시형생활주택 건축 및 이용에는 큰 지장이 없는 것으로 판단됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류

본건은 채권자가 채무자의 부동산을 강제적으로 매각하여 채권을 회수하는 부동산강제경매 사건입니다. 소유자 권OO와 채무자가 동일인일 가능성이 높으며, 이는 권리 관계의 복잡도가 낮을 수 있음을 시사합니다.

3.2. 임대차 및 특이사항

감정평가서상 임대관계는 미상(알 수 없음)이며, 현장 확인 시 폐문부재로 인해 내부 구조 및 이용상태를 직접 확인하지 못했습니다. 따라서, 매수인은 낙찰 후 매각대금 납부와 별개로 임차인 유무 및 대항력 여부, 소유자 거주 여부 등을 철저히 조사해야 하며, 명도(인도)에 대한 계획과 비용을 수립해야 합니다.

4. 생활 정보 및 상권 분석

4.1. 주변 생활정보 및 학군

본 물건은 숭덕초등학교 인근에 위치하여 학군이 잘 형성되어 있습니다. 성북구는 여름철 숭덕초등학교 운동장을 활용하여 성북문화바캉스라는 이름의 물놀이장을 운영하는 등 , 지역 유휴공간을 주민 편의 시설로 활용하는 적극적인 행정 노력을 보이고 있어 주거 환경의 만족도가 높을 수 있습니다. 기본적인 근린생활시설은 주변에 혼재하고 있어 생활 편의성은 보통 이상으로 판단됩니다.

4.2. 상권 분석

본건이 위치한 정릉동 지역은 주거 밀집 지역으로, 대규모 상권보다는 주거 수요를 기반으로 하는 안정적인 생활 밀착형 상권이 형성되어 있습니다. 이는 투기적 목적보다는 실수요 목적의 주거용 자산으로서의 가치를 뒷받침합니다.

4.3. 혐오시설 분석

성북구 정릉동 지역은 과거 공영차고지 조성 문제 등으로 인해 일부 주민들과의 갈등이 있었던 사례가 검색됩니다 . 본 물건의 정확한 입지(숭덕초 인근)가 해당 논란 지역과 직접적으로 인접한지는 추가 확인이 필요하나, 지역적으로 혐오시설로 인식될 수 있는 시설물(버스 차고지 등)에 대한 이슈가 있었다는 점은 잠재적인 리스크로 인지해야 합니다.

5. 투자 분석

5.1. 잠재적 리스크

최대 리스크는 '임대차 관계 미상'입니다. 임차인이 있을 경우 그 임차인이 대항력(선순위 임차인)을 갖는지 여부에 따라 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있습니다. 또한, 건물 1층이라는 특성상 일조권, 사생활 보호, 습도 등의 주거 편의성이 다른 층에 비해 낮을 수 있습니다. 마지막으로, 감정평가서가 건축물 현황도 등을 참조하여 작성되었으므로, 내부 구조나 실제 이용 상황이 공부와 상이할 수 있다는 점에 유의해야 합니다.

5.2. 종합 의견

본 물건은 감정가 2억 9천 3백만원대의 서울 성북구 소재 소형 다세대주택(도시형생활주택)으로, 토지/건물 일괄매각 방식이므로 권리 분석이 비교적 단순합니다. 서울 내 안정적인 주거 지역에 위치하며 초등학교와 인접한 입지적 장점을 가지고 있습니다. 다만, 1층이라는 점과 임대차 관계 미상이라는 권리적 리스크가 존재하므로, 입찰을 위해서는 반드시 철저한 현장 조사(점유 현황 확인)와 권리 분석이 선행되어야 합니다.

5.3. 투자 포인트

실수요층 선호도가 높은 서울 내 소형 주택입니다. 54.64제곱미터(약 16.52평)의 전용면적으로 신혼부부 또는 1~2인 가구의 실수요 목적에 적합하며, 제2종일반주거지역에 위치하여 주거 환경의 안정성이 높습니다. 감정가 자체가 주변 시세 대비 투자 매력도가 있는 수준인지 확인하여, 리스크 대비 수익성을 검토할 필요가 있습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매1계