나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경2708 [7] 서울특별시 노원구 상계동 1118-25 4,5층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효성 · 평가일 2024.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 노원구 상계동 소재 "서울노일초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 지하철역 "7호선 수락산역" 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제201호 외 7개호수로서,
(사용승인일 : 2018.02.27)
외벽 : 드라이비트 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

주상용으로 이용중이며, 내부이용상황은 후첨 "내부구조" 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비 및 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 노폭 약 11미터, 5미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(2003-09-17)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2020-03-13)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환 경보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조 구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(자세한사항은 자원순환과로 문의)<한강수계 상수원수 질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임.
- "내부구조도"의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사 시 다소 상이 할 수도 있으니 경매 진행 시 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

* 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경2708 (7)

소재지: 서울특별시 노원구 상계동 1118-25 4,5층401호

용도: 다세대주택

감정가: 400,130,000원

토지면적: 34.89㎡ (약 10.56평)

토지지분: 34.89㎡ (약 10.56평)

건물면적: 56.99㎡ (약 17.24평)

건물지분: 56.99㎡ (약 17.24평)

건물 제시외면적: 49.00㎡ (약 14.82평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유케이제구차유동화전문

건축물 사용승인일: 2018.02.27 (건축 9년차)

특이사항: 유동화 물건, 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 노원구 상계동 소재 "서울노일초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 7호선 수락산역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 국민은행 근저당 (2018.04.17 접수, 192,000,000원)

낙찰 시 말소되는 권리: 국민은행 근저당, 국민은행 근저당에 후순위로 설정된 모든 권리(주택임차권 등)는 말소됩니다.

인수되는 권리: 원칙적으로 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-10-16

* 확정일자: 2022-06-24

* 대항력: 없음

* 비고: 을구 순위 2번 주택임차권등기가 말소될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

감정가는 400,130,000원입니다.

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월, 서울 노원구 상계동 1396-1 (선화빌라) 연립주택, 1994년식, 4층, 전용 49.68㎡ (약 15.03평)이 424,500,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월, 서울 노원구 상계동 90-22 다세대주택, 2003년식, 5층, 전용 23.81㎡ (약 7.20평)이 370,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월, 서울 노원구 상계동 1381-8 (장미빌라) 다세대주택, 1995년식, -1층, 전용 43.15㎡ (약 13.05평)이 323,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 전용면적 56.99㎡(약 17.24평)로, 2018년 건축된 비교적 신축 건물 내부에 해당합니다. 감정가 400,130,000원은 최근 거래 사례와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히, 본건은 비교적 넓은 전용면적과 최신 건축 연도를 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 서울노일초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 지하철 7호선 수락산역 및 다수의 버스노선 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 소재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물 및 위반건축물: 건물 제시외면적 49.00㎡ (약 14.82평)이 포함되어 매각되며, 이는 집합건축물대장상 총 49㎡ 규모의 무허가 증축(주거, 주방, 창고 등)으로 확인됩니다. 이는 이행강제금 부과 대상이 될 수 있으며, 향후 철거 명령의 대상이 될 가능성도 있어 주의가 필요합니다.

* 유동화 물건: 일반적인 경매 물건과 절차 및 특성이 다를 수 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 공법상 제한이 존재하여 향후 재건축 또는 개발 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 노원구 상계동에 위치한 다세대주택으로, 7호선 수락산역 및 초등학교 인근에 있어 입지 조건이 양호한 편입니다. 2018년 건축된 비교적 신축 건물이며, 전용면적 56.99㎡(약 17.24평)로 실거주에 적합한 크기입니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담금이 없는 것은 장점입니다.

그러나 가장 큰 문제는 약 49㎡ 규모의 무허가 증축으로 인한 법적 리스크입니다. 이는 이행강제금 부과 및 철거 가능성을 내포하고 있어, 입찰 전 철저한 현장 확인과 법률 검토가 필수적입니다. 제시외 건물 포함 매각 대상이므로 이 점도 반드시 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 2018년 건축된 신축급 다세대주택.

* 실거주에 적합한 56.99㎡ (약 17.24평)의 전용면적.

* 인수 부담금 없는 권리 관계 (대항력 없는 임차인).

* 감정가 400,130,000원은 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 판단.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 400,130,000원

인수 보증금: 0원

본 물건은 약 49㎡에 달하는 무허가 증축 부분이 존재하여 상당한 법적 리스크를 안고 있습니다. 이행강제금 부과 가능성 및 철거 위험 등을 고려할 때, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 입찰가를 산정해야 합니다. 주변 시세와 유사한 평당가를 적용하더라도, 리스크 비용을 고려하면 감정가 이하의 입찰이 합리적입니다.

잠재적 리스크(무허가 증축, 이행강제금 등)를 충분히 반영하여, 감정가 대비 약 25~35% 할인된 가격을 예상합니다.

예상 입찰가 범위: 약 260,000,000원 ~ 300,000,000원

최종 제안 입찰가: 285,000,000원

이 금액은 잠재적 리스크를 고려한 보수적인 산정이며, 실제 입찰 시에는 현장 답사, 건축물대장 상세 확인, 이행강제금 관련 법률 전문가 상담 등을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.