나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경10522 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 88-4 모두스타빌 2층201호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경10522 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 88-4 모두스타빌 2층201호 다세대주택 경매

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서울북부지방법원 경매2계 2025타경10522 | 소재지: 서울특별시 중랑구 상봉로15길 18-5, 2층201호 (면목동,모두스타빌) | 감정가: 299,000,000원 | 최저가: 153,088,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경10522 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 88-4 모두스타빌 2층201호

용도: 다세대주택 (공동주택)

감정가: 299,000,000 원

토지면적: 17.78 제곱미터 (약 5.38 평)

건물 전용면적: 29.71 제곱미터 (약 8.99 평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 경매 진행 정보

경매구분: 부동산강제경매

채무자/소유자: 채무자 정보 없음 / 소유자 이OO

채권자: 주OOOOOOO

특징: 채권자 주도 하의 강제경매 물건으로, 일반적인 근저당권 실행이 아닌 채무에 따른 강제집행의 성격이 강합니다.

2. 입지 및 주거 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 지하철 7호선 면목역이 인근에 소재하여 대중교통 이용 편의도가 보통 이상으로 평가됩니다. 노선버스정류장 또한 인근에 위치하여 서울 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다. 주위는 면목초교 북동측 인근에 위치한 주택지대로서, 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 주거 편의시설 이용은 용이합니다.

2.2. 건물 및 토지 현황

본건은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 2층에 위치합니다. 외벽은 석재 타일붙임 마감 등으로 관리 상태는 보통으로 보입니다. 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기 설비가 되어 있어 주거 편의성이 양호합니다. 토지는 2필지 일단의 부정형 토지이나 공동주택 부지로 이용 중이며, 인접 도로 상태는 노폭 약 3-4M 내외의 도로에 접하고 있어 차량 출입은 가능합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건은 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당하여 주거시설로서의 개발 밀도가 적절하며, 이는 향후 재산 가치 보전에 긍정적인 요소입니다. 다만, 도심 공공주택 복합지구에 포함되어 있어 향후 공공 개발 가능성이 있지만, 이에 따른 재산권 행사 제한 가능성도 동시에 고려해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 채무관계

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자 주OOOOOOO의 채무 변제를 위한 강제집행입니다. 강제경매의 경우 통상 채권액이 높거나 권리관계가 복잡할 수 있으므로, 말소기준권리 이하의 모든 권리관계 및 등기부상의 추가 압류 사항을 필히 확인해야 합니다.

3.2. 임대차 관계의 위험성

현재 임대관계는 미상(알 수 없음)이며, 소유자가 거주하는지 또는 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부가 불분명합니다. 폐문부재로 내부 이용상황이 확인되지 않았으므로, 경매 낙찰 시 명도 저항 및 추가적인 명도 비용 발생 리스크가 높습니다. 매각 대금 납부 전 임차인의 권리 신고 여부와 대항력 유무를 철저히 조사해야 합니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 주택가 밀집 지역에 위치하고 있어 대규모 상권은 아니지만, 인근 면목역 주변으로 형성된 생활 밀착형 상권 및 근린생활시설 이용이 편리합니다. 다세대주택 수요가 꾸준한 주거지로서 임차 수요는 안정적일 것으로 예상됩니다.

4.2. 생활 정보

교육 환경은 면목초교가 인근에 있어 학군 측면에서 유리하며, 주위가 조용한 주택지대이므로 안정적인 주거 생활이 가능합니다. 차량 및 대중교통 접근성이 모두 양호하여 서울 동북부 지역 직장인 수요를 흡수할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

5.1. 현장 조사 필수성

본건은 폐문부재로 내부 이용상황이 집합건축물대장상 현황도만 참작된 상태이므로, 실제 내부 구조 변경, 누수, 채광 등 현장 상황을 반드시 확인해야 합니다. 내부 상태에 따라 낙찰 후 수리 비용이 예상보다 커질 수 있습니다.

5.2. 공법상 제한

토지이용계획상 도심 공공주택 복합지구로 지정되어 있습니다. 이는 장기적으로 개발 호재가 될 수 있으나, 단기적으로는 토지 거래 및 개발 행위에 대한 제한이 따를 수 있으므로 관련 법규정을 사전에 숙지해야 합니다.

5.3. 혐오 시설 여부

검색 결과 면목동 88-4 모두스타빌 주변에 명확한 기피 시설은 확인되지 않으나, 주거지 특성상 소규모 근린생활시설의 위치와 종류에 따른 소음 등은 현장 방문을 통해 확인하는 것이 안전합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

서울특별시 중랑구 면목동에 위치한 본 다세대주택은 7호선 면목역 역세권에 근접하여 교통 입지가 우수하며, 제2종일반주거지역에 속하여 주거 안정성이 확보된 물건입니다. 다만, 강제경매의 특성과 임대차 관계 미상이라는 중대한 권리분석 리스크를 안고 있습니다. 따라서, 예상 낙찰가 산정 시 명도 저항 및 임차인 문제 해결 비용을 충분히 반영해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 7호선 면목역 이용이 용이하여 서울 주요 지역 접근성이 뛰어납니다.

주거 환경: 면목초교 인근에 위치하며 승강기가 설치되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

잠재적 개발 가능성: 도심 공공주택 복합지구 지정은 장기적으로 재개발/재건축 이슈에 따른 가치 상승을 기대할 수 있는 요소입니다.

6.3. 투자 권고

초기 투자자는 임대차 관계 확인을 위한 치밀한 현장조사 및 등기부등본 분석이 필수적입니다. 권리분석을 통해 명도 리스크를 최소화할 수 있는 경우, 역세권의 주거 안정성을 바탕으로 실거주 및 임대 수익형 투자 물건으로 적합한 가치를 가집니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매2계