나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경10362 [1] 서울특별시 도봉구 도봉동 600-20 포레라스 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이스 · 평가일 2025.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 도봉동 소재 서울북부지방법원 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 대중교통사정은 정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건물내 4층 401호로
외벽:석재붙임 마감.
내부:벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호; 샷시 마감.

이용상태

공부상 오피스텔임.

설비내역

기본적인 급배수 위생 설비, 난방설비, 승강기, 기계식주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지로 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 고도지구(28m 이하) , 제1종지구단위계획구역(도봉생활권중심, 도봉구 홈페이지 내용 참조), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 내부구조는 집합건축물대장상 건축도면에 의하여 작성하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

서울북부지방법원 2025타경10362 (1)

소재지

서울특별시 도봉구 도봉동 600-20 포레라스 4층 401호

용도

오피스텔

감정가

300,000,000원

토지면적

22. 54㎡ (약 6.82평)

건물면적

57. 60㎡ (약 17.43평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

이OO

특이사항

대항력있는임차인

주의사항

(제공 정보 없음)

특수물건정보

대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 도봉동에 위치하며, 서울북부지방법원 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 본건까지 접근이 용이하며, 대중교통 이용 시 버스 정류장까지의 거리와 운행 빈도를 고려할 때 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 건물의 구조

건물은 철근콘크리트 구조이며, 철근콘크리트 지붕을 갖춘 7층 건물 중 4층 401호입니다. 외벽은 석재붙임으로 마감되었으며, 내부는 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

2.4. 이용상태

공부상 용도는 오피스텔로 등재되어 있습니다.

2.5. 설비내역

건물에는 기본적인 급배수 및 위생 설비, 난방 설비, 승강기, 기계식 주차장 등이 설치되어 있습니다.

2.6. 토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지이며, 현재 오피스텔 건물 부지로 이용 중에 있습니다.

2.7. 인접 도로상태

본건은 남서측 및 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건에는 대항력 있는 임차인 '이해인'이 존재합니다. 등기부등본상 을구 2번 임차권(주택임차권)이 2023년 6월 22일에 접수되었으며, 권리금액은 225,750,000원입니다. 이 권리는 말소되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

임차인 이해인의 전입일자는 2019년 4월 30일이며, 확정일자는 2019년 5월 24일입니다.

권리분석 요약표에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 물건명세서 상에는 '대항력 있는 임차인으로 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 문구가 명시되어 있어, 보증금 전액이 배당받지 못할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 하는 위험이 존재합니다.

말소기준권리는 2019년 6월 5일 접수된 전세권설정 (권리자: 이해인, 권리금액: 215,000,000원)으로 판단됩니다. 이보다 늦은 시점에 등기된 갑7(가압류), 갑9(압류), 갑11(강제경매) 등은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

총 채권액은 1,719,750,000원으로 집계되었습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 도봉동 600-20번지 일대는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 내 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 인근에 도봉구청, 서울북부지방법원, 도봉세무서 등 관공서가 밀집해 있어 관련 종사자들의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

주변 반경 내에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 파악되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등의 규제가 있어 해당 지역의 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 도봉역, 방학역 등 지하철 1호선 이용이 가능하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 양호합니다. 생활 편의시설로는 주변의 상가 및 마트, 병원 등을 이용할 수 있으며, 도봉산, 북한산 등 자연환경이 가까워 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다. 자녀 교육을 위한 학교 시설 등도 인근에 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 '이해인'의 존재입니다. 보증금 225,750,000원의 전부 또는 일부가 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 할 위험이 있으며, 이는 예상 입찰가 산정에 큰 영향을 미칩니다. 또한, 감정평가액(300,000,000원)이 최근 실거래가(약 190,000,000원 ~ 233,000,000원)보다 높아 감정가 대비 낙찰가율이 높게 형성될 경우 추가적인 리스크가 될 수 있습니다. 토지이용계획 상의 다양한 제한사항도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2019년 준공)인 오피스텔로, 위치 및 접근성은 양호한 편입니다. 하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 중대한 권리상의 리스크가 존재하며, 감정평가액과 최근 실거래가 간의 상당한 차이를 보이는 점은 투자 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다. 임차인 관련 위험 요인을 명확히 파악하고, 실질적인 인수 금액을 확정하는 것이 가장 중요합니다. 해당 리스크를 고려하여 투자 여부를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로 건물 상태가 양호합니다.

* 도봉구 지역 내 역세권 및 관공서 밀집 지역에 위치하여 직주근접성이 뛰어납니다.

* 자연환경(산) 접근성이 우수하여 쾌적한 생활이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로 시세 분석을 진행한 결과, 최근 실거래가는 약 190,000,000원에서 233,000,000원 사이로 나타났습니다. 감정가는 300,000,000원으로, 최근 시세보다 높게 평가되어 있습니다.

가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인 '이해인'의 보증금 225,750,000원 인수 여부입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 물건명세서에 '잔액을 매수인이 인수함'이라고 명시된 점을 고려하면 보증금 인수 위험이 현실적으로 존재합니다.

만약 보증금이 인수되지 않는다고 가정하고, 최근 실거래가와 신축 건물의 가치를 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 240,000,000원에서 260,000,000원 사이에서 결정될 수 있습니다.

하지만, 보증금 225,750,000원을 인수해야 한다면, 낙찰가에 인수 보증금을 더한 총액이 시세 대비 비싸지는 점을 감안하여 입찰가를 보수적으로 산정해야 합니다. 이 경우, 실질적인 총 매입 비용을 고려하여 낙찰가격을 결정해야 하며, 경우에 따라서는 보증금 인수액을 제외한 금액으로 입찰가를 설정해야 할 수도 있습니다.

보수적인 관점에서, 인수 보증금 위험을 고려하여 입찰가격을 150,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 낙찰 시 총 부담액(입찰가+인수보증금)이 약 375,750,000원이 되어, 최근 시세(최고 233,000,000원) 대비 높을 수 있으나, 임차인 보증금 인수라는 극복해야 할 리스크를 반영한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.