나이스옥션 법원경매 여주 2023타경2430 [1] 경기도 여주시 흥천면 상백리 152-3 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이앤

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 흥천면 상백리 소재 "상백2리 마을회관" 북서측 인근에 위치하며 주위는 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 마을주변 농경지대로서 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 본건 남측 노변으로 버스정류장이 소재하는 바, 제반교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

-기호(1), (3)
본건은 인접대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 현황 미등기 건부지 및 일부는 자재적치 등 전기타로 이용중임.

-기호(2)
본건은 인접대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 현황 미등기 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호(1)-(3) 서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-기호(1)
계획관리지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한구역 국가지방하천으로부터 50m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역 1권역)<환경정책기본법>.

-기호(2), (3)
계획관리지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한구역 국가지방하천으로부터 50m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역 1권역)<환경정책기본법>.

제시목록 외의 물건

본건 토지상에는 미등기건물 등이 소재하나, 귀 제시목록에 의하여 이에 구애됨이 없이 토지만을 정상 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 및 기타 세부사항은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 개시결정 이후 매각대상 부동산이 별지 부동산의 표시와 같이 분할됨 (2025.05.21. 분필등기)
2. 일괄매각
3. (분할 후) 목록2,8.: 지상에 제시외 건물(2025.09.11. 소유권보존등기, 도로명주소: 여주시 흥천면 능북로 576-24, 소유자 이영훈) 1개동, (분할 후) 목록3,6.: 지상에 제시외 미등기건물 1개동, 각 매각에서 제외함, 최저매각가격은 제시외 건물(미등건물 포함 총 2개동) 소재로 인하여 제한받는 가격임
4. (분할 후) 목록3.: 지상에 컨테이너 2개동[각 도로명주소 부여(① 여주시 흥천면 능북로 576-22 ② 여주시 흥천면 능북로 576-26)]은 이동이 용이하여, 각 평가 및 매각에서 제외함
5. (분할 전) 목록2.: 지상에 적치물, (분할 전) 목록3.: 지상에 각종 적치물이 산재하여 소재하나 이동이 용이하여, 각 평가 및 매각에서 제외함 (감정평가서 참조)
6. (분할 후) 목록1,9,11.: 농지취득자격증명 요함(미제출 시 매수보증금 반환하지 않음, 첨부 2025.11.12.자 흥천면장 사실조회회신서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 여주지원 2023타경2430 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 김OO

* 소재지: 경기도 여주시 흥천면 상백리 152-3

* 용도: 전 (답: 3038.00㎡ / 약 919.1평)

* 토지면적: 3038.00㎡ (약 919.1평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 감정가: 552,268,000원

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 토지지분: 3038㎡

* 건물지분: 0㎡

* 특이사항: 농지취득자격증명, 법정지상권, 건물매각제외

* 주의사항: 1. 개시결정 이후 토지 분할 (2025.05.21. 분필등기) 2. 일괄매각 (분할된 토지 목록 전체) 3. 제시외 건물, 컨테이너, 적치물 매각 제외 4. 농지취득자격증명 필요 (목록1,9,11.)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 흥천면 상백리 소재 "상백2리 마을회관" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 마을 주변 농경지대로 이루어져 있어 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 남측 노변으로 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하나, 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지 이용상태

기호(1), (3) 토지는 인접 토지와 비교하여 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 현재는 미등기 건부지와 일부 자재 적치 등의 용도로 이용되고 있습니다. 기호(2) 토지 역시 인접 토지와 비교하여 대체로 등고평탄한 부정형 토지이며, 현재 미등기 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

본건 토지(기호 1-3) 서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

을9 근저당권 (김주희, 2020-07-13, 금240,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리

을9 근저당권 (김주희, 2020-07-13, 금240,000,000원)

갑9 임의경매 (김주희, 2023-06-05, 230,025,455원)

* 매수인이 인수하는 권리

을3 근저당권 (송파농업협동조합, 2012-04-06, 금208,000,000원) - 등기부상 '인수'로 표기되어 있어 매수인이 인수할 가능성이 높습니다.

을8 근저당권 (송파농업협동조합, 2016-12-23, 금18,000,000원) - 등기부상 '인수'로 표기되어 있어 매수인이 인수할 가능성이 높습니다.

* 총 인수되는 채무액: 226,000,000원 (208,000,000원 + 18,000,000원)

* 임차인 현황

* 심예섭: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-09-25, 대항력 없음.

* 이 열: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2026-05-11, 대항력 없음.

* 이영훈: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-11-28, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건 소재지는 농경지와 임야, 단독주택이 혼재된 농촌 지역으로, 주변에 상업 시설보다는 농업 활동과 관련된 시설 및 주거 시설이 주를 이룹니다. 따라서 일반적인 상권 분석보다는 토지의 용도 및 가치에 초점을 맞추어야 합니다.

1.4. 생활정보

본건 인근 남측으로 버스정류장이 소재하여 기본적인 대중교통 이용은 가능합니다. 주변은 농경지로 이루어져 있어 편의시설은 다소 부족하며, 조용하고 한적한 전원생활 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요

목록1,9,11번 토지에 대해 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않으므로, 사전에 자격 증명을 확보해야 합니다.

* 법정지상권 성립 여부 불확실

분할 후 목록2,8번 지상에 등기된 제시외 건물(소유자 이영훈)과 목록3,6번 지상에 미등기된 제시외 건물에 대해 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 향후 예상치 못한 법적 분쟁으로 이어질 수 있는 중요한 위험 요소입니다.

* 매각 제외 물건 존재

제시외 건물(2개동), 컨테이너(2개동), 각종 적치물 등은 매각 대상에서 제외되었습니다. 이는 토지 이용 시 해당 물건들의 처리 또는 별도의 법적 절차가 필요할 수 있음을 의미하며, 실질적인 토지 사용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 복잡한 권리관계 (채무 인수)

을3, 을8 근저당권에 '말소: 인수'로 기재되어 있어, 매수인이 해당 채무 총 226,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 낙찰가의 추가적인 부담으로 작용합니다.

* 엄격한 토지 이용 규제

본건 토지는 계획관리지역에 속하나, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, (한강)수변구역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 다수의 환경 및 개발 관련 규제를 받고 있습니다. 이는 토지의 향후 이용 및 개발에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다.

* 일괄매각 관련 확인 필요

주의사항에 '일괄매각'으로 명시되어 있으나, '토지매각' 및 '건물매각제외' 조건과 함께 고려 시, 분할된 토지 전체를 하나의 물건으로 매각한다는 의미로 해석됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 여주시 흥천면의 농경지로서, 감정가는 552,268,000원입니다. 매각 대상은 토지이며, 건물은 제외됩니다. 권리분석상 을3, 을8 근저당권의 '말소: 인수' 표기로 인해 매수인이 총 226,000,000원의 채무를 추가로 인수해야 할 위험이 있습니다. 또한, 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하고, 다수의 농지취득자격증명 및 환경 관련 규제로 인해 토지 이용에 상당한 제약이 따릅니다. 이러한 복합적인 위험 요소를 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 상대적으로 저평가된 농지 자산: 현재 감정가 대비 인수되는 채무액을 고려하면, 순수 토지 가치에 대한 잠재적 투자 매력이 있을 수 있습니다.

* 농업 활동 목적: 농업에 종사하거나 농지 취득 자격이 있는 실수요자에게는 직접적인 농업 생산 활동을 위한 기회가 될 수 있습니다.

* 향후 규제 완화 기대: 장기적으로 환경 규제 또는 토지 이용 관련 법규가 완화될 경우 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 복합적인 권리 인수 부담, 법정지상권 불확실성, 엄격한 토지 이용 규제, 농지 취득 자격 증명 필요성 등의 위험 요소를 다수 내포하고 있습니다. 감정가 552,268,000원에서 인수해야 할 채무 226,000,000원을 제외한 순수 토지 가치와 해당 위험 요소를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 잠재적 위험을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 60% ~ 70% 수준인 약 331,360,000원 ~ 386,580,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 본 가격은 시장 상황 및 입찰 참여자들의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.