나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8627 [1] 제주특별자치도 제주시 연동 2331-7 진호뉴캐슬 5층 504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천지인 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ""롯데시티호텔 제주"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 노선 상가지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통의 사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층내 제5층 제504호외 10개호로서,
[사용승인일 : 2004.3.26.]

외벽 : 드라이비트 마감 및 인조석 붙임 등,
내벽 : 페인팅마감, 벽지마감 및 타일붙이기 등,
바닥 : 타일 마감, 장판지깔기 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1~11) 공히 공부상 용도는 ""오피스텔"" 임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 스프링쿨러설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 아파트 및 오피스텔 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

2필지 일단의 토지는 남동측으로 폭 약 35m 내외의 아스콘포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

연동 2331-7,8 공히
일반상업지역, 고도지구(50M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

2025년 7월 24일 09시 이후로 전기요금 미납으로 단전 중인것으로 확인되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경8627 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 234,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 2331-7 진호뉴캐슬 5층 504호

용도: 아파트 (공부상 오피스텔)

토지 면적: 11.88㎡ (약 3.59평)

토지 지분: 11.878㎡ (약 3.59평)

건물 면적: 77.33㎡ (약 23.39평)

건물 지분: 77.33㎡ (약 23.39평)

건물 전용면적: 77.33㎡ (약 23.39평)

건물 분양면적: 명시되지 않음

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 "롯데시티호텔 제주" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 노선 상가지대입니다.

2.2. 교통 상황

제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 교통 사정은 보통시됩니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

2필지 일단의 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 아파트 및 오피스텔 등의 건부지로 이용 중입니다.

남동측으로 폭 약 35m 내외의 아스콘포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본건 토지는 일반상업지역, 고도지구(50M 이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m~40m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2015년 9월 10일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권입니다.

소유권보존, 소유권이전, 각종 근저당권, 압류, 임의경매개시결정 등 등기부상의 대부분 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권 금액은 3,288,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

주식회사제이엠트러스트라는 임차인이 보증금 10,000,000원, 차임 600,000원에 2011년 12월 2일 전입(사업자)하였습니다.

해당 임차인은 대항력이 있는 것으로 분석되었습니다.

주의: 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 해당 임차인의 보증금 10,000,000원은 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. 입찰 전 반드시 임차인과의 관계 및 보증금 인수 여부를 명확히 확인하시기 바랍니다.

3.3. 인수 보증금

권리분석상 명시적으로 인수되는 보증금은 0원입니다. (단, 상기 임차인 분석 내용을 반드시 확인해야 합니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 제주 시내 연동의 중심 상업지역에 위치하며, 롯데시티호텔 제주 인근으로 다양한 숙박, 업무, 근린생활시설이 혼재되어 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

4.2. 업종 현황

주변 상업시설 및 업무시설 등을 고려할 때, 다양한 업종의 배후수요가 존재하며, 임대 및 사업 운영 측면에서 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 롯데시티호텔 제주는 물론, 상업지대로서 필요한 쇼핑, 외식, 금융 등 기본적인 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 교통 접근성

차량 이용 시 제주 시내 주요 지역 및 공항으로의 접근성이 우수하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다.

5.3. 건물 정보

건물 사용승인일은 2004년 3월 26일이며, 철근콘크리트 구조의 15층 건물입니다.

본건은 5층에 위치하며, 2개의 승강기가 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인(주식회사제이엠트러스트)이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 10,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

6.2. 관리비 미납 가능성

2025년 7월 24일 이후 전기 요금 미납으로 단전된 상태이며, 이 외에도 공동 요금 등이 미납되었을 가능성이 있습니다.

대법원 판례에 따라 체납 관리비 중 공용부분은 낙찰자가 인수해야 할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관리사무소 등을 통해 미납 관리비 현황 및 인수 여부를 철저히 확인해야 합니다.

6.3. 단전 상태

전기 요금 미납으로 인한 단전은 즉시 주거 또는 영업 활동에 큰 불편을 초래하므로, 인수 시 복구 비용 및 시간 소요가 발생할 수 있습니다.

6.4. 용도 혼동 가능성

본건은 공부상 용도가 "오피스텔"이나, 물건 기본 정보에는 "아파트"로 표기되어 있어 실제 사용 및 투자 목적에 혼동이 발생할 수 있습니다.

6.5. 주변 시설

현장 조사 및 주변 정보 확인 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 시내 연동의 활성화된 상업지역에 위치한 진호뉴캐슬 건물 내 오피스텔(아파트)로서, 우수한 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖춘 물건입니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 존재, 장기 미납으로 인한 단전 상태, 관리비 미납 가능성 등은 낙찰자가 부담해야 할 추가적인 비용이나 시간 소요를 야기할 수 있는 명확한 리스크 요소입니다.

따라서 본건은 이러한 위험 요소를 철저히 파악하고, 이를 해결할 수 있는 방안을 구체적으로 검토할 수 있는 투자자에게는 제주 중심지에서의 투자 기회를 제공할 수 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 뛰어난 입지

제주 시내 연동 중심 상업지역에 위치하여 풍부한 유동인구와 뛰어난 접근성을 자랑합니다.

8.2. 편리한 교통 및 생활 환경

차량 및 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 각종 편의시설이 밀집해 있어 생활하기에 매우 편리합니다.

8.3. 잠재적 가치

상업지역 내 위치하여 임대 수익 창출 및 향후 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 234,000,000원

예상 입찰가 산정 시 고려사항:

* 인수되는 임차인 보증금: 10,000,000원

* 체납 관리비 및 공과금 예상 금액

* 단전 복구 비용

* 임차인 명도 관련 제반 비용

상기 리스크 요소를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 위에서 언급된 인수 부담금 및 예상 비용을 공제하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정은 별도의 심층 분석이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.