나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1632 [1] 제주특별자치도 제주시 한림읍 금악리 3012 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진성일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 금악리 소재 '금악초등학교' 남서측 인근에 위치하며 부근은 농경지 및 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며 남서측에 지방도(1115번)가 소재하여 제반교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, '자연림화된 휴경지' 상태임.

인접 도로상태

북측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
본건 지상에 자생수목이 소재함.

물건 비고

-특별매각조건, 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1632 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한림읍 금악리 3012

용도: 전 (농지)

감정가: 118,422,000원

토지면적: 774.00㎡ (약 234.2평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행주식회사

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필요.

주의사항: 특별매각조건으로, 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출하지 않으면 매수 신청 보증금을 반환받지 못합니다.

2. 물건 상세 현황

2.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 금악리 소재 '금악초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지 및 단독주택 등이 혼재한 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 남서측에 지방도 1115번이 인접해 있어 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

토지 이용상태: 본건은 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현재는 자연림화된 휴경지 상태로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태: 본건 토지는 북측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용계획 및 제한상태: 본건은 계획관리지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역에 해당합니다.

기타 참고사항: 본건 지상에는 자생 수목이 소재하고 있으며, 감정평가 시 수목을 포함하여 평가되었습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2020년 3월 26일 농협은행주식회사가 설정한 근저당권 (을1)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 을구의 근저당권(을1), 지상권(을2) 및 갑구의 가압류(갑6), 임의경매개시결정(갑7) 등 모든 권리가 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 미상입니다.

등기부요약:

* 갑1: 소유권이전 (1988.12.14)

* 갑2: 1번 박대화 지분 전부 이전 (2006.02.24, 증여)

* 갑3: 1번 박근화 지분 전부 이전 (2012.04.10, 협의분할에 의한 상속)

* 을1: 근저당권 (농협은행주식회사, 42,000,000원, 2020.03.26, 말소기준권리)

* 을2: 지상권설정 (농협은행주식회사, 2020.03.26, 말소)

* 갑6: 3번 박재철 지분 가압류 (제주신용보증재단, 30,000,000원, 2025.04.16, 말소)

* 갑7: 임의경매 (농협은행주식회사, 35,808,359원, 2025.08.21, 말소)

등기부채권 총액: 72,000,000원 (근저당 및 가압류 합계 기준)

4. 주변 환경 및 시설 (상권분석 및 생활정보)

주변 시설: 금악초등학교가 인근에 위치하여 기본적인 교육 접근이 가능합니다. 본건이 소재한 금악리 지역은 주로 농경지와 단독주택이 혼재된 농촌 지역으로, 인근에 상업 시설 및 대형 편의 시설은 부족한 편입니다. 주요 생활 편의시설은 한림읍 소재지로 이동하여 이용해야 합니다.

교통 접근성: 차량 진입이 가능하고 지방도에 인접해 있어 교통 환경은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 제한적일 수 있습니다.

지역 개발 및 자연 환경: 금악리 일대는 아름다운 오름과 자연 경관을 자랑하며, 관광 자원으로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 본건은 계획관리지역 내에 위치하나, 다수의 보전 지구(경관, 생태계, 지하수) 및 가축사육제한구역에 속해 있어 토지 이용 및 개발에 제약이 많습니다.

혐오시설: 현재까지 조사된 바에 따르면, 본건 소재지인 금악리 3012 인근에서 특별히 확인되는 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 악취 발생 시설 등)은 없습니다. 그러나 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 축사 등 가축 사육 관련 시설의 신축은 제한될 것으로 예상됩니다.

5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수: 본건은 농지이므로 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수입니다. 이를 매각결정기일까지 제출하지 못할 경우, 낙찰 허가가 취소되고 매수 신청 보증금을 반환받지 못하는 치명적인 불이익이 발생합니다.

토지 이용 제한: 계획관리지역이라도 경관, 생태계, 지하수 보전 지구 및 가축사육제한구역 등에 중복 지정되어 있어, 토지의 활용 범위와 개발 가능성에 상당한 제약이 따릅니다.

자연림 상태의 토지: 현재 자연림화된 휴경지로 자생 수목이 소재하므로, 토지를 이용 목적에 맞게 정지하거나 개발하기 위해 추가적인 벌목 및 정지 작업 비용이 발생할 수 있습니다.

개발 가능성 제한: 주변 환경 및 여러 공법상 제한으로 인해 대규모 개발보다는 소규모 건축 또는 농업적 용도로의 활용에 국한될 가능성이 높습니다.

6. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 금악리에 위치한 농지로서, 깨끗한 권리 관계와 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다. 모든 권리가 말소되는 안전한 물건이나, 농지 취득 자격 증명이라는 필수 요건과 더불어 다양한 공법상의 토지 이용 제한이 존재하는 점이 주요 특징입니다. 투자 목적보다는 전원생활, 주말농장 운영 등 실수요 목적의 접근이 더욱 적합할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 안전한 권리 관계: 매각으로 모든 등기된 권리가 말소되어 인수하는 권리가 없습니다.

* 비교적 낮은 감정가: 1억 18백만 원대의 감정가는 해당 지역 토지 시장 상황에 따라 진입 기회를 제공할 수 있습니다.

* 자연 환경: 아름다운 자연 속에서의 전원생활이나 소규모 농업 활동에 적합한 입지입니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 118,422,000원입니다.

실제 예상 입찰가는 현장 답사를 통한 정확한 물건 가치 평가, 주변 부동산 시세, 본건을 낙찰받으려는 경쟁자들의 수, 그리고 낙찰 후 예상되는 개발 가능성 및 수익성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 토지 이용 제한 사항을 철저히 검토한 후, 무리한 입찰 경쟁보다는 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.