나이스옥션 법원경매 순천 2025타경583 [1] 전라남도 고흥군 고흥읍 남계리 641-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.08.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 고흥군 고흥읍 남계리 소재 '상설시장' 남서측 인근에 위치하며,
주위는 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 주택 및 상가지대임.

교통상황

읍소재지 내에 위치하여 일반적인 교통조건 등은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

부정형 평지인 주거용 건부지임.

인접 도로상태

북측 및 서측의 폭 약 4~5 미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2020-07-01)(접합), 가축사육제한구역(제한구역(모든축종))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 전통상업보존구역<고흥군 도시계획조례>.

제시목록 외의 물건

건물감정평가요항표 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌조 강판지붕 단층 건물로
외벽: 모르타르위페인트마감,
내벽: 벽지마감 등,
창호: 목재창임.

이용상태

주택임.

설비내역

난방설비, 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

토지,건물 감정평가명세표 참조.

공부와의 차이

공부상 지붕이 '기와지붕' 이나 현황 '강판지붕' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

본 물건은 전라남도 고흥군 고흥읍 남계리 641-4에 소재하는 단독주택입니다. 감정평가액은 96,818,000원이며, 사건번호는 순천지원 2025타경583 (1)입니다.

1.2. 토지 정보

토지 면적은 112.00㎡ (약 33.88평)이며, 토지 지분 또한 112㎡입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 건물 정보

건물 면적은 56.20㎡ (약 16.99평)이며, 건물 지분도 56.2㎡입니다. 제시외 건물 면적은 5.60㎡입니다. 본 건물은 시멘트벽돌조 강판지붕 단층 건물로, 외벽은 모르타르 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 목재창으로 구성되어 있습니다. 공부상 지붕은 '기와지붕'이나 현황은 '강판지붕'으로 상이합니다. 건축물대장상 건축물의 주용도는 단독주택이며, 사용승인일은 1970년으로 추정됩니다.

1.4. 매각 정보

본 매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산강제경매 물건입니다. 채권자는 녹동새마을금고이며, 주의사항으로 일괄매각 및 제시외 건물 포함 매각이 명시되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 고흥군 고흥읍 남계리 소재 '상설시장' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 주택 및 상가지대입니다.

2.2. 교통 여건

읍소재지 내에 위치하여 일반적인 교통 여건은 무난한 편입니다. 북측 및 서측으로 폭 약 4~5미터 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

해당 토지는 일반상업지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역(모든 축종), 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 소유권이전 등기가 1997년 8월 22일 김말연 명의로 되어 있으며, 협의분할에 의한 상속 등기입니다. 말소기준권리는 2013년 9월 27일 접수된 고흥새마을금고의 근저당권(30,000,000원)입니다. 이후 녹동새마을금고의 가압류(21,016,630원, 2017년 12월 28일) 및 동 채권자의 강제경매(4번 가압류의 본압류로의 이행, 2025년 8월 19일)가 등기되어 있습니다. 건물 등기부 현황도 토지 등기부와 동일합니다. 등기부채권 총액은 51,016,630원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 그 개요는 파악되지 않습니다. (추가적인 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보는 연립, 다세대, 빌라 유형의 주택으로, 본건의 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 하늘빛맨션1차 (2011년 건축, 전용면적 107.35㎡): 2026년 1월 1억 6천만원에 거래됨.

* 송림에이스빌 (2011년 건축, 전용면적 97.51㎡): 2026년 2월 1억원에 거래됨.

* 대성빌라 (1995년 건축, 전용면적 76.44㎡): 2026년 2월 5천만원에 거래됨.

상기 정보들은 본건과 주택 유형, 건축 연도, 면적 등에서 차이가 있어 시세 판단 시 참고 자료로만 활용해야 합니다. 본건 단독주택은 건축 연도가 1970년경으로 추정되어 노후화가 상당할 것으로 예상됩니다.

4.2. 시설 현황

본건은 고흥읍 상설시장 인근에 위치하여 기본적인 편의시설 접근성은 양호할 것으로 판단됩니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다. (추후 현장 조사 및 추가 정보 확인 필요)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

상설시장 인근에 위치하여 상업시설 및 편의시설 이용이 편리할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

본건 소재지인 고흥읍 남계리에는 고흥중학교가 위치하고 있습니다. 또한, 유치원, 초등학교, 중학교, 고등학교 등의 교육시설이 고흥군 내에 다수 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

건축 연도가 1970년경으로 추정되어 건물의 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 높습니다.

6.2. 공부와의 차이

건축물대장상 지붕이 '기와지붕'으로 표기되어 있으나, 현황은 '강판지붕'으로 상이합니다. 이는 향후 하자 발생 시 민원 소지 또는 재산 가치 평가에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

일반상업지역에 속하나, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 전통상업보존구역 등 토지 이용에 일부 제한이 따릅니다.

6.4. 임대차 불확실성

임대 관계가 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원이므로 보증금 반환과 관련된 금전적 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 고흥읍 상설시장 인근에 위치한 단독주택으로, 입지상으로는 상업 및 주거 기능이 혼재된 지역에 있어 접근성이 양호합니다. 하지만, 1970년경으로 추정되는 노후화된 건물과 공부와의 지붕 재질 불일치, 토지 이용의 일부 제한 사항 등은 투자 시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다. 인수되는 임차인의 보증금이 없어 명도에 따른 금전적 부담은 없으나, 임대 관계 미상으로 인한 명도 과정에서의 절차적 문제는 발생할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 상설시장 인근에 위치하여 상업 시설 이용이 용이하며, 주거 및 상업 혼재 지역으로 잠재적 가치 보유.

* 일괄매각 및 제시외 건물 포함으로 토지 활용도 고려 가능.

* 인수되는 임차인 보증금이 없어 명도 부담 상대적으로 적음.

* 토지 면적 (112㎡)을 활용한 리모델링 또는 재건축 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 96,818,000원입니다. 주변 시세 분석 시, 제공된 연립/다세대 주택 매매가는 본건 단독주택의 직접적인 비교 대상이 되기 어렵습니다. 특히, 본건은 1970년경 건축으로 추정되는 매우 노후화된 건물임을 감안해야 합니다. 건물 노후화에 따른 상당한 수리 비용 발생 가능성, 공부와의 차이, 토지 이용 제한 등을 고려할 때, 보수적인 관점에서 접근이 필요합니다.

임차인 보증금 인수 부담이 없는 점을 고려하더라도, 건물의 현재 상태와 잠재적 리스크를 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정해야 합니다.

권장 입찰가 범위는 감정가의 85% ~ 95% 수준인 약 82,300,000원에서 91,900,000원 사이로 예상됩니다.

다만, 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시세 분석, 그리고 본인의 투자 성향에 따라 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.