나이스옥션 법원경매 목포 2025타경467 [1] 전라남도 영암군 덕진면 장선리 1028-3 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건 토지 기호(1)은 전라남도 영암군 덕진면 장선리 소재 ""우도마을"" 남측 인근, 기호(2)는 북측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답 등 농경지가 주를 이루는 농촌지대임.

교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하여 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 사다리형 평지로서, 답임,
기호(2) : 사다리형 평지로서, 전임.

인접 도로상태

기호(1) : 남동측 및 북서측으로 노폭 약 2~3m 내외의 콘크리트포장도로에 접함,
기호(2) : 지적도상 맹지이나, 구거를 사이에 두고 북서측으로 노폭 약 3m 내외의 콘크리트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) : 농림지역, 가축사육제한구역(250m제한구역(소,젖소,그외가축/닭,오리,메추리/돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경467 (1)

소재지: 전라남도 영암군 덕진면 장선리 1028-3

용도: 답

감정가: 44,870,800원

토지면적: 1,725.80㎡ (약 521.72평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 영암낭주농업협동조합

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 건 토지는 전라남도 영암군 덕진면 장선리 소재 "우도마을" 남측 및 북측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답 등 농경지가 주를 이루는 농촌지대입니다.

교통상황:

본 건까지 차량 접근이 가능하여 용도에 따른 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

형태 및 이용상태:

기호(1) 토지는 사다리형 평지로서 답(논)으로 이용 중입니다.

기호(2) 토지는 사다리형 평지로서 전(밭)으로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

기호(1) 토지는 남동측 및 북서측으로 노폭 약 2~3m 내외의 콘크리트포장도로에 접해 있습니다.

기호(2) 토지는 지적도상 맹지이나, 구거를 사이에 두고 북서측으로 노폭 약 3m 내외의 콘크리트포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(250m 제한구역 - 소, 젖소, 그 외 가축/닭, 오리, 메추리/돼지, 개), 농업진흥구역에 해당합니다.

3. 권리분석

등기부요약:

* 소유권이전 (갑1): 1987-02-26, 권리자: 김영진

* 근저당 (을7): 2020-04-28, 권리자: 영암낭주농업협동조합, 권리금액: 32,500,000원 (말소기준권리, 매각으로 소멸)

* 소유권이전 (갑2): 2025-07-15, 권리자: 김승욱 (상속)

* 임의경매 (갑3): 2025-08-20, 권리자: 영암낭주농업협동조합, 권리금액: 27,678,102원 (경매개시결정, 매각으로 소멸)

* 가압류 (갑4): 2025-09-18, 권리자: 삼성카드, 권리금액: 8,647,564원 (매각으로 소멸)

등기부채권 총액: 41,147,564원

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (구체적인 내용은 명세서에 기재되어 있으나, 본 건에서는 상세 정보 없음)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 현황 없음)

4. 상권분석

본 물건은 농경지 위주로 이루어진 농촌 지역에 위치하고 있어, 상업적 상권 형성은 미미한 것으로 판단됩니다. 따라서 주변 상권의 영향을 직접적으로 받기보다는 지역 농업 환경에 따른 가치 변동성이 예상됩니다.

5. 생활정보

본 물건은 전원생활 또는 농업 활동에 적합한 입지입니다. 주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 영암군 덕진면 소재지의 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 않을 경우, 낙찰 받은 보증금이 반환되지 않는다는 점을 반드시 유의해야 합니다. 자경(직접 경작) 계획이 없는 경우 취득이 불가할 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 본 토지는 가축사육제한구역에 포함되어 있어, 향후 가축 사육과 관련된 시설 설치 시 제한이 따를 수 있습니다. (구체적인 제한 사항은 영암군 조례 확인 필요)

* 농업진흥구역: 농업진흥구역으로 지정되어 있어 농지 이용 및 개발에 대한 규제가 적용됩니다.

* 맹지 가능성: 기호(2) 토지는 지적도상 맹지이므로, 차량 접근 및 건축 등 토지 이용 시 인접 토지 소유자 또는 관련 법규에 따른 통행권 확보가 필요할 수 있습니다.

* 불법 폐기물 관련: 영암군 지역 내에서 불법 쓰레기 투기 문제가 간혹 발생한다는 보도가 있으나, 본 물건 소재지와 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다. 다만, 인근 지역의 환경 상태는 잠재적 위험 요소로 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 농업진흥구역 및 가축사육제한구역에 속한 농지로서, 직접 경작할 농업인 또는 농업 관련 사업자에게 적합한 물건으로 판단됩니다. 토지 자체의 이용 현황은 양호하나, 농지취득자격증명 발급 및 제출이 필수적이며, 향후 토지 이용에 있어 관련 법규 준수가 요구됩니다. 현재까지 파악된 권리 관계는 말소기준권리인 근저당 이하 모두 소멸될 예정이므로 권리상 특별한 문제는 없어 보입니다.

8. 투자 포인트

* 농업 관련 종사자에게 유리: 직접 영농을 통해 농지를 취득하려는 농업인에게는 매력적인 기회가 될 수 있습니다.

* 소멸되는 권리 관계: 인수할 권리 관계가 없어 명도가 원활하게 진행될 경우 깔끔한 등기부 취득이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 44,870,800원이며, 인수할 임차인의 보증금은 없습니다. 하지만 농지라는 점과 농지취득자격증명 발급 및 제출이라는 전제가 필요함을 고려할 때, 입찰가는 감정가를 크게 상회하기보다는 신중한 접근이 필요합니다.

일반적으로 농지 경매의 경우, 해당 지역의 농지 시세, 경작 가능성, 관련 규제 등을 종합적으로 고려하여 낙찰가가 결정됩니다.

보수적인 관점에서, 감정가 수준에서 보증금을 제외한 금액을 고려하거나, 추가적인 현장 조사를 통해 농지 가치를 재평가하여 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

본 물건의 경우, 감정가 44,870,800원을 기준으로 입찰가를 산정하며, 예상 입찰가는 35,000,000원 ~ 45,000,000원 범위에서 신중하게 결정하시기를 권합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.