나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33609 [1] 전라남도 나주시 왕곡면 덕산리 815-4 공장용지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 왕곡면 덕산리 소재 '나주혁신산업단지' 내에 위치하며
주위는 중·소규모의 공장, 공업나지 등으로 이루어진 산업단지임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

세장형의 평지로서 공업나지임.

인접 도로상태

북측으로 폭 약 20m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역
(800m제한구역_닭, 오리, 메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
산업육성구역(2021-09-15)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구
(2020-08-28)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공업나지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33609 (1)

소재지: 전라남도 나주시 왕곡면 덕산리 815-4

용도: 공장용지

감정가: 2,229,870,400원

토지면적: 7,335.10㎡ (약 2,221.44평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡ (건축물대장상 건물 면적 없음)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 중소벤처기업진흥공단

2. 입지조건

본건은 전라남도 나주시 왕곡면 덕산리 소재 '나주혁신산업단지' 내에 위치하고 있으며, 주위는 중·소규모의 공장 및 공업나지 등으로 형성된 산업단지임.

제반 차량의 접근이 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됨.

토지는 세장형의 평지로서 현재 공업나지 상태임.

북측으로 폭 약 20m의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이함.

토지이용계획상 본건은 일반공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접함. 또한, 가축사육제한구역(800m제한구역_닭, 오리, 메추리), 산업육성구역, 연구개발특구에 해당함.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 05월 17일자 두암신용협동조합의 근저당권 (을1)

등기부채권 총액: 1,651,119,876원

본건에 등기된 권리 중 을1 근저당권(말소기준권리) 및 그 이후 순위의 권리들은 경매 절차 진행 시 대부분 말소될 것으로 예상됨. (갑5~갑15, 을2 등기 모두 말소 처리됨)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권개요:'로 명시되어 있으나, 등기부상 을2 지상권은 말소 예정으로 기재되어 있어, 해당 지상권의 존속 여부에 대한 추가적인 확인이 필요함.

4. 상권분석

본 물건이 속한 나주혁신산업단지는 AI 및 에너지 산업을 중심으로 조성된 첨단 산업단지로서, 관련 기업들의 수요가 존재할 것으로 예상됨.

주변이 공장 및 공업용지로 형성되어 있어, 주거 상권보다는 산업 관련 배후 수요를 중심으로 한 상권 특성을 지님.

향후 에너지 국가산업단지 조성 계획과 맞물려 관련 산업의 성장이 예상되며, 이는 잠재적인 상권 활성화 요인으로 작용할 수 있음.

산업단지 내에는 일부 상업시설 및 편의시설이 갖춰져 있으며, 인근 혁신도시와 연구기관의 접근성도 양호함.

5. 생활정보

나주혁신산업단지 내에는 일부 상업시설 및 편의시설이 위치하고 있음.

인근 나주 빛가람혁신도시에는 한국전력공사를 비롯한 주요 에너지 공기업과 한국에너지공과대학교(KENTECH) 등이 이전하여 관련 인프라가 잘 갖춰져 있으며, 호수공원, 복합문화공간 등 정주 여건 개선을 위한 노력도 지속되고 있음.

주변에 축사 및 퇴비 공장 등 악취 발생 시설이 존재한다는 일부 보도가 있어, 해당 지역의 생활 환경에 대한 추가적인 확인이 필요함.

6. 잠재적 리스크

중복사건: 본 사건은 중복 사건으로, 동일 물건에 대한 여러 경매 절차가 진행 중일 수 있어 절차상 복잡성이 야기될 수 있음. 이에 대한 상세 내용 확인 필요.

공업나지 상태: 현재 나대지 상태이므로, 건축 시 건축법, 국토계획법 등 관련 법규 및 인허가 사항을 면밀히 검토해야 함.

임대 관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않았으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 임차인 인수 부담은 없을 것으로 보임. 다만, 현장 조사를 통해 실제 점유 관계 등은 재확인 필요.

토지이용계획상 제한: 연구개발특구, 가축사육제한구역 등 토지이용계획상의 제한사항이 존재하므로, 해당 토지의 활용 목적에 따른 개발 가능 여부를 철저히 검토해야 함.

매각으로 소멸되지 않는 권리 가능성: 등기부상 을2 지상권은 말소 예정이나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있어, 경매 후에도 지상권이 존속할 가능성이 있으므로 이에 대한 명확한 확인이 필수적임.

폐기물 처리 시설 관련 갈등: 나주혁신산업단지 및 인근 지역에 폐기물 처리 시설 설치와 관련하여 주민들의 반대 및 갈등이 일부 보도된 바 있어, 해당 지역의 환경 민감성에 대한 고려가 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 나주혁신산업단지 내에 위치한 토지로서, 나대지 상태로 매각 대상이며 공업용지로 활용될 수 있는 잠재력을 가지고 있음.

권리 관계는 말소기준권리 이후 다수의 권리가 설정되었으나 대부분 말소될 것으로 예상되어 권리상 큰 문제는 없어 보임.

다만, 중복 사건, 공업나지 상태, 임대 관계 미확인, 토지이용계획상의 제한, 그리고 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 불확실성은 주의 깊게 살펴보아야 할 리스크 요인임.

또한, 주변 지역의 폐기물 처리 시설 관련 환경 민감성도 잠재적 리스크로 고려할 필요가 있음.

입찰 전 현장 조사를 통해 토지 상태 및 주변 환경을 직접 확인하고, 등기사항, 물건명세서, 관련 법규 등을 면밀히 검토하는 것이 중요함.

8. 투자 포인트

나주혁신산업단지는 AI 및 에너지 산업 클러스터로 성장하고 있으며, 에너지 국가산단 조성 등 미래 산업 발전과의 연계성이 높음.

7,335.10㎡ (약 2,221.44평)의 넓은 토지 면적은 다양한 규모의 사업 시설 건축이 가능하며, 북측 20m 도로에 접하여 접근성이 양호함.

경매 완료 시 권리 말소가 예상되어 깨끗한 권리 상태로 토지 활용이 가능할 것으로 기대됨.

인근 빛가람혁신도시의 발전과 함께 지역 가치 상승 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수해야 할 보증금이나 별도의 부담이 없는 토지 매각 건이므로, 낙찰가는 감정가 2,229,870,400원을 기준으로 시장 상황, 경쟁 입찰 정도, 향후 개발 계획 및 실현 가능성, 그리고 본 보고서에서 언급된 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

별도의 인수 보증금이 없으므로, 감정가를 바탕으로 현장 조사 결과와 투자 목표 수익률을 반영하여 합리적인 범위 내에서 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.