나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33621 [1] 광주광역시 광산구 신창동 1123-3 골드존타워 제4층 제401호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 신창동 소재 ""신창초등학교"" 남서측 인근에 위치하며. 주위는
상업.업무용건물, 아파트단지 등이 소재하는 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통
사정은 무난한 편임.

건물의 구조

일반철골구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제401호로서,
외벽 : 석재붙임 및 드라이비트 마감 등,
내벽 : 석고보드위 페인팅 등 인테리어 마감,
창호 : 강화유리창임.

이용상태

학원(현 공실)임.

설비내역

공용위생설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 도시가스 보일러에 의한 난방설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 및 남서측으로 왕복2차선의 아스팔트 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접함),
가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건 내부에는 이용자의 편의에 따라 칸막이 시설이 설치되어 있으나, 원상회복이
용이한 점 등을 고려하여 이에 구애없이 평가하였으니 경매 진행시 참조하시기 바람.

물건 비고

공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33621 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 광주광역시 광산구 신창동 1123-3 골드존타워 제4층 제401호 (신창로131번길 15)

건물 구조: 일반철골구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제401호

건축 용도: 교육연구시설 (건축물대장상: 교육연구및복지시설)

토지 면적: 86.95㎡ (약 26.30평)

건물 면적: 254.71㎡ (약 77.04평)

현재 상태: 공실

1.3. 감정 평가액

감정가: 405,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 광주광역시 광산구 신창동 소재 신창초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 상업·업무용 건물, 아파트 단지 등이 혼재하는 상가지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호합니다.

북동측 및 남서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 장방형으로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역에 해당합니다.

가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 택지개발지구 등의 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2017년 12월 26일 접수된 광주농업협동조합의 근저당권 (채권최고액 390,000,000원)입니다.

본 경매물건은 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

등기부채권 총액: 390,000,000원

3.2. 임차인 현황

인수 대상 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

임대 관계는 미상이나, 인수되는 보증금이 없으므로 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 환경

신창초등학교 인근의 상업·업무 밀집 지역에 위치하여 유동인구 및 배후수요 확보에 유리한 입지입니다.

본 건은 현재 교육연구시설(학원)로 이용되었으나 공실 상태입니다.

4.2. 상가 이용 현황

인근에 아파트 단지가 소재하여 주거민을 대상으로 하는 업종에 대한 잠재 수요가 있습니다.

교육연구시설로의 활용이 용이하며, 타 업종으로의 전환 가능성도 검토할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

신창초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

주변 상업지역에 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변에 혐오시설은 현재 파악되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

본 물건은 현재 공실 상태로, 신규 임차인 확보 및 임대 수익 발생까지 시간이 소요될 수 있습니다.

공실 기간 동안의 관리비, 재산세 등의 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 내부 시설

내부 칸막이 시설은 원상회복이 용이하여 건물 본래의 용도에 맞게 재구성하는 데 큰 어려움은 없습니다.

6.3. 토지 이용 제한

가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등 토지 이용 계획상의 일부 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 신창동의 상업 지역 내에 위치한 교육연구시설 용도의 구분건물입니다.

신창초등학교 인근으로 입지 조건이 우수하며, 교통 접근성 또한 양호합니다.

등기부상 인수해야 할 권리가 없으며, 임차인 관련 인수 부담도 없어 권리 분석상 안전한 물건입니다.

현재 공실 상태이나, 상업 및 주거 지역과 인접하여 잠재적 임대 수요가 존재합니다.

건축물 구조가 일반적이며, 내부 시설은 원상회복이 용이합니다.

토지 이용 계획상의 일부 제한은 있으나, 전체적인 입지 및 권리 관계를 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 상업/주거 밀집 지역 내 위치.

권리관계 무하자: 인수 부담 없는 깨끗한 권리.

교육 환경: 신창초등학교 인접.

활용도: 교육연구시설 외 다양한 용도로의 전환 가능성.

즉시 활용 가능: 공실 상태로 즉시 명도 및 사용/수리 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 405,000,000원입니다.

예상 입찰가는 인수 보증금이나 기타 인수되는 채무가 없어 순수하게 건물의 가치와 향후 임대 수익률, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

구체적인 시세 조사, 유사 물건 비교 분석, 예상 임대 수익률 등을 통해 신중한 결정이 필요합니다.

본 보고서에서는 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.