나이스옥션 법원경매 광주 2025타경5498 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 288-2 아이에스빌딩 1동 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 ""빛가람전망대"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하는 택지개발지대로 주위환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스승강장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층, 지상6층 건물 내 제2층 제201호로서,
외벽 : 징크판넬, 강화유리 등 마감,
내멱 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 강화유리 창호입니다.

이용상태

근린생활시설로 이용 중입니다.

설비내역

일반적인 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비, 개별 냉·난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 상업용건물 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 왕복 4차로 아스팔트 포장도로, 서측으로 왕복 2차로 아스팔트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : -

물건 비고

현재 공실. 내부에 박스 및 집기류 다수 적재되어 있음(감정서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경5498 (1)

* 소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 288-2 아이에스빌딩 1동 2층201호 (새주소: 전라남도 나주시 그린로 365, 2층 201호)

* 용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

* 감정가: 273,000,000원

* 토지면적: 36.11㎡ (약 10.92평)

* 건물면적: 119.03㎡ (약 36.00평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하1층, 지상6층 건물 중 제2층 제201호

* 준공일: 2015년 3월 24일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람전망대" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하는 택지개발지대로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. 동측으로 왕복 4차로, 서측으로 왕복 2차로 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접하고 있습니다. 가축사육제한구역 및 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (2022년 7월 28일 접수, 금144,000,000원). 본 경매는 해당 근저당에 의해 개시되었습니다.

* 이후 권리: 소유권이전, 가압류, 임의경매 등 다수의 권리가 등기되었으나, 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 430,804,087원. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 유한회사쏠라비젼, 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2025년 2월 4일, 대항력 없음.

* 유한회사청담태양광, 박 : 보증금 3,000,000원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2020년 3월 20일, 대항력 있음.

* 유한회사청담파워, 김 : 보증금 3,000,000원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2020년 3월 20일, 대항력 있음.

* 주식회사나인건설, 차 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2019년 7월 5일, 대항력 있음.

* 주식회사빛날에너지, 장 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2019년 10월 7일, 대항력 있음.

* 주식회사우리에너지4호, 정 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2020년 8월 14일, 대항력 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 주의사항: 다수의 임차인이 대항력을 보유하고 있으며, 특히 보증금이 0원으로 명시된 임차인들의 경우, 명확한 임대차 계약 내용 확인 및 명도 절차 진행 시 주의가 요구됩니다. "인수 보증금 합계"는 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 보이나, 대항력 유무에 따른 법적 검토가 필수적입니다.

4. 상권분석

* 물건이 위치한 나주시 빛가람동은 혁신도시 조성 사업으로 인해 주거 및 상업 시설이 복합적으로 개발된 지역입니다.

* 주변에 아파트단지와 오피스텔이 다수 분포하고 있어 배후 수요는 충분할 것으로 판단됩니다.

* 근린생활시설 용도로, 다양한 소매점, 서비스업 등 입점이 가능하여 잠재적 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 다만, 상권 내 경쟁 및 업종별 수요 분석에 대한 추가적인 심층 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

* 본 물건은 아파트단지, 오피스텔, 관공서 등이 밀집한 지역에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 대중교통 이용이 용이하며, 주요 도로에 인접하여 차량을 이용한 이동도 편리합니다.

* 주변 편의시설, 교육시설, 의료시설 등은 택지개발지구 내 위치적 특성을 고려할 때 일반적으로 잘 갖추어져 있을 것으로 보입니다.

* 주변 시설 검색 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인 다수 존재: 총 6명의 임차인이 확인되었으며, 이 중 5명이 대항력을 보유하고 있습니다. 특히 보증금이 0원인 임차인들의 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 임차인 명도 문제: 대항력있는 임차인들로 인해 명도 절차가 복잡해지거나 장기화될 수 있으며, 이로 인한 명도 비용 및 시간 소요 증가 가능성이 있습니다.

* "현재 공실" 표기 및 적재물: '현재 공실'로 표기되어 있으나, '내부에 박스 및 집기류 다수 적재'라는 문구는 실제 공실 여부, 혹은 임차인의 퇴거 의사 등에 대한 불확실성을 내포하고 있습니다. 현장 확인이 필수적입니다.

* 미상 임대관계: 임대 관계가 명확히 파악되지 않아, 추후 임대차 계약의 유효성 및 조건에 대한 분쟁 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 나주시 빛가람동 혁신도시의 상업지역에 위치한 근린상가로서, 주변 개발 상황을 고려할 때 잠재적인 성장 가능성을 지니고 있습니다.

* 하지만 다수의 대항력 있는 임차인, 특히 보증금 0원 임차인으로 인한 권리 관계의 복잡성과 명도 리스크가 존재합니다.

* '현재 공실' 표기와 내부 적재물에 대한 상반된 정보는 현장 방문을 통한 정확한 상태 파악이 시급함을 시사합니다.

* 이러한 잠재적 위험 요소들을 철저히 분석하고, 명도 및 임대차 관련 전략을 수립할 수 있다면, 향후 상권 활성화 시 안정적인 수익을 기대해볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 전라남도 혁신도시 내 중심 상업지역에 위치하여 장기적인 가치 상승 기대.

* 다양한 근린생활시설 용도로 임대가 용이하며, 배후 주거 단지 및 관공서 밀집으로 인한 고정 수요 확보 가능.

* 주요 도로 인접으로 우수한 접근성과 가시성 확보.

9. 예상 입찰가

* 본 물건은 다수의 대항력 있는 임차인, 특히 보증금이 0원인 임차인들이 존재하여 명도에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있는 리스크를 내포하고 있습니다.

* 또한, '현재 공실' 표기에도 불구하고 내부에 물건이 적재되어 있다는 점은 실제 점유 현황에 대한 불확실성을 가중시킵니다.

* 따라서, 이러한 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 예상 임대 수익, 명도 비용 및 기간 등 추가적인 분석을 통해 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 금액을 제시하기 어려우나, 위에 언급된 리스크 요인들을 반영하여 신중하게 접근할 것을 권장합니다.

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print(google_search.search(queries=["전라남도 나주시 빛가람동 288-2 주변 시설", "나주시 그린로 365 주변 혐오시설", "빛가람동 288-2 상권"]))

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.