나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33563 [1] 광주광역시 남구 월산동 110-5 신우아파트 2동 5층505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 월산동 소재 '광주 백운초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 아파트, 단독주택 등이 소재하는 아파트지대로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 서측 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건 기호1-가)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층/지하1층 건물(사용승인:1978.12.02.)내 제5층 제505호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

이용상태

본건 기호1-가)는 '아파트'로 이용 중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형 평지로서, '아파트'건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 서측, 북측, 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2022-11-15)(저촉), 상대보호구역(2023-12-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2022-11-15)<도시 및 주거환경정비법>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경33563 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신한카드 (기록상)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 광주광역시 남구 월산동 110-5 신우아파트 2동 5층505호

* 용도: 아파트

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 183,000,000 원

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 46.15 ㎡ (약 13.96 평)

* 토지 제시외 면적: 0.00 ㎡ (약 0.00 평)

* 건물면적: 77.68 ㎡ (약 23.49 평)

* 건물 제시외 면적: 0.00 ㎡ (약 0.00 평)

1.4. 기타 기본 정보

* 건물 사용승인일: 1978년 12월 02일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 월산동 소재 '광주 백운초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 아파트, 단독주택 등이 소재하는 아파트지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량 접근이 용이하며, 서측 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통 사정은 보통입니다. 본건은 서측, 북측, 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장 도로에 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건은 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)와 중로3류(폭 12m~15m)에 접하고 있습니다. 또한, 상대보호구역, 정비구역, 전통상업보존구역으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 개요

본 경매는 채권자 신한카드의 강제경매 신청에 의해 진행되고 있습니다. (사건번호: 광주지방법원 2025타경33563)

3.2. 임차인 현황

본 건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인 1: 한국토지주택공사(입주자 한소영)

- 보증금: 80,000,000 원

- 차임: 0 원

- 전입/사업일자: 2021년 03월 25일

- 확정일자: 2021년 03월 25일

- 배당신고일자: 2025년 10월 23일

- 대항력: 있음

* 임차인 2: 한소영

- 보증금: 1,600,000 원

- 차임: 0 원

- 전입일자: 2021년 03월 25일

- 확정일자: 정보 없음

- 배당신고일자: 정보 없음

- 대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

권리분석 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인의 보증금이 경매 절차에서 배당을 통해 회수되거나, 낙찰자가 인수하지 않는다는 의미로 해석됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

3.4. 말소기준 권리

말소기준 권리는 2025년 05월 23일 접수된 광주신용보증재단의 가압류(광주지방법원 2025카단53001)입니다. 이 권리보다 선순위 권리가 존재하지 않으므로, 경매로 인해 해당 권리 이하의 권리들은 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 아파트 단지 중심의 안정적인 상권을 형성하고 있습니다. 주변에 기본적인 편의시설과 상업 시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

4.2. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 월산신우 (월산신우아파트)

* 주소: 광주광역시 남구 월산동 110-5

* 총 동수: 8동

* 총 세대수: 370세대

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지상 5층/지하 1층 건물

* 최고층: 5층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 주차: 총 130대 (세대당 약 0.35대 수준으로 다소 부족할 수 있습니다.)

4.3. 편의 시설 및 주변 환경

* 교육 시설: 본건 북서측 인근에 광주 백운초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 기타: 단지 내에 관리사무소, 노인정, 주민공동시설 등이 갖추어져 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인이 존재하며, 인수 보증금은 0원이지만 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 수 있습니다. 임차인과의 원만한 합의 또는 법적 절차를 통한 명도 계획 수립이 필수적입니다.

5.2. 건물 노후화

1978년 사용승인된 건물로, 건축된 지 약 48년이 경과하여 노후화가 상당할 것으로 예상됩니다. 이는 유지보수 비용 증가, 설비 노후로 인한 불편, 향후 재건축 또는 리모델링 필요성 등 잠재적 관리 부담으로 작용할 수 있습니다.

5.3. 토지 이용 계획 관련 제약

상대보호구역, 정비구역 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발이나 건물 이용 시 관련 법규 준수에 따른 제약이 발생할 수 있습니다.

5.4. 기타 리스크

아파트 단지 내 주차 공간이 세대 수 대비 부족한 편입니다. 이는 입주민들의 주차 불편으로 이어질 수 있으며, 향후 자산 가치에도 일부 영향을 미칠 수 있습니다.

6. 종합 의견

광주광역시 남구 월산동에 위치한 신우아파트 2동 5층505호는 실거주 및 투자 측면에서 접근 가능한 물건입니다. 백운초등학교 인근의 주거 지역에 위치하여 생활 편의성이 갖추어져 있습니다. 하지만, 1978년 준공된 노후 건물이라는 점과 대항력 있는 임차인이 존재하며 인수 보증금은 없으나 명도 부담이 있을 수 있다는 점은 주요 고려 사항입니다. 감정가 183,000,000원 대비 최근 실거래가가 120,000,000원 ~ 123,000,000원 수준으로 형성되어 있어 시세 차익 가능성은 있으나, 임차인 문제와 건물 노후화로 인한 리스크를 신중하게 평가해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 입지

* 주변 편의시설 및 교육 시설 접근성 양호

* 감정가 대비 시세 차익 가능성

* 향후 지역 재개발 가능성 (정비구역 지정 관련)

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

최근 매매 정보에 따르면, 동일 평형(약 77.68㎡)의 아파트 매매가가 2026년 3월 123,000,000원 (1층), 2026년 4월 121,000,000원 (2층), 2026년 6월 120,000,000원 (3층)으로 형성되어 있습니다. 본 건은 5층이므로 층수 이점을 고려할 수 있으나, 건물 노후화 및 임차인 명도 위험을 감안해야 합니다. 감정가 183,000,000원은 현재 시장 가격과 괴리가 있어, 최근 실거래가를 기준으로 시세 분석을 진행하는 것이 합리적입니다.

8.2. 권리 분석 기반 예상 입찰가

대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 0원이므로, 임차인과의 명도 협상 비용 및 시간을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 최근 실거래가 평균을 약 121,000,000원으로 볼 때, 건물 노후화 및 명도 위험 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 115,000,000원 ~ 125,000,000원

권장 입찰가: 약 120,000,000원 ~ 123,000,000원

※ 상기 예상 입찰가는 시장 상황, 경매 참여 경쟁률, 명도 진행 상황 등에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 입찰 결정 시에는 반드시 현장 조사 및 법률 전문가의 상담을 거치시길 권장합니다. 특히 임차인과의 명도 협상 계획을 구체적으로 수립하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.