나이스옥션 법원경매 광주 2025타경5061 [1] 광주광역시 서구 쌍촌동 537-2 마당채 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 쌍촌동 소재 ""치평중학교"" 북동측 인근에 위치한 마당채 제2층 제202호로서 주위는 단독주택, 다가구주택 및 다세대주택 등이 혼재한 주택지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 일반적인 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 제2층 제202호로서,
외벽 : 벽돌치장 및 드라이비트 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 마감 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 노폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 광주지방법원 2025타경5061 (1)

소재지: 광주광역시 서구 쌍촌동 537-2 마당채 2층202호

용도: 다세대주택

건물 연식: 2006년 사용승인 (건축허가 2003년)

건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 제2층 제202호

1.2. 면적 정보

건물면적: 22.72㎡ (약 6.88평)

토지면적: 11.68㎡ (약 3.53평) (토지/건물 일괄매각)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 36,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 광주광역시 서구 쌍촌동 소재 "치평중학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다가구주택 및 다세대주택 등이 혼재된 전형적인 주택지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 용이하며, 일반적인 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

본건 단지는 남동측 및 남서측으로 노폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소기준권리

말소기준권리: 갑10. 주택도시보증공사 가압류 (2023-11-16)

본 매각으로 인해 소멸되는 권리: 갑10 (가압류) 이하 권리 및 을6 (주택임차권)은 인수 여부 확인 필요.

본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 을6. 주택임차권 (김소연, 2024-11-06 등기) - 매수인 인수 조건.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 김소연

보증금: 125,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-10-17

확정일자: 2022-09-30

대항력: 있음

비고: 을구 6번 주택임차권 등기 (2024.11.06) 되어 있으며, 보증금 125,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-10-18

확정일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요하며, 인수 보증금은 0원으로 기재되어 있습니다.

3.3. 권리분석 요약

본 건은 대항력 있는 임차인 김소연 씨의 보증금 125,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 물건입니다. 또한, 임차인 김찬이 씨의 보증금 및 차임 정보가 불명확하여 추가적인 확인이 필요합니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 이는 배당을 통해 전액 변제될 경우를 가정한 것으로 보이며, 잔액 발생 시 매수인이 인수해야 함을 명확히 인지해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 등이 혼재된 주거지역으로, 상업시설보다는 주거 기능이 중심인 지역입니다. 인근에 치평중학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

본건은 다세대주택으로, 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 도시가스 난방 설비 등을 갖추고 있습니다. 주변 주택가 환경으로 비교적 조용한 주거가 가능합니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 관련)

주변 지역 조사 결과, 해당 물건지 인근에 직접적으로 언급되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 과거 서구 치평동 쓰레기 소각장이 생태공원으로 조성된 사례가 있어, 환경 관련 시설이 주민 친화적인 공간으로 재탄생할 가능성도 있습니다. 그러나 광주 지역 내에서 쓰레기 처리 시설(소각장, SRF 시설 등)을 둘러싼 주민 갈등 사례가 지속적으로 발생하고 있어, 향후 지역 개발이나 정책 변화에 따른 잠재적 영향을 고려할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

김소연 씨의 125,000,000원의 보증금 인수 의무는 가장 큰 리스크입니다. 만약 배당받지 못하는 금액이 발생하면 매수인이 부담해야 합니다.

김찬이 씨의 경우, 대항력이 있으나 보증금 및 차임 정보가 없어 실제 인수해야 하는 금액이 불확실하며, 이는 향후 예상치 못한 금전적 부담으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 주거환경개선지구 관련 사항

주거환경개선지구로 지정되어 있어 향후 재개발 또는 정비 사업이 진행될 경우, 이에 따른 사업 추진 일정, 방식, 보상 등에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.3. 공동담보 관련 사항

공동담보로 묶여있는 경우, 채무 관계가 복잡할 수 있으나 본 건 경매 절차에 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다. 다만, 채무 총액이 상당하므로 경매 진행 상황을 면밀히 주시해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 서구 쌍촌동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 36,000,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 김소연 씨의 보증금 125,000,000원을 인수해야 하는 조건과 불분명한 임차인(김찬이)의 존재로 인해 실제 인수 비용이 감정가를 크게 상회할 가능성이 높습니다. 유사 면적의 최근 매매 사례가 2,300만원 수준임을 감안할 때, 본 건의 시장 가치 대비 인수해야 할 보증금 부담이 매우 높은 상황입니다. 주거환경개선지구라는 점 또한 향후 개발 계획에 따른 변동 가능성을 내포하고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 주거환경개선지구 지정으로 향후 개발 가능성 존재.

* 치평중학교 인근의 주거지로서 기본적인 입지 조건 보유.

* (만약 임차인 보증금 문제가 해결될 경우) 낮은 취득 비용으로 인한 시세차익 잠재력. (단, 현재 조건으로는 매우 낮음)

9. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금(125,000,000원)을 낙찰자가 인수해야 하는 조건이며, 해당 보증금이 건물 자체의 감정가(36,000,000원)나 유사 면적의 최근 실거래가(약 23,000,000원)를 크게 상회합니다. 또한, 보증금 정보가 불명확한 대항력 있는 임차인(김찬이)이 추가로 존재하여 상당한 위험 부담이 있습니다.

따라서, '인수 보증금'을 제외한 본건 부동산 자체의 시장 가치를 기준으로 입찰가를 산정해야 합니다. 유사 면적의 최근 매매가(23,000,000원) 및 감정가(36,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 순수 부동산 가치는 약 30,000,000원에서 35,000,000원 수준으로 추정됩니다.

이러한 점을 감안하여, 30,000,000원 ~ 35,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

* 주의사항 : 본 입찰가는 순수 부동산 가치를 기준으로 산정한 것이며, 실제 낙찰자는 김소연 씨의 보증금 125,000,000원 및 김찬이 씨 관련 불확실한 부담을 추가로 인수해야 할 수 있습니다. 따라서 총 인수 비용은 입찰가 + 인수 보증금 + 불명확한 임차인 관련 비용이 될 것이므로, 이를 반드시 고려하여 총 투자 금액이 시세 대비 적정 수준인지 면밀히 분석해야 합니다. 만약 김소연 씨의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 못할 경우, 실제 인수 비용은 예상보다 훨씬 커질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.