나이스옥션 법원경매 군산 2025타경525 [1] 전북특별자치도 익산시 모현동1가 868 제1동 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 모현동1가 소재 '익산시립 모현도서관' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 노변을
따라 근린생활시설, 상가, 음식점, 판매시설 등이 혼재하는 노변 상가지대임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 용이하고 버스정류장이 인근에 소재하는 등 제반 교통여건은 무난함.

건물의 구조

일련번호(1),(2) 각각 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트붕 5층 중 제1층 102호, 103호로서,
외 벽 : 화강석 돌붙임 마감.
내 벽 : 콘크리트 마감.
바 닥 : 콘크리트 마감.
창 호 : 강화유리 및 섀시창 임.

일련번호(3),(4) 각각 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트붕 5층 중 제1층 104호, 105호로서,
외 벽 : 화강석 돌붙임 마감.
내 벽 : 벽지붙임 등 마감.
바 닥 : 타일붙임 마감.
창 호 : 강화유리 및 섀시창 임.

이용상태

일련번호(1),(2) 소매점(공실상태)으로서 현황 별도 구분이 없는 상태임.
일련번호(3),(4) 음식점(신풍 양꼬치)으로서 현황 내부 구분없이 이용중임.

설비내역

공용 위생, 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 스프링클러 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지의 토지로서 ""상가건물부지"" 로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 45미터 왕복 5차선, 북측으로 폭 약 15미터 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

868번지 : 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역
(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

물건 비고

1.일괄매각
2.목록1,2는 상호간 내벽이 설치되어 있지 아니하며 공실상태임(경계 구분없이 사용하고 있으나 위치와 면적이 특정가능함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

군산지원 2025타경525 (1)

1.2. 소재지

전북특별자치도 익산시 모현동1가 868 제1동 1층102호

1.3. 용도

근린상가

1.4. 감정가

1,825,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 84.32㎡ (약 25.51평)

* 토지지분: 84.316㎡ (약 25.51평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 208.93㎡ (약 63.20평)

* 건물지분: 208.93㎡ (약 63.20평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

주OOOOOOOO

1.9. 감정평가 요약

대상 물건은 전북특별자치도 익산시 모현동1가 소재 '익산시립 모현도서관' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 상가, 음식점, 판매시설 등이 혼재하는 노변 상가지대임. 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물 중 제1층 일부로, 외벽은 화강석 돌붙임, 내벽 및 바닥은 콘크리트 마감임. 현재 일련번호(1),(2) 부분은 소매점(공실)으로, 일련번호(3),(4) 부분은 음식점으로 이용 중인 것으로 파악되나, 목록1,2는 상호간 내벽이 설치되어 있지 않고 공실 상태로 경계 구분 없이 사용 중임.

1.10. 건축물대장 요약

제공된 정보에 건축물대장 요약 정보가 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 전북특별자치도 익산시 모현동1가에 위치하며, '익산시립 모현도서관' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 상가, 음식점, 판매시설 등이 혼재하는 일반적인 노변 상가지대입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 남측으로는 폭 약 45미터 왕복 5차선, 북측으로는 폭 약 15미터 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 교통 여건은 무난한 것으로 평가됩니다.

2.3. 주변 시설

* 문화/교육 시설 : 익산시립 모현도서관이 인근에 위치하여 지역 주민들의 문화 및 학습 공간으로 활용되고 있습니다. 또한, 이리고현초등학교, 이리남성여중, 이리고 등 교육 시설과의 접근성도 양호합니다.

* 편의 시설 : 인근에 다수의 편의점(CU 등)과 아파트 단지(e편한세상, 현대아파트 등)가 분포하고 있어 배후 수요 확보에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

* 주요 상권 : 노변을 따라 다양한 근린생활시설, 상가, 음식점, 판매시설 등이 혼재되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 해당사항 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의사항 : 임대 관계가 미상이나, 인수되는 보증금이 없다고 명시되어 있습니다. 다만, 실제 점유 관계 확인이 필요하며, 금액이 미상인 경우에도 잠재적인 인수 또는 명도 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 주의가 요구됩니다.

3.3. 등기부 요약

* 말소기준권리 : 2023년 06월 07일 접수된 전북은행의 근저당권 (채권금액 2,012,500,000원) 입니다.

* 주요 권리 내역 :

* 소유권보존 (2014-02-28)

* 소유권이전 (2014-03-20)

* 소유권이전 (2023-06-07, 유한회사다성)

* 근저당권 (2023-06-07, 전북은행, 2,012,500,000원) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정 (2025-08-22, 전북은행, 1,771,176,665원)

* 등기부채권 총액 : 2,012,500,000원

4. 상권분석

4.1. 대상 물건의 상권

대상 물건이 위치한 모현동1가는 주거 단지와 근린상가가 혼재된 지역으로, 주변 아파트 단지 거주민들을 주요 고객층으로 삼을 수 있는 상권입니다. 익산시립 모현도서관이 인근에 위치하여 유동인구의 영향이 있을 수 있습니다.

4.2. 건물 이용 상태

현재 건물 내 일부(목록1,2)는 소매점으로서 공실 상태이며, 경계 구분이 명확하지 않게 사용되고 있습니다. 다른 일부(목록3,4)는 음식점으로 이용 중입니다. 공실 상태인 점포가 있는 것은 상권 활성화 측면에서 잠재적인 약점으로 작용할 수 있습니다.

4.3. 지역 내 상권 특성

익산시 전체적으로 상가 공실률이 심각한 상황입니다. 최근 자료에 따르면 익산시 중대형 상가 공실률은 28.45%로, 전북 평균(18.17%)을 상회하는 수준이며, 소규모 상가 공실률 역시 전북 평균보다 높게 나타났습니다. 이는 모현동 일대의 상권도 예외는 아닐 수 있음을 시사합니다. 과거 모현동에 준공되었던 '크레모드 상가'의 경우, 장기간 공실로 남아 '도심 흉물'이 된 사례도 있어, 상권 내 경쟁 및 공실 리스크가 상당할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 인근에 다수의 편의점(CU 등), 마트, 병원, 약국 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 거주민 및 방문객의 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육 시설

이리고현초등학교, 이리남성여중, 이리고 등 초, 중, 고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 문화 시설

익산시립 모현도서관이 인근에 있어 지역 주민들의 문화 및 평생 학습 기회를 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 상권 공실 리스크

익산시 전반의 높은 상가 공실률은 본 물건이 속한 모현동 상권에도 상당한 영향을 미칠 수 있는 주요 리스크입니다. 특히, 유사한 상가 건물의 장기 공실 사례(크레모드 상가)는 향후 상권 활성화에 대한 어려움을 시사합니다.

6.2. 공실 상태인 점포

물건 자체 내에 공실 상태인 점포(목록1,2)가 있어, 명도 및 임대 완료까지 시간이 소요될 수 있습니다. 또한, 이들 점포는 내부 벽체가 설치되지 않아 한 공간으로 사용되고 있어, 추후 분할 사용 시 추가적인 인테리어 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 권리 관계

말소기준권리보다 후순위인 임의경매가 등기되어 있으나, 낙찰로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 기타 사항에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

6.4. 임대차 관계 불확실성

임대 관계가 미상이며 인수 보증금이 0원이라고 명시되어 있으나, 실제 점유 현황 및 대항력 있는 임차인이 있는지 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 익산시 모현동1가, 익산시립 모현도서관 인근의 근린상가로, 도로 접근성이 좋고 주변에 주거 단지가 형성되어 있어 배후 수요가 예상됩니다. 또한, 문화 및 교육 시설과의 접근성도 양호한 편입니다.

하지만, 익산시 전체의 심각한 상가 공실률과 더불어, 지역 내에도 장기 공실 상가 사례가 존재한다는 점은 큰 리스크 요인입니다. 물건 자체 내 일부 점포가 공실 상태이며, 내부 벽체 구분 없이 사용 중인 점도 고려해야 합니다.

따라서, 본 물건은 입지 자체의 장점에도 불구하고, 낙찰 후 공실 리스크를 극복하고 상권을 활성화할 수 있는 구체적인 전략이 뒷받침되어야 성공적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 익산시립 모현도서관 인근의 인지도 있는 입지.

* 주변 배후 주거 단지로부터의 잠재적 고객 수요 확보 가능성.

* 차량 및 대중교통 접근성이 양호한 교통 환경.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 1,825,000,000원으로 책정되어 있으며, 등기부채권 총액은 2,012,500,000원입니다. 현재 상권 내 높은 공실률 및 유사 사례의 장기 공실 문제 등을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 단순히 감정가 또는 채무 총액에만 의존하기보다는, 향후 예상되는 공실률, 임대 수입, 명도 비용, 상권 회복 가능성, 본 물건의 특수성(내벽 미설치 등)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 답사를 통한 상세한 물건 상태 파악, 주변 상권 분석, 잠재적 임차인과의 협상 가능성 등을 추가로 검토해야 합니다. 본 정보만으로는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.